1、“.....但从近期的效果看，已经证明虽然有定的效果，但没有也不可 能达到立竿见影的效果。 房地产投资和开发都有定的周期，在短期内市场还未完全走出悲观预期 的情况下，供给不可能有明显改善。从年月份的数据看，当月房屋竣 工面积同比增速为，新开工面积为，分别比月下滑了 和。我们认为，这有可能是地产商预期到未来不确定性的调整，提前 降低新开工面积或有意推后竣工面积，这种悲观心理的体现将直接导致年 上半年可供面积的缩小，供需缺口的扩大将使房价继续维持高位。从购置土地 面积看，年月累计为亿平米，同比下滑，比月扩大，从绝对量看，年的购置面积低于以往年任何年的面积，这说明在地价 飞速上涨的情况下，开发商整体的拿地意愿并没有充分释放，土地购置面积的 缩减也影响了未来住房面积的供给。 年房地产市场的销售火爆更多的是得益于去库存化的加速，年 年积累的库存迅速释放......”。

2、“.....从 统计的个重点城市的去库存化周期数据看，年月到目前为止以来，这 些城市平均去库存化速度都处于近年来的历史低位，经过年三季度以来 的充分释放，目前这些全国线城市正步入库存化的真空期，些房价较为合 理的城市可能会加大开发投资，从而步入补库存的阶段，而前期房价涨幅较高 的城市可能暂停再库存化的过程，这些城市价升量缩的态势可能进步持续。 年季度投资同比增幅较大 由于基期因素，年地产开发投资增速同比有可能超过。回顾 年上半年小阳春以来，地产开发刚刚走出阴霾，而年季度投资增速 平均为，处于历史低谷，虽然今年出台了很多调控地产投资的措施，但在 利率政策还未启动的情况下，开发商投资的行为并不会立马变化，目前出台的 措施不会对地产商的资金链形成最严重的削弱，即使在未来市场不可测的情况 下，开发商也可能会进行些必要的开发，为以后的库存做准备......”。

3、“.....如果保障房不能有效跟进，自住的需求有所抬头， 房价飞速上涨的局面又会重启，而这也将刺激开发商积极开发投资。不过，由 于政府的调控基调，地产投资大幅增长的可能性有限。年季度中地产投 资的增长不是开发商的主动所为，而是得益于去年的基数原因和部分城市的补 库存行为，开发投资的增速更多的来源于市场空间较大的二三线城市。对于 线城市，我们认为能维持去年的情况已经是很乐观了。 销售将逐渐回归常态 年月以来，新房和二手房的成交面积持续萎缩，交易量下降比较 明显。截至月底，根据统计的个重点城市周成交面积为万平米，虽然 大大低于年四季度的平均水平，但也恢复到年二季度的整体水平。对于今年季度的成交情况，我们持谨慎态度。由于月份春节因素，预计在 市场走出调控恐慌情绪后，市场成交状况仍然维持较低水平。季度销售状况 可能会逐步走向常态，但与年四季度比，总量上将保持低位......”。

4、“.....增速仍然保持强劲态势。 我们认为，在经济向好上升的阶段，年上半年地产销售速度不 会出现转折性的变化。到经济有可能过热的阶段，地产将是更多人回避通胀的 首选资产。如果银行在具体执行中力度从严，可能投资性的行为会受部分抑制， 如果留有缺口，投资性地产行为仍较难打压。总之，年三季度以前，房地 产业将更多的去除非理性因素走向常态的发展，市场小幅下挫的会成为事实， 但大幅波动的可能性不大。 二年季度重点地区房地产市场情况及未来预期分析 年季度中，线城市自住型需求日渐式微，二三线城市将随 年房价的快速攀升而逐渐受到抑制。 年季度，北京上海深圳等线城市房地产市场已明显恶化， 居民对房价的负担能力已经接近或超过年的水平，年以来线城市自 住型需求将难以为继。二三线城市房价尚在居民可承受范围以内，但线城 市的高房价正逐渐向二三线城市蔓延和波及......”。

5、“.....自住型需求必将因此而逐渐受到抑制。 通胀压力下，房价上涨预期促使投资投机性需求活跃。 资金成本方面，年以来房贷利率已经持续维持低位。二线主要 城市住宅租金收益率多处，且租赁价格指数处下行通道，而国际上正常收 益率为左右，投资需求空间非常有限。房价上涨预期方面，年以来金 融部门继续实行适度宽松的货币政策或紧缩信贷政策的低执行力度，资产价格 将在段时间的市场调整后进步上涨，从而促使投资投机气氛活跃。 但由于政府调控政策等的各方面因素影响，未来，特别是年季度后房地 产市场价格上扬的幅度将不会很大，上涨速度将减缓。商品住宅短期静态供应明显不足，中长期供应有望跟上。 年底以来二线城市商品住宅短期静态库存去化周期明显下降， 些城市甚至呈现出供不应求的局面，上海去化周期已降到个月。针对短期 供应不足的现状，开发商加大了房地产开发投资，年季度的月，全 国完成房地产开发投资亿元......”。

6、“.....增幅比去年同期提高 个百分点。其中，商品住宅完成投资亿元，同比增长，提高 个百分点，占房地产开发投资的比重为。长期供应方面，年季度 中的月，全国房地产开发企业完成土地购置面积万平方米，同比增长 ，去年全年则是下降完成土地开发面积万平方米，同比下 降，降房价也有较大幅度的增长，房价收入比月供收入开始恶化并直逼线城市， 这势必引发政策的超预期调控。 年以来，房价大幅上扬抑制市场需求，市场重回年的有价 无市状态预期的可能更加明显。 年加息预期强烈。年月份以来，澳大利亚以色列挪 威印度等外围国家改变年以来所实行的低利率货币政策，开始相继收紧 货币宽松政策先后加息，这无疑会给中国调整货币政策的理由和压力。美国多 位经济学家表示，年美国加息周期预计发生在第三季度，由于人民币实行 与美元挂钩的联系汇率制，所以中国央行加息发生在明年三季度是个大概率事 件......”。

7、“.....年以来，中国经济增速逐步加快，经 济社会加息的另个意图，便是抑制资产价格的过度膨胀，而平抑房价正是其 中的重要部分。从楼市供给来看，银行收紧银根将给房地产企业带来资金压力 和融资成本上升，这对房地产此类资金依赖度高的行业冲击无疑比较大。 四对未来房地产发展建议与对策 目前的房地产产业政策既有有利也有不利于产业发展的因素，但是总 体上有利于房地产业后市的发展，短期内仍是个行业信心恢复的过程。 全国各中心城市年以来土地投放量并未出现巨减现象，房地产投 资开发量也未出现大幅下滑，年季度后房地产供需在现阶段供小于求的 情况将可能趋向于供需动态平衡，城市中心区可能出现阶段性的供大于求，市 场将迎来新轮的变革。 成交量疲软行情短期内能否持续需进步观察。 年压抑的刚性需求在年中后期释放后，出现了年有支付能力的 有效需求不足的问题......”。

8、“.....只有调动改善型和投资型的潜在需求后市才能获得持续发展，而无论是首次置业改善型需求投资型需求都是以性价比作为重 要参考指标的，特别是首次置业和投资型需求其潜在需求转化为有支付能力的 需求，降低购房进入门槛是其必然选择，投资型需求在年的市场高峰期入 市，年季度预期投资回报落空，必将对季度后房地产价格趋向敏感。 年季度后的住宅郊区化将迎来定的挑战，郊区化的未来发 展趋势，在现阶段市场不利口碑相传的情况下被放大，因此此次年季度 出现的市场疲软状况，将在未来各城市郊区，特别是郊区盘开发商影响巨大。 年季度后市场发展趋势已经市场价格的预期已经比较明显， 小幅下挫后稳步上扬的可能大于持续高涨的可能，同时长期低迷状态的预期大 于快速回暖的预期。 二房地产市场分析 全国市场稳步走好存量持续降低。房地产市场稳步走好，成交持续高 位运行......”。

9、“.....大部分城市房价出现升涨。 市场成交超往年均值房价稳中上涨。本月全国市场持续月的火热 态势，各城市成交量同比均有不同程度的增长。环比来看，多数城市持续月 的增长势头，但也有部分城市环比小幅回落。相比年月均成交值来看，多 数城市成交量均出现大幅增长，增幅超过，合肥海口西安等城市的同 比增幅较小，主要是由于去年同期这些城市市场还相对稳定。 从年月底商品住宅的存量来看，在连续多月市场回暖，成交回升的 情况下，多数城市的存量得到快速去化，市场可售面积不断降低，依照目前的 成交情况，上海海口郑州等城市的存量基本上在几个月内就能去化，若未 来新增供应跟不上需求，有可能引起市场供不应求的状况，价格有上涨可能。 而北京天津重庆等城市存量规模依然偏高，开发商依然要面临较大的销售 压力，未来的房价可能会保持较为平稳的状态。 在价格方面，大部分城市表现较为平稳......”。