1、“.....应达到元平方米。 铺面的单价敏感度分析铺面的灵敏度显然低于铺面和总的水平。但铺面利 润对总的利润的贡献率达到了。 八项目开发效应 社会效益 促进绵阳市商品房地产开发水平提高同时带动绵阳博物馆富乐山 芙蓉汉城旅游产业带的发展。 本项目成功开发将会为置信实业异地开发和大型商业地产开发积累经验，促 进置信实业和芙蓉古城的品牌的提升，为成都置信走向四川置信乃 至走向中国置信作出贡献。 本项目成功开发将会加快宏信房产成长的步伐。 二经济效益 可销售房产收益亿元 可销售房产成本亿元 可销售房产利润亿元 可销售房产利润率 固定资产成本亿元 项目总现金利润亿元 项目总利润率 九结论 在满足了我公司提出的基本条件的基础上，本项目运作是可行的。 住宅开发总体上比较乐观，开发节奏上要谨慎商业用房首先要控制开发总量，开发节奏要有效调控......”。

2、“..... 第章项目背景 第节项目开发微观环境 历史沿革 风格确定毗邻东汉的汉平阳府君阙和绵阳博物馆，故提出了开发汉 城街的开发设想。并成立了专门的越王楼芙蓉汉城开发建设办公室， 制订了绵阳市三国蜀汉城地块规划设计条件。早在前任书记冯崇泰就 提出了开发思路，现任市长亲自负责，先后与多家企业商谈，但方案都不 甚理想。 介入时机年月成都西博会期间，游仙区副书记邹若力参观我芙蓉 古城意境区后，认为我们与他们的思路不谋而合，随通过绵阳市经合办 邀请我公司应标。 政府态度年月日月日及月日绵阳市政府相关办公 会议上，黄学玖市长及市人大市政协等四大班子领导及其他相关职能部门 领导对我公司表示了极大的信任，希望我公司进入绵阳市场。 二项目获取 土地获取本项目全部用地直接从市政府市国土局获得使用权出让， 不与游仙区政府发生直接关系......”。

3、“.....但政府表示对本项目实行特事特办。 市场价格我公司已经提出全部代征地免费的要求，政府目前还没有明确 表态。据估计目前该地块的假想土地市场拍卖价格大概在万元亩。 三项目开发条件 土地状况 项目位置宗地位于游仙区开元片区开元村，环路东段外侧，芙蓉溪 西侧。地块形状宗地形状呈狭长的大刀形状，沿溪侧，地面为低洼地，高差 在米左右。宗地临芙蓉溪的边长约为米左右。 土地面积宗地总占地面积亩，其中净地面积亩，代征地 亩 拆迁情况目前地块西南部分余亩已经拆迁完毕政府承诺在签约付 款顺利的情况下，会在年月底完成全部拆迁。 二周边景观详见项目周边关系图 芙蓉溪宗地东侧的芙蓉溪历史文化悠久，在唐代名为东津，溪上多 渔船，杜甫曾留下多篇文章宋代两岸种木芙蓉，溪内种水芙蓉，固名芙蓉 溪......”。

4、“.....桥名历史悠久，桥下有 水坝，水位较高，有轻微污染，但是每天沿河还是有人垂钓，他日会进 步改善。 富乐山公园宗地向东与富乐山风景区相望，该景区分为富乐堂富乐山 公园两部分，占地面积亩，以三国文化为主题此外在富乐山还有 座宋哲元墓。 李杜祠在宗地东南角外有座芙蓉桥，桥的东头有李杜祠，祭祀李 白和杜甫，占地亩，为清代建筑。 市博物馆宗地北方紧邻绵阳市博物馆，馆区内包括汉平阳府君阙， 该博物馆主要收藏文物精品多为东汉西汉文物。现已经停工，政府预计 年月竣工。宗地东北角外有绵阳市文化局，为两层四合院。 宗地西面沿街为多层建筑，参差不齐，建筑物背后有三个小山脊，山脊多绿 化植被。 三市政配套设施详见项目周边关系图 道路交通宗地紧邻环路东段......”。

5、“.....私家 车交通便捷向东北接绵梓路，直达仙海风景区和七曲山风景区。在宗地沿 街有条公交车线路，连接城区各个区域，分钟既可进入市区。生活配套在富乐山山上还有座四星级宾馆，在宗地西面有开元酒店， 规划中的越王楼二层设大型超市，通过东方红大桥直接进入市区，享 受市区繁华生活配套。 教育配套富乐实验小学剑南路小学富乐实验中学科学城中和万 博公学安徽在富乐山西南角有个青少年活动中心，实际上是个动物 园。 医疗配套剑南路东段有市三医院富乐山有座疗养院市七医院 市政配套宗地西侧的环路东段已经埋设了仙城线高压分支线地 块东侧的芙蓉溪河滨路内侧已经埋设排污管道政府承诺将给水电 气网络等管道铺设到小区围墙。 四项目地块开发价值研究判断 总的看来，绵阳芙蓉汉城处于个得天独厚的地段营之路，走高端市场，做 当地的精品住宅......”。

6、“.....绵阳市以发展高科技产业为重点，以工 业强市为战略，加快各园区建设，在四个园区高新区科教创业园区 经开区农科示范区中，目前市政府发展重点园区是科教创业园区，而游 仙经济实验区并没有成为市政府重点，旅游产业也没有列入支柱产业。 从绵阳市城市建设发展来看，也是实行全面开花策略，几大园区齐头并进， 而科教创业园区将是重中之重。相对而言，游仙区城市建设近年发展迅速， 主要还是集中在沈家坝和开元地区的商品房地产开发建设。 近年来绵阳市政府加大了市政基础设施和城市主干道建设力度。 二绵阳市房地产发展状况及市场状况 绵阳市房地产发展状况及走势 商品地产 目前绵阳市地产业最大的问题是可以随意购买开发私家宅基地，成 为大怪胎。 由于开发区之间在招商引资上相互竞争，地产出让竞争同样激烈......”。

7、“.....其中富临房产还采用腾笼换鸟的手法积极参与了当地旧厂搬 迁工作。 商品住宅 开发理念来自成都的房地产开发企业进入绵阳市场后，为当地注入了 些新鲜的开发理念，如注重环境投资先修环境样板区修建会所夹层 设计空中花园等。 产品概念目前高档住宅市场流行河居概念 三新技术运用绵阳只有家楼盘怡馨园提出率先执行国家绿色 生态住宅标准，号称运用种新技术新材料，被推荐为国家级示范工程 ④小区公建配套有少量小区还是引进游泳池网球场会所及智能设施 花园小区占地亩，配有自己的会所幼儿园等。 物业管理花园小区获得国家级物业管理优秀小区称号，也注重开展社 区文化但是其它楼盘对物业管理投入都不够。收费偏低，大多数在元 平米月左右 营销代理当地营销代理基本上都是由开发企业自行操作而广告代理 大多数中小楼盘都是委托平面媒体房产版专业广告公司......”。

8、“.....但是几个大型 公司往往有着几个卖场，分布在项目地址公司办公点公司商业场所房 产交易中心周围。 商业房产 目前绵阳市商业地产相当于成都年前的水平，商业地产开发围绕城市 传统商业中心开发，由于绵阳大型中高档住宅小区尚未形成规模，社区型商 业形态还没有成型，目前只有沈家坝区域有在建大型超市，距本项目不足 米。 绵阳市大型商业房产项目都是由当地房地产开发公司修建经营。 旅游房地产 目前绵阳市政府没有资金投入开发旅游产业，开发旅游产业般实行对外招 商引资，目前的仙海风景区和南湖公园都在面向市场招商开发。富乐山风景区还 属于政府经营。 二绵阳市房地产市场总体状况 年市场供给 年商品房总的上市量面积万平方米套数套栋，分 段如下元平方以下占栋，元平方占栋， 元平方占栋，元平方以上占栋......”。

9、“.....面积万平方米。 年市场销售 年商品房总销售面积万平方米总销售额亿元其中中高档房均价在元平米以上销售量套，面积万平方米。商品房 存量总面积万。商业房产销售面积大约在万平方米 商品房销售价格指数年比年上涨，营业房销售价格指数 年比年下降。 年月商品房市场状况 绵阳年月房屋成交面积万平方米，与去年同期万平 方米相比，增长成交金额亿元，与去年同期亿相比， 增长......”。