1、“..... 期房限制转让征收营业税 年月日国务院转发的建设部等七部委关于做好稳定住房价格工作的意 见出台，营业税征收被提上议事日程。意见中规定期房限制转让，另外也对营业 税和普通住宅与非普通住宅的判定标准作了重新界定。 随着年月日国务院常务会议审议并通过国六条消息的公布， 年房地产宏观调控政策浮出水面。新政策提出重点发展中低价位中小户型普通商品 住房经济适用房和廉租住房，无论从供应体制的调整还是土地资源的利用方面来说， 都很有针对性。研究结果表明，我国现有城市居民人均住房面积平方米，以三口之 家计算，平均城市家庭住宅面积为平方米社会主义小康目标的人均住房面积是 平方米，也就是家庭住房面积为平方米，即建筑面积在平方米左右比较合适。如 果不限制和调控高档住宅的用地，那么将会加大城市化进程中人口增长与资源的矛盾......”。

2、“..... 从国六条细则的内容来看，尽管与国八条相比，国六条的整个内容都 是对国八条精神的延续，新增加的东西不是太多。比如说，调整住房结构，稳定房 价。但是这些都不是最重要的，最为重要的是这次的政策是政府希望通过强制性方式来 调整国内不合理住房结构。尽管国六条细则对目前过高的房价对房地产投资过热 不能够产生很大的影响，或取得立竿见影的效果，但是从长期来看，该政策就是要增加 住房的供给，就是要压缩过度增长的居民住房需求，并通过强制性方式来调整不合理的 住房结构，生产更多的中低收入民众能够有能力购买的住房。 城市化进程 市城市化水平现状 作为中国地区重要的中心城市，是国家大开发的战略支撑点和重要的 依托基地。但目前市域城市化水平低中心城市总体实力偏弱的状况，在较大程度上制 约了其对区域发展带动能力的发挥。因此，必然通过加快城市化发展......”。

3、“.....提高区位势能，提高经济辐射影响力度，提高在区域经济发展中的组织和协 调能力。 主要省会城市城市化比较 主要省会城市城市化比较年单位万人 结论城市化水平较低，滞后于经济发展，制约了市工业化进程以及战略 支撑点的建立，阻碍了经济的快速发展。 城市化水平滞后于工业化水平，制约了市工业化进程 年，城市化率与工业化率之比为，远低于的合理水平。工业 化的相对超前，第三产业的严重滞后，阻碍了的城市化进程。 城市人口高度集中在市中区，向外围地带人口密度逐渐降低 市人口高度集中于中心地区，市中心居住生活职能过高。城市中心区居住生活 用地占，影响城市功能建设，制约三中心两枢纽功能，尤其是金融中心 和商贸中心功能的发挥。 城镇数量多密度大，但规模小实力弱，辐射与带动能力十分有限 年全市郊区市县共有建制镇个，平均每平方公里有个建制镇......”。

4、“.....郊区市县是农业发达地区，农 村剩余劳动力多，乡镇企业发达，城镇密度大，完全具备了加快城市化进程的条件，但 至今城市化水平仍然很低。 城市化发展的目标和基本思路 目标年，城市化水平达到 年，城市化水平在以上。 基本思路加快城市建设步伐，完善城市基础设施和公共服务设施，增强城市吸引 力和聚集力深化以城市户藉制度为重点的城市配套改革和进步建立城市社会保障体 系，消除制约城市化进程的瓶颈通过要素聚集，优化资源配置，扩大城市规模， 增强综合实力，强化辐射功能，实现城区与郊区的共同繁荣。 政策措施优化市区地域结构，强化中心城市功能调整中心城区职能，建立 中心商务区搞好卫星城镇建设，加快郊区城市化步伐。商品房市场现状 年，市区房地产市场呈现出供应稳定需求旺盛的市场特征。由于受 沿海城市房价上涨建筑材料涨价地价上涨以及人们购房预期变化等因素的影响......”。

5、“.....市场价格受短期需求膨胀的影响较大，价格的上涨随之引发了些 非理性购房行为，排号购房普遍。 通过对房地产近几年特别是年市场发展数据分析得出房地产市场 基本处于良性运行态势，但同时也出现些值得关注引导和调控的问题。 商品房供应稳定需求旺盛 年市区商品房呈现供应稳定需求旺盛的市场特征。全年商品房供应面积为 万平方米，同比增长，其中住宅供应万平方米，同比微降。 商品房销售面积为万平方米，同比增长，其中住宅销售万平方米， 同比增长。详见表 年市区商品房批准预售与实际销售面积比较分析 项目类别合计住宅非住宅 批准预售面积万 实际销售面积万 供销比 注供销比二批准预售面积实际销售面积 住宅供应仍较充分，四季度住宅供应大幅回升，购房选择面仍较大 年市区住宅批准预售面积万平方米，销售面积万平方米，单从 数据差额来看，住宅供应远小于销售......”。

6、“..... 三环外开发趋热 据统计，年三环外的供重年提高 ，被定义为全国第二大安置城市，有很多来自的购房团选择在 购房。很多来自外地的潜在购房者将成为黄金购房周火爆市场的生力军。对于全国大中型城市，的房价还是较低，加上舒适的生活环境，不可避免会吸引 到很多外地的购房者。 外地人的新建商品房购买量在去年超过了市区购买量后，在年始终位居第 位，成为商品房消费领域的主要力量。在个人购买中，年外地个人在市区 购买的新商品房总面积为万平米，同比增长，占交易总量的，比 年提高个百分点，住宅提高个百分点。住宅交易中外地个人购买所占比重 为。经济飞速发展，城市化进程加快，大规模旧城改造与城市建设已让城市 面貌城市的综合实力城市生态环境发生了巨大改变，市的居住与投资环境吸引 了大量的外地人，因而市区商品房销售外地人个人购买比重日渐上升......”。

7、“.....而预期年内买房的占多数，半年内买房的也占有很大比例，说 明目前消费者对的房地产市场的信心度较高，持币观望的潜在消费者较多。 购买期望价格元以下 意向购买的住宅期望价格主要还是落在元平米之间，其次是以下 的价格，元平米的需求也较大。但是纵观目前在售楼盘的价格情况，价格普 遍高过消费者的期望价格。 普通住宅需求为主流，高档住宅需求也较大 各种物业中，普通住宅占多数，达到。高档公寓的需求也很旺盛，达到， 高端市场仍有较大的市场容量。 实用型住宅为首选 实用型住宅仍是消费者的选择主力，平米占了，其次是平米也 达到。平米区间的需求也达到。 目前购房者对于住宅需求强劲。在未来很长段时期内，住宅市场仍会保持较 大的需求......”。

8、“.....这样致使部分市场需求被提前。 趋势预测 房地产周期显示年整体市场可能出现回落 房地产周期作为宏观经济周期的重要组成部分，是经济周期在房地产业经济运行过程所表现出来的运动形态。房地产业的波动周期仍然存在，并作为深层次的因素在 无形中影响着房地产的发展。因此，分析房地产市场的影响因素中，考虑房地产业 发展的周期波动是必要的。 的房地产业从上世纪年代初快速发展以来，房地产业在实际发展过程中， 存在大约以年为长度的周期波动。比较国内学者对深圳房地产经济波动的研究成果， 深圳的房地产业同样存在年左右的短期波动现象。房地产业至年来，共经 历了两个完整的周期波动。年为第个波动周期，和年为 持续扩张期，年开始下滑。但这周期中房地产业的低潮只经历了年 年。年的年间，为第二个波动周期，其中扩张期三年和 年，随后出现两年的收缩，其中于年进入景气下转折点，进入低潮......”。

9、“.....目前仍在进行。从年年年年的房地 产运行状况看，上述四年处于第三个周期的扩张阶段，根据房地产市场年周期 的发展趋势显示年市场将有可能出现回落。 商品房市场需求潜力巨大，市场需求断层不会出现 外地人购房需求在不断增长。年，外地人购买的新建商品房面积为 万平米，占商品房销售面积比例为，比上年增长个百分点。 改善性住房需求成为增长的主要因素。据前不久的抽样调查分析，市投资型 购房的比例为，其中用于出租的比重为，购后再出售的比重为。据对 个今年上市楼盘房屋出售后的使用情况抽样调查来看，空关面积比例只占，空 关套数比例只有。因此，房屋的需求仍是以自住为目的，市房地产市场需求是 建立在真实而非虚拟且可不断再生的基础上的，市场消费需求断层现象不会出现。 旧城改造引发被动需求。年开始的大规模危旧房改造，三年拆迁改造危旧房 万平米......”。