1、“.....总体来说，伴随着我国整体经济水平蒸蒸日上，近年来天津市房地产业已有了定发展，保持了良好发展态势。未来天津房地产市场还有较大发展空间。作为中国北方经济中心，第三个增长极环渤海经济带核心城市，同时也担负着首都北京些重要交通配套等功能，其重要性不言而喻，而天津市发展，也将是中国经济个新引擎。预计天津在未来十年内，仍将保持快速发展趋势，这将对当地房地产市场起到重要支撑作用。从国家出台系列政策可以看出，宏观调控在天津市场主要体现在对产品供应结构调整。未来市场趋势将会表现在以下方面供应方面看，由于政策宏观调控，高档住宅建设用地在长期内将呈递减趋势，由于年下半年集中入市，在短时期内竞争激烈，价格上涨趋势将会减缓，销售也会有定阻力但从长期看，政策落实会使高档供应量逐渐减少，稀缺性逐渐上升。由于房地产运营周期较长，从筹划拿地到产品上市需要几个月到两年，所以在短时间内市场供需矛盾仍将不能完全解决。开发商当务之急就是针对市场，调整在运作之中项目产品结构。需求方面看，在短期内，需求还会受到定影响......”。

2、“.....其中自住和改善需求是刚性，是天津需求市场主体，其变化也有定规律可循，短期内，面对市场波动，大部分自住和改善型购房者会采取持币观望态度，但市场平稳后必然会释放，这大约要经过几个月调整期。另方面本地为数不多投资客群会更加理性分析投资收益，短期内这部分需求会有大幅下降，但从国内投资经济领域来看，在汇率利率没有大改变，其他投资渠道没有明显优势情况下，这部分资金有很大可能还会回流到房地产投资市场。另外，近年来保税区现代服务业产业规模和质量得到全面提升，大力发展总部经济，先后聚集了德国大众奔驰中远控股大众中国天津航空中国移动中国联通鞍钢宝钢苏宁电器等大批知名企业和总部经济区域。特别是今年以来，保税区面对国际金融危机冲击，积极调整政策，完善投资环境，进步加大招商引资力度，现代服务业运行继续呈现良好发展态势。年前三季度，保税区服务业实现增加值亿元，可比增长，完成固定资产投资亿元，增长倍。目前，落户保税区服务业企业已超过家......”。

3、“.....构建以中心城区和滨海新区核心区为主副中心新城中心镇和般建制镇组成城镇体系。该项目选址于天津港保税区，是天津城市发展主轴上重要节点，是建设城市副中心滨海新区重要阵地。按照规划，该区域具有国际贸易临港加工物流分拨商品展销四大功能。境内外投资者均可在保税区设立各类所有制企业，广泛从事国际物流加工制造国际贸易科技研发和商品展销等产业。是滨海新区产业核心区域之，将成为京津地区乃至全国重要经济区域。项目选址于此可以大幅提高该区域商务承载能力，满足该区域空间布局要求和发展定位，完善该区域配套设施，进步体现该区域功能特色。二项目建设必要性项目建设有利于改善天津保税区投资环境，是促进天津招商引资和对外开放需要把天津市建设成为环渤海地区乃至我国北方经济中心已经列入国家发展宏伟战略中，而加速房地产业发展，尤其是建设大型商用楼，不仅能促进天津城市化进程，同时也能为外省市及外资企业入驻天津开发区设立办事机构研发中心等创造有利条件，为天津改革开放注入新活力。天津港澳现代城项目，商务办公商务娱乐休闲功能于体......”。

4、“.....为其提供必需生活工作和娱乐场所。项目建设将对天津招商引资工作带来积极影响，随着基础设施逐步完善，当地投资环境也会大为改善，从而吸引更多企业来津发展，进步推动天津市对外开放。二项目建设是天津滨海新区自身发展需要港澳现代城选址在天津经济发展前沿阵地，地处被誉为中国经济第三增长极滨海新区，目前正处于蓬勃发展阶段，其对商住用房等配套硬件设施需求日益强烈，该现代城项目正是应这需求而建设。在该区域建设个高层与单体商务办公楼结合，并伴有商业附属设施大型商住综合性场所，势必会对区域发展提供必要硬件支持，可以借此机会大力发展总部经济，优化区域经济结构，对区域服务档次与水平提升也会有所帮助。不仅如此，个区域发展势必离不开各行各业繁荣与进步，而房地产业是个国家或地区国民经济中关联度高带动性强辐射力大经济产业。房地产业效益不仅表现在直接经济效益即房屋销售收入上，更多地体现在间接经济效益上。通过对房地产业投入开发，可以带动定范围内国民经济相关行业全面发展......”。

5、“.....对房地产业发展所带来效益，尤其是对本地区土地价值提升效益上，建成后将带动区域房地产业壮大。天津港澳现代城项目建设不仅能对该区域房地产行业带来积极影响，作为第三产业房地产业还能优化产业结构，从而带动天津保税区范围内建筑业制造业金融业食品业商业服务业和信息业等其他相关产业发展，促进天津港保税区，乃至滨海新区经济持续快速稳步发展。第三章市场分析产品定位及竞争力分析港澳现代城项目是立足于天津滨海新区保税区，主要面向天津市乃至整合环渤海地区大企业，未来可吸幅下降，但从国内投资经济领域来看，在汇率利率没有大改变，其他投资渠道没有明显优势情况下，这部分资金有很大可能还会回流到房地产投资市场。另外，近年来保税区现代服务业产业规模和质量得到全面提升，大力发引各大企业来此设立集团总部，促进天津保税区总部经济发展。目标客户群体对本项目需求状况，直接决定了本项目未来现金流，顾客群稳定程度取决于两个因素周边人口对项目认可程度以及顾客定位......”。

6、“.....包括河北山东山西内蒙等地来津创业者及投资人，范围较广，特别是现代城已与多家内蒙企业达成了合作意向，面向顾客群可以适当有所侧重。二市场供需分析天津，我国四大直辖市之，中国北方最大沿海开放城市，作为快速发展直辖市，房地产业有很大发展空间，随着天津市在环渤海中心地位逐渐形成，将会吸引越来越多外来群体来津投资置业或者居住。作为国民经济重要支柱产业，房地产行业发展受到国家高度重视，总体来说，伴随着我国整体经济水平蒸蒸日上，近年来天津市房地产业已有了定发展，保持了良好发展态势。未来天津房地产市场还有较大发展空间。作为中国北方经济中心，第三个增长极环渤海经济带核心城市，同时也担负着首都北京些重要交通配套等功能，其重要性不言而喻，而天津市发展，也将是中国经济个新引擎。预计天津在未来十年内，仍将保持快速发展趋势，这将对当地房地产市场起到重要支撑作用。从国家出台系列政策可以看出，宏观调控在天津市场主要体现在对产品供应结构调整。未来市场趋势将会表现在以下方面供应方面看，由于政策宏观调控......”。

7、“.....由于年下半年集中入市，在短时期内竞争激烈，价格上涨趋势将会减缓，销售也会有定阻力但从长期看，政策落实会使高档供应量逐渐减少，稀缺性逐渐上升。由于房地产运营周期较长，从筹划拿地到产品上市需要几个月到两年，所以在短时间内市场供需矛盾仍将不能完全解决。开发商当务之急就是针对市场，调整在运作之中项目产品结构。需求方面看，在短期内，需求还会受到定影响。房地产需求分为投资需求自住需求改善需求。其中自住和改善需求是刚性，是天津需求市场主体，其变化也有定规律可循，短期内，面对市场波动，大部分自住和改善型购房者会采取持币观望态度，但市场平稳后必然会释放，这大约要经过几个月调整期。另方面本地为数不多投资客群会更加理性分析投资收益，短期内这部分需求会有大幅下降，但从国内投资经济领域来看，在汇率利率没有大改变，其他投资渠道没有明显优势情况下，这部分资金有很大可能还会回流到房地产投资市场。另外，近年来保税区现代服务业产业规模和质量得到全面提升，大力发展总部经济......”。

8、“.....特别是今年以来，保税区面对国际金融危机冲击，积极调整政策，完善投资环境，进步加大招商引资力度，现代服务业运行继续呈现良好发展态势。年前三季度，保税区服务业实现增加值亿元，可比增长，完成固定资产投资亿元，增长倍。目前，落户保税区服务业企业已超过家，现代服务业已所得税税率按计算所得税税金万元万元净利润为万元自有资金盈利率为四盈利性分析精算盈利性分析匡算采用评价指标主要是自有资金投资盈利率，这指标不能反映在时间占用资金盈利水平。因此，在进行盈利性分析精算时采用是指自有资金内部收益率。编制自有资金现金流量表取基准折现率为折现自有资金内部收益率全投资财务净现值万元全投资回收期全投资回收期为季度，即从建设期开始计算为季度如扣除建设期个季度，从销售开始起算为季度。五盈亏平衡计算计算损益两年销售额总固定成本变动成本销售额万元即本项目销售额达到万元时，达到损益两平，相当于总销售额，通过这指标计算项目达到了很高收益水平......”。

9、“.....现金流量表如下表现金流量表序号项目季度现金流入开发收入自有资金贷款小计现金流出开发成本管理费用销售费用财务费用营业税及附加转让产权有关费用所得税贷款偿还其他小计净现金流累计净现金流量本项目经济评价指标如下表经济评价指标表序号经济评价指标单位数值备注内部收益率净现值万元静态投资回收期年分析表明，所得税后内部收益率高于行业基准收益率，投资回收期年包括建设期，因此，从静态角度分析，该项目具有定盈利能力及抗风险能力。五评估结论项目建成后，在现有价格体系及计算基准下，项目投资财务内部收益率满足要求，表明项目经济效益良好，具有较强财务生存能力，及较好盈利能力，评价认为项目具有财务可行性。第十三章社会效益评价概述本项目座落于天津市滨海新区，是集高层商务楼单体办公楼于体大型商业居住区。在港澳现代城内包含高层商务楼单体办公楼商业配套设施以及地下停车库，总建筑面积为平方米，总投资额为亿元......”。