1、“.....按照城三镇思路，主要沿沅水方向向级城镇体系构筑轴带向东西向发展，实现与鼎城对接，提升常德大都市区南部德山板块辐射功能，发挥南部城市次中心作用。近期建设重点主要是两园两带两路建设，两园即高新技术工业园和海德工业园，两带即沅江风光带和防洪工程建设和枉水风光带建设，其中含吨级集装箱码头步行街善卷广场善卷祠等，两路是指樟桥路三产项目如德山火车站汽车客运站德山物流中心机电汽车贸易城会展中心和五工业园五居民新村木材交易，还有常张高速连接线高架与转盘建设亦等近期重点建设项目。由此可知，常德五星级大酒店项目既处于级城镇发展轴带体系中心点，又位于南北向主干道和沅江交汇点，具有比较好区位优势。因此，从整体市政施工时间进度分析，常德五星级大酒店项目正处于整个市政交通施工期，虽然在常德五星级大酒店项目交盘期，市政项目未完全竣工，但至少常德五星级大酒店项目地理优势已完全凸显，其潜在消费者对常德五星级大酒店项目心理信心指数将同步提升。因此，整体市政配套施工进度......”。

2、“.....项目建设意义满足城市消费和促进经济增长近年来，常德经济发展已有长足提高，酒店业消费不断增长，而常德市至今无家五星级规模酒店，虽然政府在加强这方面工作，但满足不了城市各层次住房消费。以满足那些经济条件较好，有较高消费要求客人，因此本项目建设很有必要。本项目建设投资及产业链发展，必将促进区域经济繁荣和发展。促进城市建设提高城市品位随着城市发展，该地段商业网点学校集市必将形成，交通购物通讯储蓄就医也将更为方便。项目实施将促进该地段综合开发，发展第三产业，繁荣城市经济，促进城市建设提升城市品位。第三篇市场调查分析与市场定位湖南省及常德市经济发展现状世纪年代以来，湖南经济持续高速增长，取得了令人注目经济成就，八五时期经济增长速度年均达九五时期经济增长速度年均达,年经济增长速度分别为，到年湖南经济总量已达亿元。在追求增长过程中，粗放型增长方式还没有根本转变，湖南经济在高速增长同时，场，面广场布置为商务金融区中心区酒店主楼与湖光水色花草树木互相辉映......”。

3、“.....反租经营，资金流动与传统投资不同，故不能用内部收益率来判断项目是否可行。财务净现值万元动态投资回收期含建设期静态投资回收期含建设期投资利润率投资利税率上缴税金万元根据上述指标，该项目经济财务评价可行。问题和建议关于项目名称钓鱼台国际饭店为项目暂定名称，项目实施时需进步优化。关于总体规划因编制时，各方意见尚未统，本可行性研究方案仅为概念性规划，在此基础上需进步细化和优化。关于德山区位德山目前人气尚未提升，特别是二桥收费站阻碍了其与主城区流通，建议政府尽快撤消该收费站。关于基础设施本项目周边市政基础设施已列入德山总体规划，建议开发区政府务必与本项目进度同步实施，还有水利设施也务必同期规划施工。关于政策扶持因德山开发区尚未形成规模，对本项目影响显而易见，恰恰该项目实施对提升德山乃至常德市城市品位有明显促进作用，本着互利互惠原则，建议政府务必落实项目谈判时最好政策优惠......”。

4、“.....进步增强常德市作为湘西北中心城市和其在湘鄂湘渝重要通道上中心地位。到年，基本实现社会经济和环境协调发展现代化新兴城市目标。常德市域城市空间结构布局新版规划中确定常德市城市空间布局为市三镇。即江北城区江南城区德山开发区。常德市整体交通体系构建公路借新建和原有过境段，组织市区干线外环路，把国道和省道及常张高速公路通过立交形式组织在起，保证出城口畅通。规划搬迁常德汽车北站和常德汽车南站，新建德山站。常德汽车北站迁至常德火车站西侧，常德汽车南站迁至金霞路北侧，在德山葛少湾建德山汽车站。铁路规划拟定三条铁路专用线由常德东站引出盐关港区铁路专用线由常德东站引出货场铁路专用线由德山站引出地区粮库铁路专用线。水路通行吨级船舶，规划把沅江航道改造为三级航道。港口布局取消大西门码头，重点发展盐关港区，新建八房河港区和德山专用码头。德山港区保留现有泊位个，规划建设个集装箱专用码头和个有害物资专用码头......”。

5、“.....是常德港重点发展综合港区之，主要承担件杂重件煤炭等物质进出。航空桃花源机场配套设施建设，加强机场周围环境保护。市区人口规划根据常德市城市总体规划和湖南省人民政府对该规划批准，至年，都市人口扩容增量为万，年为万。其中江北城区万，江南城区万，德山开发区万。常德市近期城建方向江北城区以老城区为中心，向北，向西发展，主要完善武陵大道北段两侧建设住房消费。以满足那些经济条件较好，有较高消费要求客人，因此本项目建设很有必要。本项目建设投资及产业链发展，必将促进区域经济繁荣和发展。促进城市建设提高城市品位随着城市发展，该地段商业网点学校，同时加快朝阳路西侧柳叶路与滨湖路之间城市建设江南城区城市向南向西发展，近期在沅南路两侧进行建设德山开发区主要向南发展，在现状建设用地与崇德路之间形成定城市规模。城市扩展与经济发展对人口增量推动力按照沿海城镇发展经验，在城市扩展及经济高速发展期，其人口增容膨胀速度较快，虽然目前常德并未出现人口迅速扩增高潮，但随着大都市区定位出台及交通网络构建......”。

6、“.....城市化进程加快，城市化水平将不断提高，在年将出现人口较高增长期，户籍人口年增长量达人,到年，中心区人口达到万，年，达到万。德山城市发展对酒店服务要求德山开发区发展主方向是在沅水和崇德路之间形成定城市规模。根据常德市整体规划方案，按照城三镇思路，主要沿沅水方向向级城镇体系构筑轴带向东西向发展，实现与鼎城对接，提升常德大都市区南部德山板块辐射功能，发挥南部城市次中心作用。近期建设重点主要是两园两带两路建设，两园即高新技术工业园和海德工业园，两带即沅江风光带和防洪工程建设和枉水风光带建设，其中含吨级集装箱码头步行街善卷广场善卷祠等，两路是指樟桥路三产项目如德山火车站汽车客运站德山物流中心机电汽车贸易城会展中心和五工业园五居民新村木材交易，还有常张高速连接线高架与转盘建设亦等近期重点建设项目。由此可知，常德五星级大酒店项目既处于级城镇发展轴带体系中心点，又位于南北向主干道和沅江交汇点，具有比较好区位优势。因此，从整体市政施工时间进度分析，常德五星级大酒店项目正处于整个市政交通施工期......”。

7、“.....市政项目未完全竣工，但至少常德五星级大酒店项目地理优势已完全凸显，其潜在消费者对常德五星级大酒店项目心理信心指数将同步提升。因此，整体市政配套施工进度，将有利于常德五星级大酒店项目开发与附加值提高。项目建设意义满足城市消费和促进经济增长近年来，常德经济发展已有长足提高，酒店业消费不断增长，而常德市至今无家五星级规模酒店，虽然政府在加强这方面工作，但满足不了城市各层次住房消费。以满足那些经济条件较好，有较高消费要求客人，因此本项目建设很有必要。本项目建设投资及产业链发展，必将促进区域经济繁荣和发展。促进城市建设提高城市品位随着城市发展，该地段商业网点学校集市必将形成，交通购物通讯储蓄就医也将更为方便。项目实施将促进该地段综合开发，发展第三产业，繁荣城市经济，促进城市建设提升城市品位。第三篇市场调查分析与市场定位湖南省及常德市经济发展现状世纪年代以来，湖南经济持续高速增长，取得了令人注目经济成就，八五时期经济增长速度年均达九五时期经济增长速度年均达......”。

8、“.....到年湖南经济总量已达亿元。在追求增长过程中，粗放型增长方式还没有根本转变，湖南经济在高速增长同时，经营期年客房营业收入假设客房入住率年均为，年经营日为天计算，得天元。试营业按计算。项目财务经济评价基本前提与说明水电及各项物料消耗参照类似旅游区消耗指标及常德市现行价格计算。固定资产采用平均年限法分类进行折旧，预备费按比例分摊到各折旧类别中。见附表职工年平均工资按人，年元计算，包括各种工资性补贴。职工福利基金按计取，定员编制案人计算。无形资产及递延资产按年进行摊销，每年摊销额为万元。经营费用按经营收入计算。成本估算由于折旧费是按不同资产类别及不同折旧年限计算，并且利息支出列入费用，故总成本费用各年度不是个常数，平均年总本费用见附表，年经营成本平均为万元左右。见附表从成本构成来看按平均年总成本费用计算，水电及物料消耗费用所占比例为，因此在生产中，加强科学管理，节约物料消耗是降低成本重要途径......”。

9、“.....按照项目变化，试营业年按正常收入计算。各年收入见附表。税金按照国家有关财税规定，酒店应交纳营业税及附加，营业税率为，附加包括城市维护建设税税率教育费附加，费率为，各年税金额详见附表。企业所得税率按计算。利润在经营期内，各年度利润总额也不是个常数，利润总额为万元，按此计算投资利润率为，投资利税率。企业每年从所得税后利润是提盈余公积金，各年度未分配利润见附表。财务盈利能力分析通过财务现金流量计算见附表，按此计算各项评价指标为指标项目名称所得说前所得税后内部收益率因本方案采用产权出售，反租经营，资金流动与传统投资不同，故不能用内部收益率来判断项目是否可行。财务净现值万元动态投资回收期含建设期静态投资回收期含建设期投资利润率投资利税率上缴税金万元营业收入与营业税金表固定资产折旧估算表表总成本费用表表损益表表全部资金财务现金流量表表财务经济评价指标表以上表见附表项目不确定性分析项目盈亏平衡分析由于本项目组成较为复杂，酒店客房产权出售，再以每年回报反租经营酒店餐饮娱乐等拟外租经营......”。