1、“.....缺乏整体规划，商业街人气旺 盛，是天俊县的商业核心，但商业环境差，业态组合功能结构不合 理。新兴的交汇处商圈，虽然有大型商场，但功能单，业态组 合缺乏互补性，周边商业网点布局缺乏统规划，故人气不旺。 经营模式 天俊县直以来都以侧重社区商业和临街小商铺为主，以自然街 区为主，临街商铺直受到市场的追捧，近几年来，随着人们生活水 平的提高，商业步行街作为种全新的商业模式，以其最大的商业价 值和替身城市内涵的重要作用，正成为世界商业发展的个新趋势， 直接提高了消费的品位和档次，带动了商业的繁荣。 高端消费方式 天俊县内缺乏高档的购物中心和商品经营，商业配套设施落后......”。

2、“.....有停车场和休息娱乐功能的购物场所少。 商业形态分析 商业业态档次较低，整体品位不高，高档次的大型购物中心凤毛 麟角，且未形成主流消费模式，商住楼底商临街商铺社区小卖店 成主流业态和消费模式。 缺乏真正的购物中心 天俊县商业市场不缺乏大型购物中心，但缺少真正意义上的现代 化多功能的大型购物中心。 结论商圈效应明显，项目效应不足......”。

3、“.....高端消费群体外流，市场消费替能不能得到有效释放， 商圈辐射能力受限。商业配套与旅游城市的整体形象不相称，急需构 建具有购物休闲和文化性消费娱乐旅游观光餐饮美食等功能 于体配套完善的现代化商业综合体系和商业模式，完善商业服务 功能，提升城市形象。 市场需求分析 为了了解市场需求现状进行了针对现天俊县的商户商户市场调查， 意图了解目标客户的购买意向和购买能力，从而确定该项目的市场定 位。调查的内容有客户购买商铺的意愿商铺类型需求的面积需求 单价及总价期望的配套设施等问题调查以大明宫建材家居市场内的 商户为主，采用问卷调查与面谈调查相配合的形式，进行抽样调查。 通过汇总调查问卷，得出了以下市场调研结论 商铺类型 商业街商铺底商商铺社区商铺商场内席位商铺 由于商业街形式具有良好的产品昭示性，建材家居的经营者多青睐于商业街商 铺......”。

4、“.....因此，在本项 目的规划设计中方面要充分考虑不同的建材家居产品的特点，将商业街商铺与商 场内席位商铺底商商铺相结合，达到有效利用空间和提高市场档次的目的另 方面通过功能分区的形式将不同的产品类型进行区分。 商业街商铺 办公楼底商住宅底商 经统计，有的被调查者接受底商商铺这种商铺类型，其中选择办公楼和 住宅底商的被调查者分别占到和，可见部分被调查者除了希望商铺 具有产品展示及销售的功能，同时还希望能够方便其居住及办公，以满足日常生活 和业务洽谈的需要。 希望商铺具有的功能 产品展示及销售仓储办公及商务洽谈居住 调查结果显示，绝大多数被调查者希望商铺的功能以产品展示及销售为主，以 仓储和办公及商务洽谈为辅。 商铺面积 以下以上 考虑到经营产品类型的不同，不同的商户在面积需求上有定差异，其中......”。

5、“.....占到了其次是平方可承受 的总价在万元以下的比例高达。这种调查结果出现的原因包括两个方面 方面，接受调研的商户多以租赁的方式经营，对商铺的销售价格并没有明确认识， 因此对商铺价格心理承受价位不高另方面，项目周边目前商业氛围并未成熟， 部分被调查者对本项目未来的投资潜力持怀疑态度。因此，就目前而言，部分投资 者对该区域商铺价格的可接受程度较小。但随着项目周边配套设施的建设及商业氛 围的日渐成熟，本项目的销售价格具有较大的提升空间。 付款方式 按揭贷款次性付款 多数商户认为次性付款对其现金影响流较大，因此更愿意以分期付款的方式 购买商铺。因此，开发商应积极为商户提供金融服务，帮助商户解决贷款难的问题， 以加快项目的销售和资金回流......”。

6、“.....商户对餐饮金融机构休闲娱乐场所超市物流中心和酒店需 求较大，达到以上。其中餐饮的需求主要集中在快餐特色小吃和中档饭店 酒店则偏向于快捷式和三星级酒店休闲娱乐设施则更偏好健身中心和洗浴中心等 能够满足日常生活需求的配套。因此，本项目的配套设施，不仅要求能够满足商户 的日常生活工作的需要，同时要利用本项目的区位优势吸引周边客流，烘托人气， 从而增加项目的商业氛围，提高项目的增值潜力。 购买车位 是否 选择会购买车位的比例为，因此在规划设计中应考虑业主对车位的需 求。 市场供给分析 全县国民生产总值万元，牧业产值万元，工业产值 万元......”。

7、“.....随着西部大开发，区域发展迅速。目前 的商业县周边聚集了银行，数码专业店和餐饮娱乐类机构，商圈以日渐 繁华。以后的发展空间相当大，经开区的发展前景好。 项目分析 优势 道路交通 青藏铁路和国道横穿县境南部，铁路在县境内全长公里， 设有江河天棚天竣南山二郎洞五个火车站，国道在境内全 长公里，交通十分便利。 消费人群 按照惯例，个商业中心的构建需要强大的居住人群量作为基础， 才能保证正常的客流量。在本项目的辐射区域内，包括了发展成熟的商 业经济技术开发区这些都构成了定的消费人群。 原有市场 本项目的建设是为了构建具有购物休闲和文化性消费娱乐 旅游观光餐饮美食等功能于体配套完善的现代化商业综合体系 和商业模式，完善商业服务功能，提升城市形象。 劣势 商业氛围不浓 天俊县内缺乏高档的购物中心和商品经营，商业配套设施落后......”。

8、“.....有停车场和休息娱乐功能的购物场所少。该区域 的商业氛围还没有营造起来，些原有的业主可能会持观望态度，不会 进行商铺的购买或者是租赁，这将大大的影响项目的正常运营。 资金用量大 本项目整体规模较大，前期工作当中涉及城中村拆迁改造，根据政 府相关规定，用于城中村安置补偿资金需足额存入指定银行账户，因而 导致本项目前期建设资金占用量大，这将对开发商自有资金投入量要求 较高，带来较大的资金压力。 离城区较远 本项目离城区较远，因此主要消费对象不广泛。 机遇 国民经济迅速发展 全县国民生产总值万元，牧业产值万元，工业产值万 元，乡镇企业产值万元。天俊县经济持续快速增长的趋势和国民经 济总量规模的进步扩大，为发展本项目奠定了坚实的基础。 现代物流业互补作用增强 现代的物流配送手段等在批发市场网络体系中得到了广泛应用，起到了良好的 互补作用，扩大了交易额......”。

9、“.....减少了仓储面积，降低了运营成本， 经济效益明显提高。大中型批发市场物流和商品分流，销售和仓储场所分离，可使 大中型批发市场的用地规模大幅减小，营业面积相应增大，管理将更加科学交易 手段将更加多样化，交易效率将更加提高。 政府高度重视 政府高度重视商业街的发展，把其作为城市发展的重要内容，对商业街发展给 予了大力支持与积极引导，有利于提高商业街的改造和建设。 威胁 近年来，天俊县周边地区都加快了大中型批发市场的发展。周边地区的大中型 批发市场不仅向规模化发展，而且向中高级方向发展，由于具有成本低交通便利 和依托当地产业等优势，在吸引客户方面有较强的竞争力，无疑对西安大中型批发 市场的发展构成有力的竞争。 项目初步定位 项目定位 功能丰富特色鲜明集购物休闲文化商务餐饮旅游等多功能为 体的商业街......”。