1、“.....向绿心区域发 展的策略。 楼盘品质提升，竞争日益激烈 随着我司云顶佳苑项目的热销，诸多当地开发商借鉴了我司品质 上的优势，今明两年将亮相的几个楼盘品质均有大幅度提高，从底层 架空到智能化系统运用，从空气清新系统到小时热水供应，从会所配备到电视点播，无论是建筑规划物业配置还是高科 技的运用都有我司云顶项目的痕迹。可以看出，未来市场将在楼盘品 质的竞争上愈演愈烈以赢得客户的认可。 销售速度减缓，卖方市场特征弱化 自年月份市场震荡回调之后，房地产市场的升温步伐开始 趋缓，今年的宏观调控更是对房地产市场销售带来了较大影响。但由 于先期土地出让量较大，今明两年住宅供应面积将达到个新的水 平，在人均住宅面积全省最高空置面积逐渐增大的情况下，市场供 需比例将发生结构性转变，卖方市场的特征。 为真实反映市场情况......”。

2、“.....见附表。 地块分析 优势点 交通配套优势 项目地块位于新老城区交接地带，基础设施较为成熟。地块距离 市中心区仅分钟车程，有等多条交通线 路通达。地块周边有桔园小学椒江五中六中等学校，步行在 分钟以内，台州高教园区体育中心也均在地块周围。东侧米有市级医院台州市中医院，距离市立医院市中心医院也均在 分钟以内。另外，菜市场超市等生活性配套设施也均较为完备。 周边景观优势 项目地块西侧为天然河道，水质尚可且正在改造。南侧紧邻葭止 公园和台州市文化长廊，地块内的视觉景观较好，对提升房屋品质有 较大帮助，在设计策划中均可借景造势。 场地条件优势 项目所在的椒江区老城区的拆迁已经全部完成，已经没有同品质 的地块出让。今后推出用地都将在郊区，本地块是目前最接近城区的 可转让开发地块。 由于项目所在地为建设成熟区，各项市政配套已经具备......”。

3、“.....场地已经拆迁完毕，并已平整到位。 地块周边围墙已经砌好，整个地块场地已具备开工建设条件。 ④公司品牌优势 通过云顶佳苑项目的开发，公司在台州已有相当的知名度和美誉 度，高品质高水平的形象在台州已经初步树立，目前客户对公司楼 盘比较满意，品牌溢价已经初显，价格比同类产品高出约元平 方米。公司也与当地相关职能部门建立了良好的关系，拥有了定的 社会资源。 劣势点噪音影响 项目由于南侧马路为椒江西大门入口道路，往来车辆较多，对开 发项目会有定噪音影响。 要减弱噪音影响，可以在工程技术上采用中空钢化玻璃和加大植 被覆盖来达到目的。 环境影响 目前项目周边有不少破旧民房主要在北侧，影响了地段的整 体环境。而且由于临近渔码头，鱼腥气较重。 根据政府规划，北侧区块定位于椒江繁华商业街连接中山西 路，周边破旧民房将列入拆迁计划......”。

4、“..... 机会点 需求机会 根据规划要求，葭止街道近几年的后续拆迁改造力度大，强制性 的自住需求将有较大提升空间，加上收入提高带来的住宅改善需求 二次置业需求也较大，可以预见该区域的房产市场需求将持续旺盛。 成本控制和利润转移机会 由于公司在台州运行已经有段时间，在当地积累了定的社会 资源和开发经验，都会转移为新开发项目的成本节约。 同时，新项目的启动也有利于云顶佳苑项目的部分利润的转移， 降低了项目的开发成本。配套优化机会 按照台州市市政建设的步伐，项目地块西侧的中心大道即将在近 期开始改造，将进步加强地块和中心城区的联系。 威胁点 调控威胁 由于国家宏观政策调控的影响，目前台州区域的房地产市场呈现 疲软状态，房屋销售受阻价格回落现象同时存在。后续的宏观调控 政策走向仍盛。 成本控制和利润转移机会 由于公司在台州运行已经有段时间......”。

5、“.....都会转移为新开发项目的成本节约。 同时，新项目的启动也有利于云顶佳苑项目的部分利润的转移， 降低了项目的开发成本。配套优化机会 按照台州市市政建设的步伐，项目地块西侧的中心大道即将在近 期开始改造，将进步加强地块和中心城区的联系。 威胁点 调控威胁 由于国家宏观政策调控的影响，目前台州区域的房地产市场呈现 疲软状态，房屋销售受阻价格回落现象同时存在。后续的宏观调控 政策走向仍不明朗，房地产的整体走势对项目将造成定影响。 竞争威胁 目前椒江区房地产市场新开工楼盘较多，后续整体供应量大，市 场竞争激烈，对公司定位和营销策划有定压力。 本项目市场定位分析 通过宏观微观市场的分析以及对该项目的周边情况的了解， 我们认为，本项目位于台州市新老城区结合部，距离城区较近，周围 配套设施成熟......”。

6、“.....而且厚实的消费力支撑和经济发展潜力会为项目带来旺盛的需 求。存在的噪音等不利因素可以通过技术手段解决，而长期竞争的压 力需要公司策划设计营销等后续工作的跟进来消化。 根据分析的结果，我们从错位竞争的角度和社会居民多层次性角度考虑，将本项目的建筑定位应该为小高层高层相结合的近城 都市住宅区，以中高档住宅商业中心的形式进行开发。住宅主要 客户群定位于中等收入以上的人群，户型面积以平方米为 主。根据本项目的销售对象建筑形态地理位置和周边物业销售情 况等因素，估计住宅价格均价约为元平方米。 三设计方案思路说明 初步设计方案参见下图由幢楼组成，其中高层幢沿河 分布，小高层幢。设计上体现如下特点 充分利用周边景观，合理布置空间组织，借景造势，让每户都能见绿见景。 总平面布置上，着意于建筑环境的协调以及建筑和绿化环 境的美化......”。

7、“.....有利于路网 组织和景观营造，同时充分考虑了与周边环境的协调问题。 以多功能为特点，住宅商铺的组合能满足多种需求。 在价格合理保证供货的前提下，推广应用国家鉴定认可 的新技术新工艺新材料。 四开发成本估算 估算的基本条件及假设条件 土地费用包括土地转让价格和由于商铺增加而需要补交的 地价款，前者根据公司谈判价格确定，按万元亩计算后者根 据调整面积与土地管理部门确定，暂按平方米商铺计算。 建设费用按照正常的工程造价估算，没有考虑由于特殊结 构材料以及特别不利的地质情况所需增加的成本 基地各项成本构成 建设总投资万元，其中土地转让费用万元，补交土 地出让金万元，共计万元。总建筑面积约万平方米，其中地上建筑面积平方米， 地下建筑面积平方米。单方建筑面积为元平方米。具体 见附表项目开发成本估算表。 五项目开发实施计划 根据本项目的具体条件和特点......”。

8、“.....共计需要个个月含春节。 总体进度为 前期工作开工准备月 土建安装月 总体绿化配套工程月 竣工交付使用月 销售周期月 根据各项工作的搭接进行，项目的总开发周期为个月，具体 安排计划详见附表项目开发实施进度计划表。 第六部分经济分析 销售收入估算根据已受楼盘的情况看，住宅的销售速度比较快，般销售周期 个月，并集中在开盘两周后的个月中。但考虑宏观调控可能造成 的影响，以及销售和进款的时间差异，本报告假设销售计划见附表。 销售收入测算基本参数住宅售价为元平方米商业用房 售价为元平方米车位为万元只，则销售总额为 万元......”。

9、“.....见附表。 从表中可见，资金峰值在年月，约亿元。自有资金 万元外，需最大融资额度为亿元，资金平衡点在年 月。 敏感性分析 根据房地产开发经验，住宅项目技术已经非常成熟，主要风险因 素为市场风险销售价格销售进度成本风险收费标准材料 价格等，本项目主要考虑销售价格商铺面积预征税作为敏感分 析因素分别拟定方案，见下表。 根据表，项目销售价格的盈亏平衡点为住宅价格 平方米，商铺元平方米......”。