1、“.....房地产区域发展特点东莞市房地产发展较早区域有城区常平樟木头和虎门直以来城区优势都不是十分明显。但在近两三年城区房地产成了主要力量在常平樟木头和虎门市场保持原来水平同时年城区销售房地产面积约占东莞市年总销售面积城区成为了东莞房地产主战场。石龙镇经济环境石龙镇概况石龙镇位于东莞市东北部北临增城博罗两镇南临茶山石排两镇西临石碣镇。全镇总面积平方公里其中陆地面积平方公里。处于东江下游北干流与南支流分叉口被东江自然分割为四个部分呈工字形。石龙镇有八百多年历史曾与广州佛山陈村并称广东四大名镇。至年底全镇总人口万人户籍人口与外来人口比例约为海外华侨港澳台同胞万多人分布于世界各地。石龙镇至莞城车程约分钟距莞深高速公路约报告摘要开发企业项目简介项目经济效益指标结论风险及建议及许可证项目凭许可证经营。营业期限自年月日至年月日......”。

2、“.....四方集团各股东审时度势决定走强强联合共同发展道路并已购买大批土地用来开发社会所需项目。四方集团土地储备情况西湖商住用地平方米石龙黄洲工业用地平方米石龙黄洲新二中对面平方米茶山横岗管理区平方米寮步镇工业用地平方米其中有平方米厂房层办公室及员工宿舍平方米。项目法律手续根据委托方提供资料目前项目正在办理石龙新城区土地有偿使用合同书土地转让方为东莞市石龙镇房地产公司受让方为东莞市四方集团有限公司土地使用补偿费为人民币元。其他工程报建手续正在办理中。本项目在土地取得立项开发建设等方面均遵照国家及东莞市房地产项目开发程序及规定。三项目投资环境宏观经济分析全国整体经济环境年国民经济良好发展势头全年国内生产总值亿元按可比价格计算比上年增长。其中第产业增加值亿元增长第二产业增加值亿元增长第三产业增加值亿元增长......”。

3、“.....在年我国经济持续快速发展城市化进程加快居民收入水平提高及政府启动内需政策都为房地产业发展注入了新活力在诸多利好因素驱动下房地产市场也继续保持在高位运行状态。预计年房地产市场发展是主题结构调整和规范是主线市场体系将进步完善供求两旺行业继续保持增长势头。房地产投资继续增长但增幅会逐渐回落年房地产投资增长将明显放慢房地产企业效益降幅可能较小但企业间差异将很大产品结构调整步伐加快新型建材和高科技广泛应用外资进入加速房地产企业将加强联盟在海外资金加速进入同时国内房地产企业也将会加强联盟以适应发展要求和应对来自各方面挑战。房价地域分化明显价格走势温和回落由国家计委经济研究所与北京新华在线联合推出中国行业景气分析报告指出年房价将呈温和回落态势房地产业今明两年将进入回落盘整阶段房改以及相关政策效应经过前几年相对充分释放后正趋于明显递减个人购买继续成为市场主流......”。

4、“.....品牌化将成时尚行业竞争走向深入以品牌为核心来重组企业和配置资源重要机制在房地产开发市场中初露端倪并出现了批像存资产可在后期根据市场情况进行销售。通过敏感性分析销售收入及工程成本对项目税后利润影响较大其中销售收入影响更为敏感。在假定销售价格销售率成立条件下本项目具备良好可行性。风险及建议石龙镇房地产市场规模小且属于封闭型市场因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏本地块土地成本较高需要严格控制工程成本和管理成本。充分利用地块位置优势和景观资源与知名专业设计公司中介顾问公司合作强强联合打造小区品牌和企业品牌制定合理市场营销方案扩大媒体宣传注重营销推广保证销售资金回款。附表中价格单位均为人民币元世联地产顾问深圳有限公司年月日出现了批像万科这样营造品牌比较成功企业受到市场追捧......”。

5、“.....停止出让别墅用地调整房地产开发结构为切实保护士地资源维护士地利用总体规划和城市规划严肃性规范土地市场秩序防止楼市动荡造成风险年月日国土资源部就清理各类园区用地加强土地供应调控有关问题发出紧急通知。严格控制土地供应总量特别是住宅和写字楼用地供应量优化土地供应布局和结构防止楼市动荡带来风险。停止别墅类用地土地供应。过量供应地方要认真进行清理。普通住宅价格上涨过快地方可以适当增加当地居民购买并居住普通住宅土地供应但也要把握市场吸纳能力严格控制总量。进步加强房地产信贷业务管理年月日中国人民银行下发关于进步加强房地产信贷业务管理通知通知要求加强房地产开发贷款管理引导规范贷款投向......”。

6、“.....管理费用管理费用是指房地产开发企业管理部门为组织和管理房地产项目开发经营活动而发生各项费用如管理人员工资职工福利费办公费差旅费咨询费房地产税等。按东莞市同类房地产项目水平和本项目具体情况管理费按第项之和计取经估算为人民币元......”。

7、“.....财务费用主要指银行贷款利息。假设本项目向贷款万元期限为年贷款年利率按计利息经估算为人民币元具体分析详见资金筹措计划以及附表贷款偿还期测算表。其他费用主要指政府行政收费包括村镇基础设施费建安造价建筑工程质量监督费建筑施工安全监督费建筑工程质量监督服务费等在建设管理部门发生费用经估算为人民币元。项目总投资根据以上分析测算本项目总投资为人民币元。资金筹措计划项目投资资金来源包括自有资金银行融资预收销售回款。根据年月日中国人民银行下发关于进步加强房地产信贷业务管理通知房地产开发企业申请银行贷款其自有资金应不低于开发项目总投资。本项目总投资预计为人民币亿元因此按企业自有资金为万元计结合项目投资计划和资源来源与运用分析详见附表资金来源与运用表本项目可申请万元信贷额度期限为年第笔贷款为万元贷款期为年年月年月第二笔贷款为万元贷款期为年年月年月。自有资金万元。银行融资万元......”。

8、“.....项目投资计划根据项目开发实际付款情况和工程进度合理计划资金投入量测算具体见附表投资计划表。八项目经济效益财务分析项目经济效益估算销售收入住宅部分联排别墅叠拼别墅以及多层住宅建筑面积和销售价格按项目开发方案确定。根据市场分析和销售反馈预计本项目联排别墅叠拼别墅在销售期年内销售率可达到多层住宅销售率可达到。商业部分商业以街铺形式开发建筑面积和销售价格按项目开发方案确定。根据市场分析和销售反馈预计本项目商业街铺在销售期年内销售率可达到。销售收入根据上述分析本项目可售建筑面积市场价值为元按住宅销售率为商业销售率为计项目在销售期内可实现销售收入为元。其余未售部分及不可售会所及管理用房等均作为企业留存资产考虑。销售回款计划根据拟定销售期和销售率测算销售回款额。详见附表项目销售回款表。销售利润通过对项目在计算期内测算分析项目税后利润为元成本利润率为。详见附表抵借比不得超过贷款期限最长不得超过年所购商业用房为竣工验收房屋......”。

9、“.....东莞经济环境及增长年东莞市实现国内生产总值亿元比上年增长总量排名全省第四增幅排名珠三角各市首位人均人民币约元约美元固定资产投资总额亿元增长社会消费品零售总额亿元增长地方财政收入亿元增长年末金融机构本外币各项存款余额亿元比年初增长占全国其中城乡居民本币储蓄存款余额亿元增长占全国城镇居民年人均可支配收入元增长农村居民人均纯收入元增长。经济结构继续优化。年三大产业比例达到。房地产市场东莞商品房施工和竣工面积上半年万平方米施工面积竣工面积年竣工面积达到万平方米主要原因是年市场利好行情刺激下结果年后开工面积有所增长以后三年内增量会有所增加。根据统计东莞市商品房历年竣工面积远远小于施工面积市场潜在供给还存在相当大数量。房地产投资增长东莞房地产开发投资占全社会固定投资比例比较表东莞房地产开发投资占固定资产投资比例逐年上升但是升幅仅有个百分点......”。