1、“..... 投资估算 经计算，本项目投入万元，其中包括土地征用费按万 亩的行政划拨价亩估算万建安费万元设备设施 万元运营流动资金万元。 项目资金由杭州医疗投资管理有限公司承担。 财务分析 本项目以医养为核心，经营过程中侧重于收治半失能老人 失能老人或有较严重疾病的老年患者为主，单病床收入较般养老院 高。如有政府相关政策扶植，可以保障顺利经营并有微利，进而以规模 获得资本市场的支持。 研究结论 经研究，本项目的建设宜居充分，建设地址和条件较好，建设方案 可行，建议有关部门给予大力支持，使项目能及早开工建设，努力取得 预期的社会和经营效益。 在医院养老院开发的基础上，如有空间可以在医养项目成功实施 的基础上继续开发住养型养老公寓老年大学度假宾馆等外延项目。 这样既可以有效利用既有医养资源提升养老院服务质量，又可以为医 养项目提供更多配套服务，拓展项目服务内涵和财务收入......”。

2、“.....各级政府高度关注 自年我国步入老龄化社会以来，人口老龄化加速发展，并日 益呈现老年人口基数大增长快，高龄化空巢化趋势明显，需要照料 的失能半失能老人数量剧增等态势。根据年第六次人口普查数 据显示，我国岁及以上老年人口已达亿，占总人口的 较年第五次人口普查相比，岁以上人口占比上升了接近个百 分点。加强社会养老服务体系的建设可谓迫在眉睫。 近年来，在党和政府的高度重视下，各地出台政策措施，加大资金 支持力度，使我国的社会养老服务体系建设取得了长足发展。截至 年底，全国各类收养性养老机构已达万个，养老床位达万张， 比年增长了倍。但是与现有及潜在需求相比，我国社会养老服 务体系建设仍然处于起步阶段，还远远不能满足新形势新任务和新需 求。 在面对挑战的同时，我国的社会养老服务体系建设也面临着前所未 有的发展机遇。党的十七大提出了老有所养的战略目标,十七届五 中全会提出了优先发展社会养老服务的方针,加强社会养老服务体系建设......”。

3、“..... 年月日社会养老服务体系建设十二五规划征求 意见稿开始面向社会全面征求意见，再次明确以政府主导多方 参与的原则，充分发挥市场在资源配置中的基础性作用，打破行业界 限，开放社会养老服务市场，采取公建民营民办公助政府购买服务 等多种模式，鼓励社会力量兴办养老机构，不断提高社会养老服务水平 和效率，促进有序竞争机制的形成。 养老体系现状优质床位供不应求支持体系薄弱 市场需求旺盛，优质床位供不应求 老年人口基数巨大，且每年保持快速上升的趋势城市 家庭格局的增多，都是催生养老需求的重要因素。老年人健康状况低下， 更对机构养老服务提出了高要求。按年全国老龄办提交的全国 城乡失能老人研究报告显示，年末我国城乡部分失能和完全失能 老人约万，占总体老人认定的，其中完全失能需要专业照料 的老人占比也超过了，而目前全国养老床位总体上也不超过老年人口 的。 同时......”。

4、“.....现有的 各类养老机构，包括福利中心敬老院荣军康复医院复员军人了养 老社会办养老院等，其中农村敬老院三五十张床位小型城镇养老院 仅仅提供基础的住养服务，条件差，入住率也很低。按民政部提供的 年社会服务业发展统计报告显示农村敬老院和社会福利院截止年底的入住率分别为和。而与之形成鲜明对比的是各地政府办 福利中心，由于有较好的硬件条件，绝大多数是床难求。 支持体系薄弱，难以全方位满足入住老人需求 目前我国养老服务和医疗护理分别隶属于民政和卫生个体系，相 对应的养老院更多的只提供养老服务，也就是生活照料为主，在诊疗护 理存在严重不足。有调查报告称全国各级各类养老机构中，有医疗支 持至少内设有医务室配备有专业医护人员的不足而卫生数 据显示岁以上老人患病率是全人群的倍，更多需要专业诊疗。 缺乏医疗支持是绝大多数养老机构存在的硬伤。 同时，老年抑郁病越来越受到社会的关注。入住养老院的老人长期 在相对封闭的环境中生活......”。

5、“.....在萧山嘉兴成都青岛等地我们已资建托管 了万余张病床，为其提供集生活照料老年病治疗老年护理康复 管理和临终关怀于体的全面服务，受到了入住老人的高度好评。医疗的梯队管理体系提供更为专业全面的整体服务 医疗的医护团队专门针对老年群体进行了系统的学习和培训，在 常见的老年病治疗褥疮管理呼吸支持老年痴呆患者的管理和老人 心理疏导等方面有着长期的经验和锻炼。 护理员队伍是医疗着力打造的个团队，由浙江省护理协会提供 技术培训和业务指导，按照国家养老护理院国家职业标准进行考核 和管理，完全不同于普通的保姆队伍，与职业护士进行配合和互动， 共同为入住老人提供更为专业的全面护理。 医疗的医师护士护理员梯队管理体系既从专业能力上，又 上成本有效控制上实现了完美搭配。 项目建设的必要性 可以有效缓解市养老床位数的短缺难题 据第六次人口普查数据显示，市万常住人口中，岁以 上老年人口万，占总人口的，远高于全国平均水平......”。

6、“.....其中岁及以上的高龄老人达万人， 占全市老年人口的，而失能老人也达到了万人，半失能老人 有万人。随着近年来高龄失能半失能老人数量的持续增长， 生活照料和健康护理问题日益突出，社会养老服务需求日益增长。据市 民政局调查测算，全市城镇老人有机构养老需求的有人，现有 个福利院和个民办养老院的个床位已是捉襟见肘。 同时，现有的家机构中，公办家民营家敬老院家， 共计床位数张。其中公办的家在市区即市福利院，张床位，其余的分散在江山开化等县市敬老院主要分布在各级乡镇和 农村，主要服务对象为农村五保户和三五人员，共有张床 位，入住率不足。民营养老院大多数规模较小，床位数在张， 入住率，硬件差配套弱，以低收费吸引患者，经营上大多处于 勉强维持阶段。 建设新的大规模养老机构引进成熟的养老服务运营体系，是解决 养老任务的最好解决办法。 有利于市养老机构服务水平的提高 目前市各级各类养老机构主要以政府办福利院和乡村敬老院为 主......”。

7、“.....大多只能收 住生活能自理的老人。医疗倡导的医养模式的引入，可以从市 场根本上引导激励养老机构的改革和完善，扩充养老服务内涵提升 服务质量，最终带动各级各类养老机构自身的改造。 本项目的建设是构建社会主义和谐社会的要求 随着家庭的增多，老人供养已经成为大社会难题，也 是众多家庭的首要难题。家庭和谐是社会和谐的基础，个能够给予老 人从生活照料疾病诊疗专业护理直到临终关怀的整体服务机构既能 有效满足银发族多层次需求，又能从根本上解决困扰众多家庭的难题 和愧疚感，真正实现老有所依老有所养老有所乐，从而有效促进家 庭和睦和社会和谐。投资项目市场分析 中国机构养老市场发展空间巨大，社会资本觅得良机 按年全国第六次人口普查的数据显示，全国岁以上人口已 达亿，占总人口的，较年第五次人口普查上升了近 个百分点。按照我国社会化养老服务体系建设十二五规划征 求意见稿到年„每千名老年人拥有养老床位数达到张的 目标计算，我国至少需要养老床位数万张......”。

8、“.....全国老年人的收养机构有将近 万家，总床位数为万左右，要实现十二五目标增长的床位 数超过倍，存在巨大的市场空间。同时，各级政府都继续明确了政 府主导政策支持市场推动多方参与的发展原则，积极鼓励社会 资本参与到养老附体系的建设中来，有些政府更是明确了在整个机构养 老床位数之中，民营养老院所占比例要超过，并从土地划拨床位 补贴税收优惠等方面都给予了大力支持。 社会资本进入机构养老市场遭遇了前所未有的大好机遇。 现有养老机构不能满足市场需求，医养结合模式优势突出 根据全国老龄办在年月发布的全国城乡失能老年人状况 研究数据显示，截止到年末，全国城乡部分失能和完全失能老 人超过万，全老年人口的，其中完全失能需要专业照护的老 人占比约。而在现有的万家养老机构实际收养的万老人 中，失能老年人规模仅为万至万之间，只占全部收养老年人数的。这主要是因为现有绝大多数养老机构并不具备收养失能老人的软 硬件条件。 硬件上......”。

9、“.....医生的配备上有超过五成的养老 机构是空白，经过护理及相关专业系统训练的护理员不超过，取得 养老护理员资格证书的不足三分之„„ 医疗养老服务整体方案尊崇以医疗护理为主线，对入住老 人按需要护理的级别分为监护型陪护型和特户型有针对性的进行照料 和健康管理，以平台为纽带为入住老人提供便利有效的集生活 照料诊疗保健精神慰藉紧急救援和临终关怀于体的全面服务， 整个体系在养老机构运营体系中优势非常突出，也非常符合市场需求。 第三章项目建设地址及建设条件 项目建设地址 选址原则及项目区域概况 选址原则 为使养老院建设能在以后较长时间里充分发挥作用，项目选址应符 合以下条件符合政府用地整体规划 环境清静优雅，空气流通场地干燥排水通畅 周边没有污染企业，与各类污染源之间的距离应符合国家有关 防护距离的规定 交通便利，便于家属探访......”。