1、“.....运用智慧，创造出具有超前性差异性引导性适用性产品，以合理成本利润，达到科学投入产业比，追求产品供给需求完善性，使项目达到预期市场期望值。第二章定位策略第节定位要素分析区位利好因素分析本项目顺应铜山区政府提出打造南部主城区，融入徐州都市圈战略目标，规划北京路为未来主城区商业中心决心将现在北京路打造成为徐州市主要商业街城市经营理念。而徐州东襟淮海，西接中原，南屏江淮，北扼齐鲁，素有五省通衢之称。北通京津，南达沪宁，西接兰新，东抵海滨，为我国重要水陆交通枢纽和东西南北经济联系重要十字路口。在交通人流资源丰富辐射周边省市广徐州市铜山区决心将北京路打造成为徐州市主要商业街来填补徐州城南商业房地产市场空白，并以具有新商务新环境双重魅力来吸引消费者，对开发商来讲，投资回报风险将会大大降低，对消费者而言，产品附加值已大于产品本身，提升了商品功能价格比，这样也符合经济学需求供给理论。第二节项目定位总体定位借用有形资源，植入和延展无形资源，根据徐州中心城市定位......”。

2、“.....全新打造铜山新产业经济增长极。根据北京路城市规划发展需要，聚合该地块商业功能，使之成为中国东部最大产业集聚区和华东地区最专业集高端品牌展示电子商务终端体验休闲娱乐文化等功能为体产业城市综合体。构建核心消费价值观，在国内率先引入产业城市综合体概念，倡导体验式消费理念，使之成为中国东部发达地区又个行业坐标。和谐发展，在商业和住宅开发中寻求平衡，保证社会效益与经济效益统。二定位原则适应市场创造差异性。定位产业城市综合体绿色商业中心三产品定位定位原则突出个性创造差异性定位国家创新产业集聚区特点商业空间步行化商业空间室内化公共空间社会化，使蓝博湾数码城朝着生态化娱乐个性化等方向发展，成为个生态型商业中心。第三节产品文化定位定位原则讲究个性，追求共性，提升产品附加值。定位商业环境文化相融合本项目地处城市正中心，作为整个项目亮点北京路商业街又是其中重要组成部分，为此我们考虑采用内街空间模式，更容易聚集人气，营造出丰富活泼商业氛围......”。

3、“.....定位为我国重要水陆交通枢纽和东西南北经济联系重要十字路口。既是江苏省苏北地区重要城市，也是淮海经济区中心城市。国务院已批准将徐州发展成较大城市，同时，徐州也是江苏省委省政府重点发展三大都市圈之。全市辖三县两市五区，总面积平方公里，人口万，其中市区面积为平方公里，市区常住人口万。年徐州亿元，人均地区生产总值突破美元，全市完成财政总收入亿元。总量在全国所有城市中含省会城市国家计划单列市位居第位，在整个淮海经济区个地级城市中位居第。徐州经济发展区位优势非常突出，特别是省委省政府大力推进苏北经济大发展给徐州交通通讯等基础设施建设提出了新要求并且同时带来新发展机遇。基础判断徐州城市经济步入快速发展通道，逐渐成为长三角经济圈环渤海经济圈中西部经济过度地带核心区域。城市规模铜山区新规划，使徐州市区面积增加到平方公里，人口万水陆交通便捷，区位优势明显，是投资环境优良发展中城市城市经济产业结构不断调整......”。

4、“.....周边近亿人口消费力逐渐释放。城市规划按照新区开发老城提升整体推进思路，制定双核心五组团空间格局，搭建城市快速成长架构。城市资源两汉文化和大彭文化源远流长，文化底蕴厚重复兴中历史名城，城市发展动力澎湃，城市精英集群成形。二交通环境项目处于铜山区城区主干道北京路，双向六车道，主入口处车行出入顺畅。外部交通与徐州城市大交通体系衔接密切，东上京福高速小时可达北京上海，南到连霍高速可达郑州西安出疆，距离主城区核心商圈分钟距离，到新城区分钟车距。二劣势虽然本项目具有良好商业环境资源，但是与徐州市主城区其它商业区比较相对滞后，缺乏相应城市配套设施，导致本项目自身商务氛围不浓，因此此次区划调整给铜山带来了极大发展机遇，对进步推动北京路商圈建设有着非常重要意义。确立什么商业方向，实行何种功能组合，引入哪些商业业态以有效形成商业核心价值，进而推进商业实现，是我们需要考虑重要问题。三机会点政府规划开发利好因素年月日，铜山县整建制划归徐州市区......”。

5、“.....总人口万人，使徐州市区行政区域从全省第位上升到第位，面积和人口分别达到调整前倍和倍，将极大地拓展城市发展空间，夯实特大型区域性中心城市建设基础。铜山区政府提出打造南部主城区，融入徐州都市圈战略目标，规划北京路为未来主城区商业中心。这利好因素必然会刺激项目周边商业经济发展，已经带动房地产市场升温，提升新区城市品位。地理区位优势目前徐州市房地产市场正处于成长期，该项目地理区位优势必然会赢得较大发展趋势。因此，以超前决策意识，以科学态度研究供给需求，便可以抢占先机。项目连动实现价值最大化为了适应新铜山区城市建设，区委区政府决心将现在北京路打造成为徐州市主要商业街。为此，政府专门成立北京路开发管理办公室，全方位地协调和支持北京路各项改造建设工程。目前北京路共推出宗地块，都在规划设计之中，其中南洋国际正处在热销中。面对将来个商业项目起运作，能拥有充足客户资源，如能将联袂运作，更能发挥规模化优势，降低运作成本，实现本项目物业潜在价值最大化，使发展商态型商业中心......”。

6、“.....追求共性，提升产品附加值。定位商业环境文化相融合本项目地处城市正中心，作为整个项目亮点北京路商业街又是其中重要组成部分，为此我们考虑采用内街空间模式，更容易分兑现效益。中心城市建设汇聚了人气随着铜山区政府提出打造南部主城区，融入徐州都市圈战略目标，规划北京路为未来主城区商业中心决心将现在北京路打造成为徐州市主要商业街。这利好因素必然会刺激项目周边商业经济发展，区位优势必然会带来人气上升，而本项目开发周期完全可以借势造势，为增加项目开发安全性打下良好基础。四风险市场因素从目前徐州市房地产市场看，项目竞争同质化严重，已引起许多开发商重视，按我们开发周期测算，旦这些开发商都清晰地认识到产品差异性重要性或迅速模仿。那时，本项目还是具有定市场竞争风险性。自身因素略五综合分析从市场调研结果分析本项目优劣势比较，机会和风险并存。唯办法就是尊重市场适应市场，顺应消费者心愿，整合与项目有关各种要素，运用智慧，创造出具有超前性差异性引导性适用性产品，以合理成本利润......”。

7、“.....追求产品供给需求完善性，使项目达到预期市场期望值。第二章定位策略第节定位要素分析区位利好因素分析本项目顺应铜山区政府提出打造南部主城区，融入徐州都市圈战略目标，规划北京路为未来主城区商业中心决心将现在北京路打造成为徐州市主要商业街城市经营理念。而徐州东襟淮海，西接中原，南屏江淮，北扼齐鲁，素有五省通衢之称。北通京津，南达沪宁，西接兰新，东抵海滨，为我国重要水陆交通枢纽和东西南北经济联系重要十字路口。在交通人流资源丰富辐射周边省市广徐州市铜山区决心将北京路打造成为徐州市主要商业街来填补徐州城南商业房地产市场空白，并以具有新商务新环境双重魅力来吸引消费者，对开发商来讲，投资回报风险将会大大降低，对消费者而言，产品附加值已大于产品本身，提升了商品功能价格比，这样也符合经济学需求供给理论。第二节项目定位总体定位借用有形资源，植入和延展无形资源，根据徐州中心城市定位，结合淮海经济区域发展需要，全新打造铜山新产业经济增长极。根据北京路城市规划发展需要，聚合该地块商业功能......”。

8、“.....构建核心消费价值观，在国内率先引入产业城市综合体概念，倡导体验式消费理念，使之成为中国东部发达地区又个行业坐标。和谐发展，在商业和住宅开发中寻求平衡，保证社会效益与经济效益统。二定位原则适应市场创造差异性。定位产业城市综合体绿色商业中心三产品定位定位原则突出个性创造差异性定位国家创新产业集聚区特点商业空间步行化商业空间室内化公共空间社会化，使蓝博湾数码城朝着生态化娱乐个性化等方向发展，成为个生态型商业中心。第三节产品文化定位定位原则讲究个性，追求共性，提升产品附加值。定位商业环境文化相融合本项目地处城市正中心，作为整个项目亮点北京路商业街又是其中重要组成部分，为此我们考虑采用内街空间模式，更容易聚集人气，营造出丰富活泼商业氛围。已达到传统与现代相融合第四节产品形象定位定位原则提升企业项目品牌形象以及产品物业知名度美誉度社会认知度......”。

9、“.....可以看出本项目静态经济效益指标良好，项目可行。绪言本报告财务测算是秉着谨慎与负责态度，在现有资料基础上进行调查估算分析和预测后得出。鉴于目前客观条件和市场实际情况，有必要对报告有关问题进步作出说明，我们所进行财务测算是建立在最新市场调研基础上......”。