1、“.....是征 土地补偿费用个月内支付率二是征地补偿清欠无拖欠情况三是 涉及征地拆迁补偿的信访办结率。 立项规划影响坚决刹住各种形象工程，停止建设大广场高尔夫球场 行政办公楼培训中心会展中心大学城等项目，加大规划审批力度， 严格限制突破规划加大高度密度及改变使用用途，使规划审批难度越来越 大。目前盘锦市开发项目中暂时末有明显违规现象。因此，对正在建设中 的项目不会受到大的冲击。 资金来源影响银根紧缩给供需两方带来影响。开发项目资本金比率由 提高才允许开工，房屋结构封顶后才许预售购房按揭贷款限制， 使贷款额度每月还款不能超过贷款人月收入的，限制对购买第二套房的贷款，对购买第四套房以上的投资性购房不予贷款等。在无法获得廉价 充分的资金供给后，各大小房地产投资商都将面临资金链的紧张，些在 售项目也加大促销力度，以尽快收回成本，进入新轮开发。 从盘锦市房地产开发资金到位情况看......”。

2、“.....月底到位资金中，国内贷款虽只占，但考虑到施 工企业垫资中的银行贷款预售商品房中的个人住房按揭自筹资金中关 联企业使用的贷款等因素，银行资金占房地产开发投资的比重超过五成。 面对银根紧缩，开发商将首先受到挑战，市场需求也面临考验。 从销售情况看目前销售和空置面积降升，就颇受人们关注。 是销售下降。截止月底，盘锦市商品房销售面积万平方米，下降 ，喜的是预售面积成倍增长，累计预售面积万平方米，同比增长 倍二是空置上升。全市商品房空置面积万平方米，增长倍。 从空置时间上看，年内占在年至三年内的占三年以上仅占 。空置类型以住宅居多，占。空置的面积大多是去年末竣工，今 年开始现房销售的房屋，由于没有实际预售，销售周期拉长，因此时点数 体现的空置率上升。如银苑和明珠房地产的小区空置超过万多平方米就 属这类情况。乐观的是今年盘锦市以住宅开发为主的投资速度已经减慢， 同比下降，缓冲下半年空置压力......”。

3、“.....对于房地产市场情况的变化趋势，可总结出以下几点 城镇居民住房需求十分强劲。当前城镇居民的住房需求正在从满足生存需要向舒适型的转变。盘锦省统计局最新统计资料表明，城镇有 的居民对现有住房不满意，不满意集中反映在住房面积小，地理位置欠佳， 环境卫生物业管理差住房消费占城镇居民消费支出的第二位， 的居民有购房意向。盘锦省城镇居民人均使用购房贷款元，与全国城 镇人均使用购房贷款元相比，还有定距离。只要转变消费观念，改 善住房条件的愿望就可以转变为住房有效需求，进步扩大住房消费完全 可以实现。 加快城镇化进程将创造新的住房需求。加快城镇化进程是建设全面小 康社会的重要措施。根据规划，到年盘锦省城镇化水平达到，城 镇人口将从年的万发展到万，新增城镇人口万。这 意味着每年将新增城镇人口万。大量农村人口向城镇转移......”。

4、“..... 产业结构调整要求住宅与房地产业加快发展。住同比增长 倍二是空置上升。全市商品房空置面积万平方米，增长倍。 从空置时间上看，年内占在年至三年内的占三年以上仅占 。空置类型以住宅居多，占。空置的面积大多是去年末竣工，今 年开始现房销售的房屋，由于没有实际预售，销售周期拉长，因此时点数 体现的空置率上升。如银苑和明珠房地产的小区空置超过万多平方米就 属这类情况。乐观的是今年盘锦市以住宅开发为主的投资速度已经减慢， 同比下降，缓冲下半年空置压力。 趋势判断 随着国土资源的日益紧缺以及政府相关限制土地报批报建相关法规的 颁布，对于房地产市场情况的变化趋势，可总结出以下几点 城镇居民住房需求十分强劲。当前城镇居民的住房需求正在从满足生存需要向舒适型的转变。盘锦省统计局最新统计资料表明，城镇有 的居民对现有住房不满意，不满意集中反映在住房面积小，地理位置欠佳......”。

5、“..... 的居民有购房意向。盘锦省城镇居民人均使用购房贷款元，与全国城 镇人均使用购房贷款元相比，还有定距离。只要转变消费观念，改 善住房条件的愿望就可以转变为住房有效需求，进步扩大住房消费完全 可以实现。 加快城镇化进程将创造新的住房需求。加快城镇化进程是建设全面小 康社会的重要措施。根据规划，到年盘锦省城镇化水平达到，城 镇人口将从年的万发展到万，新增城镇人口万。这 意味着每年将新增城镇人口万。大量农村人口向城镇转移，城镇人口持 续增长将会不断创造新的住房需求。 产业结构调整要求住宅与房地产业加快发展。住宅与房地产业属于第 三产业，随着经济发展和产业结构调整，第三产业在国民经济中所占比重 将逐步提高。年盘锦省房地产开发完成投资亿元，占固定资产 投资的比重，占的比重，分别低于全国平均水平个百 分点和个百分点，尽快提高住宅与房地产业所占比重，是盘锦省经济 发展的客观需要......”。

6、“.....截止月底，全省汽车消费贷款余款 比年初增长，成为金融机构新的信贷增长点。随着汽车走进老百姓家 庭，人们的居住观念发生了深刻变化，原有的居住空间显得日益狭窄拥 挤，更加向往宽敞优美现代的居住空间，住房更新换代加快。全省个人购房消费贷款余额比年初增长，高于去年同期增长速度个百分 点。 三区域市场分析 双台子区处于盘锦市区的东北地带，地价较中心地区低。相应的商 业和其他配套环境基础般，该区的房地产开发以住宅开发为主且价格 差异不是很大。另外布局比较分散，不具备规模化。在以西湖花园为代 表的中高档楼盘面世后，周边的小规模楼盘纷纷异军突起，般分布在 长江路两厢临街。可以预计在未来的两年内盘锦区的商品住宅竞争将成 为整个城市板块竞争的又沸点。 盘锦区目前基本上商业发展方向以物流业为主，区内现有的零售商 场面积约万平米，占零售商场总体量约现有专业市场面 积平米，占现有专业市场总体量的......”。

7、“.....占全市在租在售专业市场总体量。 四项目利弊分析 优势 区位优势项目位于盘锦市中心建设广场西侧，在有序的旧城改 造建设中，该区域经济将更长足发展。项目定时期的垄断性和地块 特质稀缺性是销售率的有利保障。 交通优势本项目具备良好的区域交通条件，铁路，公路以及航 空均十分便捷。 景观优势从空中鸟瞰本项目，高达的绿地率和户外 的生态绿洲的勃勃生机本项目沿袭了青少年科普乐园的文化气质，使本项目保持着浓厚的书香氛围，加之发展商创新的理念和 别具心裁的建筑风格，使项目成为内外俱秀的市区标志性建筑物，引 领人们种新的生活体验。 配套优势本项目位于成熟社区，周边各项配套相应俱全。本项 目范围内亦设有超市，停车场，青少年培训基地，科普展馆，青少年 生态植物园，儿童乐园，市民活动休闲广场，喷水广场，健身俱乐部， 餐饮等功能，使本项目具备良好的综合质素和竞争优势......”。

8、“.....并由区政府组织成立项目协调小组，协 助相关手续的办理和理顺有关部门关系，为项目顺利建设护航。 产品优势项目规划及建设规模在荷塘区属领先。 劣势 保险公司和中国银行位于项目南北两端，造成定程度的视觉障 碍，有损项目整体形象。 机会 本项目居住规模人口数约人，加上周边学校，汽车站流动人 群以及附近小区居住人群，给经商环境带来充足人气。 本项目所在区域目前仅有量贩购物城，居民购物已不局限于此 家，大多经常移步至其他区，本项目的启动在吸引新星客户分流的同时 也将吸引其他区域居民前往本项目的青少年素质培训基地功能，给广 大青少年提供了个多元的舞台，同时也给商家带来勃勃商机。 发展商别具匠心的建筑风格，造就个宜商宜居，集休闲，娱乐，观赏等多功能为体的商住胜地，将大大吸引市民前来购物。 进入的大背景下，随着城市化进程的加速......”。

9、“.....各种基础设施配套和周边环境将持续 改善，城市品味将得到极大的提升。 周边楼盘开发的成功带动了整个区域市场的盘活，区域高尚人文 居住板块正形成。 威胁 周边出现的其他新兴商品住宅以及机关单位配套住宅项目将以竞 争者姿态出现，并分流部分潜在客户。双台子区的居住环境与超前的 市政规划对盘锦区的地产开发分流影响。 目前盘锦区部分楼盘由于长时间的知名度，会在项目住宅部分发 售前期吸纳部分潜在客源。 由于紧靠项目，项目的启动对本项目而言形成了直接的威胁。 企业经营的外部环境主要有经营环境，硬件环境，政策法律环境 等，处在不断变化的经营环境的中心内容是市场。正确的经营决策， 抓住有利的投资机会，就能使企业不断盈利，在竞争中立于不败之地。 本项目存在的威胁主要来自竞争对手......”。