1、“.....商业步行街作为种全新的商业模式，以其最大的商业价值 和替身城市内涵的重要作用，正成为武清商业发展的个新趋势，直 接提高了消费的品位和档次，带动了商业的繁荣。 高端消费方式 镇内缺乏高档的购物中心和商品经营，商业配套设施落后，商 业购物环境普遍较差，有停车场和休息娱乐功能的购物场所少。 商业形态分析 商业业态档次较低，整体品位不高，高档次的大型购物中心凤毛 麟角，且未形成主流消费模式，商住楼底商临街商铺社区小卖店 成主流业态和消费模式。 缺乏真正的购物中心 镇商业市场缺少真正意义上的现代化多功能的大型购物中心。 结论商圈效应明显......”。

2、“.....传统的低端商业模式导致 商业竞争激烈，高端消费群体外流，市场消费替能不能得到有效释放， 商圈辐射能力受限。商业配套与旅游城市的整体形象不相称，急需构 建具有购物休闲和文化性消费娱乐旅游观光餐饮美食等功能 于体配套完善的现代化商业综合体系和商业模式，完善商业服务 功能，提升城市形象。 市场需求分析 为了了解市场需求现状进行了针对现镇的商户商户市场调查， 意图了解目标客户的购买意向和购买能力，从而确定该项目的市场定 位。调查的内容有客户购买商铺的意愿商铺类型需求的面积需求 单价及总价期望的配套设施等问题调查以大明宫建材家居市场内的 商户为主，采用问卷调查与面谈调查相配合的形式，进行抽样调查。 通过汇总调查问卷，得出了以下市场调研结论 商铺类型 商业街商铺底商商铺社区商铺商场内席位商铺 由于商业街形式具有良好的产品昭示性......”。

3、“.....也有部分被调查者显示出对底商商铺和商场内席位商铺 的偏好。因此，在本项目的规划设计中方面要充分考虑不同的建材家 居产品的特点，将商业街商铺与商场内席位商铺底商商铺相结合，达 到有效利用空间和提高市场档次的目的另方面通过功能分区的形式 将不同的产品类型进行区分。 商业街商铺 办公楼底商住宅底商 经统计，有的被调查者接受底商商铺这种商铺类型，其中选 择办公楼和住宅底商的被调查者分别占到和，可见部 分被调查者除了希望商铺具有产品展示及销售的功能，同时还希望能够 方便其居住及办公，以满足日常生活和业务洽谈的需要。 希望商铺具有的功能 产品展示及销售仓储办公及商务洽谈居住 调查结果显示，绝大多数被调查者希望商铺的功能以产品展示及销 售为主，以仓储和办公及商务洽谈为辅。 商铺面积 以下以上 考虑到经营产品类型的不同......”。

4、“.....其中，需求面积在平方米的被调查者最多，占到了 其次是平方米，占到了总数的，因此，应结合商户经营 产品类型的特点进行设计，建议商铺主力户型面积确定在。 商铺的最高单价和总价 单价 以上 总价 万元以下万元万元万元万元万元以上 商铺可承受的最高单价集中在元，比例达到 可承受的总价在万元以下的比例高达。这种调查结 果出现的原因包括两个方面方面，接受调研的商户多以租赁的方式 经营，对商铺的销售价格并没有明确认识，因此对商铺价格心理承受价 位不高另方面，项目周边目前商业氛围并未成熟，部分被调查者对 本项目未来的投资潜力持怀疑态度会购买车位的比例为，因此在规划设计中应考虑业主对 车位的需求。 市场供给分析 全镇国民生产总值万元，工业产值万元，乡镇企业产值 万元。随着滨海新区大开发，区域发展迅速。目前的商业县周边聚 集了银行......”。

5、“.....商圈以日渐繁华。以后的发 展空间相当大，经开区的发展前景好。 项目分析 优势 道路交通 京福公路横穿镇全镇，交通十分便利。 消费人群 按照惯例，个商业中心的构建需要强大的居住人群量作为基础， 才能保证正常的客流量。在本项目的辐射区域内，包括了发展成熟的商 业经济技术开发区这些都构成了定的消费人群。 原有市场 本项目的建设是为了构建具有购物休闲和文化性消费娱乐 旅游观光餐饮美食等功能于体配套完善的现代化商业综合体系 和商业模式，完善商业服务功能，提升城市形象。 劣势 商业氛围不浓 镇内缺乏高档的购物中心和商品经营，商业配套设施落后，商业 购物环境普遍较差，有停车场和休息娱乐功能的购物场所少。该区域的 商业氛围还没有营造起来，些原有的业主可能会持观望态度，不会进 行商铺的购买或者是租赁，这将大大的影响项目的正常运营......”。

6、“.....前期工作当中涉及城中村拆迁改造，根据政 府相关规定，用于城中村安置补偿资金需足额存入指定银行账户，因而 导致本项目前期建设资金占用量大，这将对开发商自有资金投入量要求 较高，带来较大的资金压力。 离城区较远 本项目离城区较远，因此主要消费对象不广泛。 机遇 国民经济迅速发展 全镇国民生产总值万元。镇经济持续快速增长的趋势和国民 经济总量规模的进步扩大，为发展本项目奠定了坚实的基础。 现代物流业互补作用增强 现代的物流配送手段等在批发市场网络体系中得到了广泛应用，起 到了良好的互补作用，扩大了交易额，加快了商品流通，减少了仓储面 积，降低了运营成本，经济效益明显提高。大中型批发市场物流和商品 分流，销售和仓储场所分离，可使大中型批发市场的用地规模大幅减小， 营业面积相应增大，管理将更加科学交易手段将更加多样化，交易效 率将更加提高......”。

7、“.....把其作为城市发展的重要内容，对商 业街发展给予了大力支持与积极引导，有利于提高商业街的改造和建 设。 威胁 近年来，镇周边地区都加快了大中型批发市场的发展。周边地区 的大中型批发市场不仅向规模化发展，而且向中高级方向发展，由于具 有成本低交通便利和依托当地产业等优势，在吸引客户方面有较强的 竞争力，无疑对武清大中型批发市场的发展构成有力的竞争。 项目初步定位 项目定位 功能丰富特色鲜明集购物休闲文化商务餐饮旅游 等多功能为体的商业街。 紧邻主干道的商铺作酒店娱乐休闲中心和大型的购物广场等， 最好能引进知名超市购物中心进驻 根据不同产品或服务的特点，将项目整体划分为多个功能区，主 要业态可分为建材类分区内部可分为家具区洁具区装饰建材区 等餐饮娱乐区购物广场。 盈利模式定位 项目采用整体销售的盈利模式......”。

8、“..... 客户群体定位 本项目开发目标为变革落后商业格局，重塑现代中心商圈，提升 镇城市品位的标志性代表性项目。本项目的客户群体面向政府机关工 作人员，游客教师医生私营业主企业管理人员以及周边县市。 第三章项目选址和建设条件 场址选择 地点与地理位置 本项目位于京福公路东侧 场址优势 地理位置便捷 商业街具有良好的交通地理位置，接近交通枢纽的区域，居民可 以借助各种交通工具便捷到达，具备很强的可达性和地段优势。 区位条件优越 城市商业街的区位条件是其能够带来效率和效能最大化的基本 依据。区位条件影响城市功能相知的确立和城市总体布局的规划设 计，更深层的说也影响城市商业街的客源市场和辐射能力。项目位于 镇交通主干道，具有优越的人流交通流优势。 建设条件 区域概况 位于西北部，地处京津两市之间，位于 西北部，海河水系中下游......”。

9、“.....西与河北省廊坊市安次区接壤， 北与北京市通州区河北省廊坊市香河县比邻。系滨海平原地区， 气候属暖温带大陆性半湿润季风气候。全区总面积平方公里， 常住人口万人。改革开放以来，充分发挥本地优势，抓住机 遇，深化改革，创新求实，实现了经济和社会事业的蓬勃协调发展。 地理条件 位于西北部，地处京津两市之间，位于西北部，海 河水系中下游，东与宝坻区宁河县搭界南与北辰区西青区河北 省霸州市相连，西与河北省廊坊市安次区接壤，北与北京市通州区河北省廊坊 市香河县比邻。系滨海平原地区，气候属暖温带大陆性半湿润季风气候。全 区总面积平方公里，常住人口万人。改革开放以来，充分发挥本地 优势，抓住机遇，深化改革，创新求实，实现了经济和社会事业的蓬勃协调发 展......”。