1、“.....具体规模以项目范围红线图为准资源品级巽寮湾拥有得天独厚滨海旅游资源，是广东省唯滨海旅游资源处女地，以石奇美水奇清沙奇白著称，海水水质和大气环境质量均为国家级类标准。可行性研究执行单位深圳度假湾企业策划有限公司世联地产顾问深圳有限公司环境保护措施分析企业组织与劳动定员项目实施计划投资估算与资金筹措财务评价项目社会效益和生态效益分析项目投资回报经综合分析研究，确定本项目主要经济指标如下方案方案二方案三投资总额亿元亿元亿元可行性研究初步结论政策可行该项目是国家鼓励发展产业，加快开发可尽早形成惠州市产业优势，亦契合惠州市旅游兴市产业政策导向。区位可行地理位臵优越，广东省唯滨海旅游资源处女地，适合开发滨海旅游度假区项目。市场可行广东海滨旅游资源丰富，气候温暖，海滨度假巽寮旅游度假区项目前期咨询可行性研究报告深圳市度假湾企业策划有限公司世联地产顾问深圳有限公司第篇项目总论基本情况研究工作依据未能满足巽寮所面临珠三角旅游市场竞争中......”。

2、“.....购买力水平较高。对项目建设初步想法将巽寮湾最终建成国际知名流旅游度假胜地经过初期开发，使巽寮湾成为金融街新盈利增长点通过对资源市场等要素整合，以高品位规划和高质量设计来打造个符合度假旅游流海滨旅游区，通过开发旅游来达到优化环境，提高周边土地价值，并在适当时候开发出符合市场需求地产项目，从而把资源价值转化为土地价值，把土地价值转化为资金优势，使开发商在开发旅游项目同时，也带动了相关产业发展，实现了开发商对土地价值终值价值实现......”。

3、“.....本方案侧重于优先发展已经获得土地使用权沿海平方公里土地。由于该部分土地主要分布于南区中区，少部分分布于北区，与开发方案二相同是，南区和中区都作为开发初期重点，并通过提供不同旅游度假产品，同时满足不同层次和需求客户群，迅速扩大市场范围。初期区域发展思路南区沿海地区在前期发展过程中通过年左右时间陆续推出新五星级酒店......”。

4、“.....分别依靠不同特色来满足高端顾客不同偏好要求，吸引游客到访和延长逗留时间。第阶段，考虑到香港和珠三角客户对于海岸生活向往，以及初期资金限制，主要发展会议酒店和山地海景组团。在第二阶段再发展游艇酒店组团等。同时，中区沿海部分各主要娱乐项目和酒店配套在第阶段启动。并较为迅速形成成熟度假社区，来带动中区住宅物业发展。第二阶段，南区高尔夫酒店组团等其他酒店组团陆续转让，来满足不断增长对南区高尚度假设施和体验需求。中区酒店用地亦陆续转让，满足更广泛游客需要。和地块别墅区优先启动。北区红树林和海港旅游区码头也在本阶段落成。初期开发目和作用南区整体区域形象高端影响力和旅游度假品牌初步形成。中区滨海游憩项目陆续推出，将有助于本案在初期成为珠三角新旅游热点。南区和中区通过各自项目，形成不同游客体验，分别满足不同层次和偏好旅游度假需求。各区域土地价格因酒店带动作用上涨，并形成追涨和投资空间。方案评价前期较为分散基础设施建设和开发，将使得有限资金投入较为紧张。优先发展已获得土地......”。

5、“.....由于启动期均在沿海用地展开，最优势资源最先强势利用，使得后期发展中，资源优势不足，应通过组团规划和路网设计，使腹地建立与海岸之间更强联系。方案三受让土地和基础设施建设项目发展第阶段受让南区主要开发土地南区土地七通平中区沿海部分主要开发土地北区沿海土地受让推动政府市政建设和配套完善南区会议酒店建成南区会议酒店组团别墅项目南区游艇酒店组团中区夕畔港湾项目中区精灵水世界项目中区湿地公园中区四星级产权酒店概念设计图分区概念规划图分区说明交通规划第六篇环境保护措施环境保护原则生态环境保护环境保护其它方面第七篇项目总体进度安排关于本项目开发模式关于本项目总体进度计划开级类标准。可行性研究执行单位深圳度假湾企业策划有限公司世联地产顾问深圳有限公司环境保护措施分析企业组织与劳动定员项目实施计划投资估算与资金筹措财务评价项目社会效益和生态效益分析项目投资回报经综合分析研究，确定本项目主要经济指标如下方案方案二方案三投资总额亿元亿元亿元可行性研究初步结论政策可行该项目是国家鼓励发展产业......”。

6、“.....亦契合惠州市旅游兴市产业政策导向。区位可行地理位臵优越，广东省唯滨海旅游资源处女地，适合开发滨海旅游度假区项目。市场可行广东海滨旅游资源丰富，气候温暖......”。

7、“.....受让土地和基础设施建设尽可能在前期安排。按照项目公司与政府之间协议，受让土地地价款原则上假设在签订土地转让合同摘牌成功后两年付清。第年支付地价款。第二年支付。经与甲方沟通确认，作为巽寮湾地区区域开发者，项目公司与政府将在基础设施建设上进行合作。其中与外部连接主要干道引水工程变电站燃气站主要市政管线建设大亚湾至巽寮海上航道开通将由政府负责投资和推进完成。投资估算与资金筹措项目总投资财务测算标明，项目总投资额亿元以上。目前项目周边地区开放程度比较低，为了改善整体投资环境和建立高档度假社区发展基础，开发初期需要大量投资用于基础设施建设。另外，根据前述开发建议，在项目发展首期，除南区主要为酒店和旅游设施等长期投资项目，因此前期资金流出将大于资金流入。需要较充足现金流作为保证。由于在开发初期本项目所在位臵比较偏僻，并且开发不足，物业市场未形成气候，因此在住宅销售和市场吸纳方面需要时间和积累，土地转让价格度假物业销售价格和酒店经营收入水平有限......”。

8、“.....预计项目初期来自住宅销售回笼资金有限。但随着区域成熟度和品牌影响力逐步提高，项目投资价值将会被市场逐步认可，因此项目将在后期将因土地出酒店和度假地产发展而形成较大净现金流入。项目开发在前期资金投入量较大，后期能够实现滚动开发。资金筹措和融资建议融资方式按照国内目前资本市场环境，本案主要资金来源为现有股东权益投资引入合作投资伙伴银行借贷和土地使用权转让。项目筹资方案金融街惠州臵业有限公司作为股份公司，有上市企业和各级政府作为权益投资后盾。有限公司可以吸引更多投资者逐步扩大公司股权结构，以降低投资者所承担财务风险，并提高招商成功率。同时，吸引其他投资者合作开发或提高借贷比率可以大幅减少对自有启动资金要求，降低资金缺口。项目筹资策略项目前五年净现金缺口在亿元以上左右，由于开发前期资金缺口较大，会效益生态效益均较佳。技术可行按照国际湾滨海旅游度假区项目案例，本项目技术上可行，方案立足长远发展，为后续发展留有足够空间，整体空间布局以土地资源禀赋为出发点，并进行人性化考虑严格保护自然环境......”。

9、“.....减轻人工开发对环境影响文化可行巽寮拥有客家文化渔农文化广府文化等多种文化渊源，在此基础上可充分挖掘，适当使用，能够打造人与自然和谐共生文化产品。第二篇项目背景及发展概况政府发展规划概述政府对旅游业大力支持与市场需求强劲为本项目发展提供了契机,随着旅游业持续发展，政府根据行业发展实际水平与趋势制定了许多相关政策来促进旅游项目开发。广东省政府把发展度假旅游特别是生态型海滨度假旅游作为十五发展重点方向之，惠州市政府十五期间旅游业发展目标是，将惠州发展为粤港澳地区综合旅游基地珠三角人口稠密区绿色生态休闲基地内陆省份旅游者进生态环境保护环境保护其它方面第七篇项目总体进度安排关于本项目开发模式关于本项目总体进度计划开发次序方案三投资估算与资金筹措第篇项目总论基本情况研究工作依据项目主管部门对项目建设要求所下达指令性文件。可行性研究开始前已经形成工作成果及文件。国家和拟建地区开发建设政策法令和法规。根据项目需要进行调查和收集设计基础资料......”。