1、“.....市场存量巨大，市场形势依然严峻。相比 年全年均价，年销售价格有所上涨，但增幅减缓。 自年月份起，全市住宅成交量连续三个月大幅下挫，据初步统计，年 月份到月份，全市住宅月均成交万平方米左右，仅为去年同期的左右。从表面上看， 销量大幅下降是由引起，但真正的原因还在于去年下半年起严重供过于求，价格居 高不下，投资客大规模撤场。在年和月，全市的住宅销售量继续萎缩， 并仍作下探趋势，与年同期相比难以同日而语，并无市场回暖讯号。 自年年初开始，全市住宅价格呈现上涨之势，年下半年涨幅明显，主要缘于 源昌鑫海湾等高价位楼盘上市，大幅拉升均价。全市年末成交价格较年初上涨近从价 格走势来看，岛内价格年末较年初上涨岛外上涨。 进入年以来价格运行情况可以明显看出，岛内价格呈现下行态势，而岛外价格则 继续保持平稳态势，全市近期的均价也基本保持元左右。年月全 市岛内岛外住宅成交均价分别为和元，环比 ......”。

2、“.....岛内价格区间，岛外。 总体来看，目前厦门房地产行情为 当前厦门市商品住宅市场供过于求的态势持续放大，据初步统计，年月至 年月，全市住宅批准预售面积比销售面积高出约万平方米，基本接近年全 年供应量的，市场存量巨大，市场形势依然严峻。 二住宅成交量价连续两月同比下跌。在年和月，全市的住宅销 售量继续萎缩，并仍作下探趋势，与年同期相比难以同日而语，并非市场回暖的 讯号，大量房源持续滞销，市场观望心态越发浓郁。岛内价格呈现下行态势，而岛外价格则 继续保持平稳态势。年月全市商品住宅均价元，环比下跌。 三大量项目滞销情况突出，月零成交项目比比皆是。新开盘项目受市场关注度不高， 许多项目虽然也推出些优惠活动，但小恩小惠似乎再难以引起购房者置业热情并改变其观 望态度。 未来厦门房地产价格研判与全国房地产趋势致，从中长期来看，厦门房价有望从 年前后进入个平稳小幅的上涨通道......”。

3、“.....有着交通和区位优势。西海域是厦门城市的副中 心，将发展成为厦门新的文教区高科技研发制造综合体滨水生态游乐休闲区和中高档住 宅区。项目地块规整，易于规划。 劣势项目并不是处在厦门的或是金融中心，周边比较凌乱，主要为工业区，地块 本身还未有具备建设摩天大楼的潜质。 机会厦门公铁大桥杏林大桥已经通车，的成功运行。大大缩短了其与岛内的 距离。园博园的建设大学康城等项目的成功开发也带动了项目周边的人气。项目周边环境 已经相对成熟。随着海峡西岸经济圈的构建，厦门经济总量将上个新的台阶，同时对各种 商务办公的要求也在提高，目前厦门还没有出现分析 超高层区商务中心财务分析 赢利模式设计由于目前还没有详细的规划图纸，只有粗略的指标......”。

4、“.....其他采用租赁或自营方式经营。 租金售价假设 写字楼假设目前厦门高档写字楼租金约为元月平方米含物业管理费，年 至年间，厦门写字楼出租均价年增长率为，预计未来几年将保持平均的增长率， 即到年，厦门高档写字楼租金为元平方米月。而项目具有比较优势，其租金应 该在元平方米月。项目建设期假定为年，完成租赁时间为年含年的 建设期 以后 每平方米月租金 年租金增长率 租用率 商业假设目前厦门商业零售业的租金在平方米月，项目平均租金取元平 方米月，并假设每年增长，完成租赁时间为年含年的建设期 以后 每平方米月租金 年租金增长率 租用率顶级住宅厦门住宅市场从年到年均价平均年增长率为，年底开始房 地产开始进入观望阶段，成交量萎缩，目前厦门顶级住宅价格为元平方米......”。

5、“.....预计未来三年内，厦门顶级住宅的价格仍然在该区间 徘徊。 售价均价平方米 完成销售时间年含完工前年的建设期 销售进度年，年 高端酒店式公寓厦门目前并没有高端的酒店式公寓案例，参考四星级酒店，该项目租 金预估为平方米月，经营稳定后出租率为 以后 每平方米月租金 年租金增长率 租用率 五星级酒店目前厦门五星级酒店价格约晚间，属于级城市的比较高的价格。根据 中国物价增长趋势，预计今后酒店价格将以的速度增长。项目具有比较优势，预计 年价格为平方米天。经营稳定后入住率为，每年增长 以后 房价 年增长率 入住率 会议展览中心厦门目前展费约为元平方米天，由于项目不在厦门岛内，租金应比目 前的国际会议展览中心稍少，估计为平方米天......”。

6、“.....高楼区分摊亿人民币，需要补交土地出让金配套费 增容费暂按元平方米估算。 则土地总成本为万 前期费用 按元平方米计算万 建设成本估算 项目单价元平方米面积平方米造价万元 地下二三层停车场 地下商业空间塔楼基底 双塔楼会展 双塔楼顶级酒店含装修 双塔楼顶级办公 裙房会展 裙房商业金融 高档写字楼层 高档酒店公寓含装修 合计 景观及管网费用 万 财务费用 按资金缺口逐年计算 建设期间管理销售费用 亿元 项目现金流量如表下页表格评价超高层区，其本质是资本的运作，能否取得低廉的投资资金是项目能否成功的 绝对因素。由于绝大多数物业为投资型物业，资金压力非常大，虽然通过高档写字楼和酒店 式公寓进行销售取得了约亿的销售款，但资金压力仍然很大......”。

7、“.....即取得资金成本应该控制在以内 假使公司出资亿元，再引进策略投资人投资亿，本金不计利息，则投资回收期 不含建设期可以控制在年以内。 所有物业均为持有，不进行销售任何物业。则亿本金不计利息条件下，投资回收 期年以上，本金计利息的情况下，投资回收期将超过年。 住宅区投资分析 住宅区选取地块进行评估，其他地块可以进行类比。 目前项目周边楼盘价格均价平方米，预计年以前将围绕此价格震荡， 年以后以每年的速度增长。即年均价在左右，保守起见，取平方米......”。

8、“.....其可性性取决于土地的价格，根据如下敏感性分析可知， 当土地成本在平方米以内时具有较高的利润，当土地价格为平方米时， 其税后利润为普通水平。土地价格高于平方米，项目不可行。 土地成本变动毛利率税前利润率税后利润率 再来看住宅售价敏感性分析，在土地成本平方米基础上，此项目均价为平方米 以上时项目获利能力良好，售价低于时，利润变的较薄......”。

9、“..... 住宅售价变动毛利率税前利润率税后利润率 该区，地上建筑面积为万平方米，按每平方米平方米，总价为亿元，假使 项目土地款要次性付清，住宅区启动资金为亿元。五风险防范与对策 资金压力，按平方米计算，总共需补交土地款总额为亿元。高层区为投资型物 业，短期内很难收回投资，资金压力大。而住宅区万平方米，在短期内销售完毕，难度 较大，保本销售率约为，即要销售万平方米，才能回收住宅区土地款等前期的投资。 基于上述原因，若补交土地款标准高于平方米时，考虑降低容积率，高于 平方米时，必须降低容积率，当补交土地款标准达到平方米时，容积应降低至， 以缓解自己资金和市场压力和降低建造成本提高利润率。引进策略投资人，尤其是高层 区，只有引进恰当的投资人，才能有效缓解资金压力和提高项目操作水平。 政策支持，该项目要建设成为个超高层的高级商务中心，项目目前的条件还不具备......”。