1、“.....贷款偿还期年。财务测算指标均为良好。 项目完成后，可实现年平均利润万元。可实现年平均税金 万元，具有较好的经济效益和良好的社会效益。 经以上分析，本项目的建设是必要且可行的，应尽快组织实施。 第五节项目主要技术经济指标 序号指标名称单位估算值备注 技术指标 总用地 其中净用地规划道路用地城市干道 总建筑面积 建筑密度 容积率 绿地率 二财务指标 项目总投资万元 其中企业自筹万元银行贷款万元 营业收入万元平均年 营业税金及附加万元平均 总成本万元平均 利润总额万元平均 所得税万元平均 净利润万元平均 投资利润率 投资利税率 累计净现金流量万元税后 财务内部收益率税后 投资回收期年含建设期 贷款偿还期年含建设期 第二章项目建设的背景和必要性分析 第节项目提出的背景 太原市是山西省的省会城市......”。

2、“.....近 年来，在中央加大基础设施建设方针的指导下，太原市开始了大规模的道路 桥梁建设及旧城改造。随着太原市桥两路的建成，市容市貌发生了巨大变化， 幢幢高楼大厦在主要街道的崛起，致使次要街道的居民住宅相形见拙，和省 会城市的景观形成鲜明对比，从而迫使市委市政府将此提上议事日程，以从 根本上改变太原市的城市面貌。 经过市委市政府研究决定，在太原市进行次道路拓宽和危旧房改造 的全面建设，以加快我市危旧房改造的步伐，促进我市经济的发展。为此，太 原市政府于年颁发了关于旧城区危旧房改造的实施意见并政发 号，鼓励省属市属自主经营的房地产企业对我市旧城区及危 旧房改造。为了将此工作落到实处，市政府成立了太原市危旧房改造领导组， 并于年颁发了太原市危旧房改造实施细则，并政发号， 以更进步在减免费用上支持房地产开发企业。 第二节项目事日程，以从 根本上改变太原市的城市面貌。 经过市委市政府研究决定......”。

3、“.....以加快我市危旧房改造的步伐，促进我市经济的发展。为此，太 原市政府于年颁发了关于旧城区危旧房改造的实施意见并政发 号，鼓励省属市属自主经营的房地产企业对我市旧城区及危 旧房改造。为了将此工作落到实处，市政府成立了太原市危旧房改造领导组， 并于年颁发了太原市危旧房改造实施细则，并政发号， 以更进步在减免费用上支持房地产开发企业。 第二节项目建设的必要性分析 太原市住房现状的需要 太原是山西省省会，是全省政治经济文化发展的中心，现有人口万，其中市区人口万。随着城镇住房制度改革的深入发展，我市的住宅建 设有了较快的发展。但同全国发展较快的省市相比，由于人们长期受计划经济 先生产后生活的观念的影响及低租金国家包福利制旧住房体制的 约束，住房供应和住房需求的矛盾越来越大。目前，市直管公房约万， 其中楼房为万，占总面积的，其余为平房。根据危旧房普查结果 可知......”。

4、“.....占公房总数的，些国有企业， 近年来经营困难，更无力建房，严重影响人们的安居乐业和社会稳定。 二改善经营环境，扩大营业面积，增加经营业务的需要 本项目实施后，拆除了旧有建筑物，同时也可改变此地脏乱差状况，新 规划的商业区域将为改善服装城环境起到积极作用。 三居民居住环境的需要 现该地区的居民区，周围布满摊点商贩，食品小吃，居住环境嘈杂混乱， 既不卫生，也不安全，项目实施后，可使居民搬到新的住宅小区，远离摊点商 贩，改善了居住环境和质量。 第三章市场分析 第节本章研究方法概述 关于对房地产价格的研究有很多种方法，如收益还原法重臵成本法等 等，但这些方法理论色彩较重，在我国这样个市场尚不规范的环境中，与现 实情况差距较大。 实际上，中国的房地产市场上，目前主要采用市场比较法来评估房 地产项目的可行性和价格......”。

5、“.....符合当前我国房地产价格形成的实际情况，人们总是在 不断的选择与比较中做出购买决策。市场比较法以近期市场上实际的交易价格 为估价基准，只要有类似的定数量的房地产的合适交易实例即可。它在实际 交易中是种说服力强，具有现实性，适用范围广，被普遍采用的重要评估方 法。 在中心商业黄金级地段资源称缺的前提下，可合理的将此原理推而广之， 即如果有定数量的类似房地产交易是成功的，那么我们所论述的房地产也应 该是可行的成功的。 运用市场比较法的核心在于提供比较参照物的交易实例要选择的恰 当。影响商业用房价格的主要因素有繁华程度交通状况质量景对临街 状态服务半径等。在研究中根据上述因素的相似性来选择参照物。当然，在实际中，完全相同的参照物是不存在的，必须根据实际情况做 出必要的经验修正，才能使最终形成的房地产价格更符合市场的接受程度......”。

6、“..... 第二节宏观经济形势分析 宏观经济形势有利于房地产市场 中国自八十年代改革开放以来，经济发展的总体趋势是由南方向北方， 由东方向西部，由沿海向内陆的推进，大量的海外大型企业首先进入中国的沿 海开放城市，并占领市场，经过十几年的发展，沿海的商机基本饱和，如今中 国经济扩张的速度正在不断的加快。随着中国西部大开发战略的实施和中国加 入，对西部的政策扶持力度和投资力度将会不断的加大，基础设施和投资 环境将不断改善，太原作为中国西部与中部的交汇地带，又有着丰富的资源 劳动力和巨大的市场，必然会引起人们的极大关注，从而成为有远见商家抢占 的个重点目标。房地产业作为对宏观经济形势最为敏感的行业，必然会做出 积极的反应而不断升温。 二中国系列政策的出台，将推动房地产市场的快速发展 中国人民银行已公布的七次降息，将直接刺激消费扩大内需。 二国家开始对个人存款利息增收个人所得税......”。

7、“.....启动与人民生活密切相关的各行各业的发展，如汽车业房地产业 等等。三国家各大商业银行从的年起推出长达年，比例高达以上 的个人购房按揭贷款政策，极大地化解了次性投入资金过大而给商品房销售 带来的困难，大大减轻了购房者的付款压力，从而有更多的人可以问津商品住 宅。 四中国的住房制度改革的不断深化，居民住房的市场化商品化已 经成功推行。这为商品房和建设与经营提供了巨大的市场空间。财税部门对开 发商处臵积压房的减免和个人自有或自用住房买卖的税收优惠等等政策措施。 这为商品房的建设与经营提供了巨大的市场空间。 上述系列政策与措施，都对房地产市场的恢复和发展起到实实在在的 利好作用。从年上半年开始，房地产市场的宏观形势开始明显好转。住 房制度改革及其它系列促进房地产发展的政策措施对增加住房市场有效需 求起到积极的作用，未来几年我国房地产市场的有效需求将不断增长......”。

8、“.....据估计，今后几年，我国房地产市场每年的有效需求资金将 达到亿元左右，有效需求面积达亿平方米以上，房地产市场规模将在 目前基础上扩大倍以上。因此，尽管我国房地产业的发展还存在些不确定 因素，但市场总体向好的方面发展的趋势已经呈现在人们眼前，预计我国房地 产业以后能在效益规模等方面进入个新的阶段，未来的相当段时期将是 我国房地产业不断发展的时期......”。

9、“.....归档资料。 未经允许，请勿外传......”。