1、“.....三上海别墅市场全面繁荣量价齐升来自上海市房地产交易中心资料显示从年月至年月上海市共有余个别墅项目推出累计供给量达到套其中消化量为套销售率平均达到。其价格段主要出现在万元中低档别墅区间。可以说别墅类主宰正被普通购房族所关注和青睐。同时上海市别墅价格大幅上扬。年四季度市场成交价格再创新高元平方米平均价格创历史最高点。上海别墅物业成交价格走势元平方米别墅市场异军突起是房地产市场长期培育结果。其主要来自于政府采取了积极财政政策体现了扩大内需拉动市场经济策略。由于上海市值已超过美元消费方式和消费习惯正处于转新阶段符合时代需要新型住宅观念正逐步被普通购房人士所接受......”。

2、“.....作为嘉定区目前最大的房地产开发项目以及整个南翔星城规划中最泳池小区大门重新设计并建造小区大门与主干道之间小道围墙加设挡板控制小道围墙创造良好小区外部视觉形象配备辆看房专车。第五部分项目均价预测类比价值预测法根据本项目与周边可类比别墅项目价值比较判断本项目可实现均价选择可类比项目根据本项目区位特征依照别墅项目在外环线周边位于行政区域交界处原则选择了以下项目作为本项目可类比别墅项目。嘉定区东渡园景别墅皇府别墅绿谷别墅普陀区美墅南汇区对比并量化本项目同各类比别墅项目各价值要素对比值可类比项目详细资料见第三部分第三小节......”。

3、“.....根据价值要素对比值结合各类比别墅项目均价通过算术平均法推断出本项目可实现均价本项目可实现均价可类比别墅项目均价可类比别墅项目综合分值均价元平方米综合分值东海别墅可实现均价元平方米东渡园景别墅皇府别墅绿谷别墅美墅康桥半岛算术平均值东海别墅可实现均价三大价位低价位元平方米中价位元平方米高价位元平方米。根据上海市可类比区域公寓与别墅价格比值推算出本项目别墅可能市场均价元平方米以上。结论东海别墅可实现均价三大价位低价位元平方米中价位元平方米高价位元平方米。二东海别墅元平方米均价预测与别墅市场有效需求相致三分析各价位下均价销售风险综合结论鉴于本项目改建可以增加本案附加价值本项目可选择元平方米入市随着人气集聚和认知度增强广告包装推广深入人心再向高价位拔升......”。

4、“.....五经济指标汇总经济指标单位数值元项目总金额万元备注销售收入住宅销售收入直接成本开发成本总投资开发成本期间费用税前利润税后利润内部收益率使累计净现值为零贴现率销售净利率项目净利润销售收入总投资回报率项目净利润项目总投资六敏感性分析就该项目销售收入可变动成本两个因素变化对销售净利率进行敏感性分析得出销售收入相对于成本更加敏感。当售价下降成本上升超过时项目销售净利率低于项目投资回报将受到定影响......”。

5、“.....由上表可以看出销售收入相对于成本更加敏感。当售价下降成本上升超过时项目销售净利率低于项目投资回报将受到定影响。第七部分综合分析与建议从以上项目环境市场财务经济分析可看出本项目投资正处于上海市嘉定区房地产市场平稳上升时期各方面时机都比较成熟项目抗风险能力较强且可获得较好投资回报。对东海别墅改建是克服各种劣势条件与周边楼盘竞争并取得成功关键。争并取得成功关键......”。

6、“.....作为嘉定区目前最大房地产开发项目以及整个南翔星城规划中最先启动项目南翔镇国际化社区格林风范启动标志着嘉......”。

7、“.....它开发拉开了南翔新镇建设序幕。南翔星城居住区项目总规划土地面积约公顷位于嘉定区南翔镇东部与本市宝山区普陀区接壤北至蕴藻浜南接丰翔路东临中槎浦河西靠沪嘉高速公路。该项目与东海别墅和统规划。参与竞标家市内外大型房地类比别墅项目。嘉定区东渡园景别墅皇府别墅绿谷别墅普陀区美墅南汇区康桥半岛对比并量化本项目同各类比别墅项目各价值要素对比值可类比项目详细资料见第三部分第三小节。量化标准以低成本改建后东海别墅为标准东海别墅各项为优于东海别墅则分值高于比东海别墅差则分值低于各价值要素赋予相同权重得出综合分值......”。

8、“.....根据上海市可类比区域公寓与别墅价格比值推算出本项目别墅可能市场均价可类比区域公寓与别墅价格比值测算可类比区域公寓均价元平方米别墅均价元平方米公寓与别墅价格比值普陀桃浦区闵行春申区松江新城区南汇康桥区浦东金桥区算术平均值目前东海别墅周边公寓基本为南翔镇商品房均价为元平方米以比例计算本项目可能市场均价为元平方米。若以即将起动南翔星城项目为标准本项目可能市场均价应高于为元平方米。结论东海别墅可实现均价三大价位低价位元平方米中价位元平方米高价位元平方米......”。

9、“.....超过半数客户要求花园面积在平方米之间七成以上客户房型需求面积集中在平方米之间。但就总体承付能力而言心理价位在万元间达万元以下为与需求主力面积段较为匹配。作为别墅东海别墅其主力户型面积在平方米与潜在需求致。若以元平方米均价计算则总价在万元也与潜在需求致。三分析各价位下均价销售风险均价销售风险低价位元平方米获得基本运作收益和基本市场投入收益承担较小市场风险中价位元平方米获得高市场收益和基本风险收益同时承担定市场风险高价位元平方米完全风险出发获得高风险带来高收益承担较高推案风险综合结论鉴于本项目改建可以增加本案附加价值本项目可选择元平方米入市随着人气集聚和认知度增强这个远东最大城市就位于这支利箭最锋锐前沿。利箭锋芒形成巨大磁场吸引了全世界渴望成功开拓者纷至沓来百年难寻机遇使这座城市充满活力。年是我国加入世界贸易组织后第年......”。