1、“.....使苏州区域内的社会消费品购买力大增。 江苏省统计局年发布 城乡居民收入稳步提高，为零售市场的增长提供了不尽的动力。苏州市城市 居民人均可支配收入为元，增长。市民收入的稳步增长， 对改善城乡居民的消费预期稳定消费需求，促进消费的增长起到积极的作用， 促进了市场销售的上升。年，苏州市城市居民人均消费支出元， 比上年增长其中人均生活消费品支出元，同比增长。 农村居民人均生活费支出元，同比增长其中人均生活消费品支 出元，同比增长。社会消费品零售总额与城乡居民的消费支出基 本同步增长。 从经济环境上来看，上世纪九十年代后，决定经济增长的主要因素由生产 能力转为市场需求。消费投资出口三大需求成为人们关注的热点问题。就 长江三角洲来个城市来看，苏州市不管是三大指标的绝对指标还是增长幅度来看都在这个城市中名列三甲。经济环境和投资环境十分优越......”。

2、“..... 步入小康的市民更加注重生活质量，体育娱乐用品消费的需求扩大。在 满足般生活需求后，追求高质量生活的人们，向娱乐享受型更高的生活层 面迈进，些集和娱乐为体的多功能成套器材开始搬入家中。 年，限额以上贸易企业体育娱乐用品类零售亿元，同比增长倍，可 见，体育市场潜力巨大。 第二节项目周边环境分析 项目周边环境分析 苏州工业园区是中国和新加坡两国政府间的重大合作项目，于 年正式启动建设，开创了中外经济技术互利合作的新形式。苏州工业园区 紧邻上海，位于苏州古城以东金鸡湖畔，行政辖区面积平方公里，其中， 中心开发区规划面积平方公里，规划居住人口万，计划吸引各类投 资亿美元。工业园区目前工业用地已进入全面开发阶段，并形成信息 产业园出口加工区国际科技园研究生城现代物流园等产业发展载体和 功能分区......”。

3、“.....到 年，全区固定资产投资超过亿元，实际利用外资亿美元，主要经 济指标年均增幅超过。实现国内生产总值亿元，进出口总额达到 亿美元。 写字楼 目前，工业园内已投产的高新技术企业有近多家，其中包括属世界强企业中的家，在苏州高新区首期的多平方公里范围内，已形成三个功 能区。中央商贸区集中了批金融商贸科研管理机构及商住写字楼会 议中心等设施，如建设大厦国际大厦信息大厦信息大厦等。南北两个科 技工业区集中了批电子信息精密机械生物医药新材料环保等新兴产 业，形成了以环保产业园生物技术园留学人员创业园民营科技园为主体 的区多园的发展格局。就世界强企业来看......”。

4、“..... 苏州三星电子有限公司 苏州三星电子液晶显示器有限公司 三星半导体中国研究开发有限公司 苏州三星电子电脑有限公司 日本富士通富士通多媒体部品苏州有限公司苏州工业园区国信方舟软件技术有限公司 美国高特利集团纳贝斯克食品苏州有限公司 英国集团比欧西气体苏州有限公司 美国礼来制药公司礼来苏州制药有限公司 美国百得集团百得苏州电动工具有限公司 美国百特公司苏州百特医疗用品有限公司 日本国株式会社日立制作所 瑞萨半导体苏州有限公司 日立仪器苏州有限公司 日立显示器件苏州有限公司 日立金属苏州电子有限公司 日京创业苏州食品有限公司 日立汽车部件苏州有限公司 日立工程建设苏州有限公司 日立医疗系统苏州有限公司 日本住友株式会社苏州住友电木有限公司住友制药苏州有限公司 美国霍尼韦尔国际集团 霍尼韦尔特殊化学品苏州有限公司 德联覆铜板苏州有限公司 凯联航......”。

5、“.....星港......”。

6、“..... 占地公顷，总投资亿元，共有幢楼，分别为四六七八层，共 有多套房。以上高档的楼盘的每平米的均价都在元以上，而且分布十分密集， 尽管如此，园区内的所有楼盘的销售都呈现旺势。 商业中心以及其他娱乐场所情况 苏州工业园区借鉴新加坡经验，住宅区所有商业服务社会服务设施都集 中在邻里中心，以园区中央为中心在平方公里规划区内规划个邻 里中心。项目区周边大商业文化中心也十分密集，文化水廊在金鸡湖东岸，向 西面对金鸡湖。由文化设施公共机构及住宅商业楼群组成，占地公顷。 主要道路成方格状，与原有的河道相呼应。设有大型博物馆体育馆水上音 乐台等文化设施。 园区中的国际博览中心是苏州迄今为止最大的单体建筑，规划用地面积 万平方米，总体设计建筑面积万平方米，为两层建筑，室内展厅面积 万平方米，会议设施面积万平方米。该工程总投资估算约亿元......”。

7、“.....将跻身世界会展中心前 位，成为仅次于广州国际会展中心的国内第二大会展中心。 此外，总投资亿元总建筑面积约万平方米位于城商业街的销 品茂和世界家装巨头也在园区安家。 完善的公共服务设施和密集的商业娱乐场所产生的市场聚合效应是巨大 的，紧邻园区中央的星海大厦会馆项目的区位优势也是十分明显的， 辐射效应巨大的。 第三节竞争对手分析 俱乐部是种地域性很强的产业，苏州新区作为新兴的综合高科技园区， 服务设施的发展也是处于起步阶段，作为苏州工业园最大综合设施，星 海的项目设置和营业规模是其他商业俱乐部无法比拟的。苏州英派斯俱乐部位于苏州市体育中心，从俱乐部的辐射范围看， 对本项目不会形不成太大的冲击。排除苏州市老城区综合类房，能对星海大 厦会所产生影响的只有二家，家是苏州工业园区的苏州市苏春西路宝 迪国际，由香港旭阳集团投资组建。俱乐部于年月开始正式运营......”。

8、“.....此俱乐部星海大厦的距离米左右。第二家是湖左 岸高档住宅区二期的会馆，建筑面积平方米，现正在筹建中，预开设 项目有游泳有氧操器械和羽毛球，俱乐部的营业范围和方式还有待确定。 此项目据星海项目也只有不到米。 从竞争上看，宝迪国际俱乐部和湖左岸会馆会对本项目产生定的 影响。但从项目的设置和上看，星海大厦项目设置非常丰富，单就游泳项目的 规模和档次而言，湖左岸会馆游泳池和星海游泳馆存在着定的差距。同时， 星海项目的丰富程度和综合程度是另外两家俱乐部难以达到的。 第四节目标市场分析与定位 苏州市人口东移的房地产政策，使到在园区买房，已成为苏州人 心目中的首选。星海会馆的聚合效应明显，项目的目标消费人群锁定在 距俱乐部五千米范围内，从项目的位置和园区的交通来看，本项目基本可以覆 盖整个园区。截至月底，全区就业人口达到了万人......”。

9、“.....岁以下人员占了九成。更为抢 眼的是，园区就业人员中来自外地，而管理技术人员中这比例更是将近。 根据对园区薪资状况的调查，年到年，园区中高级管理人员和技术 人员的年薪增幅平均为到，普通管理和技术人员为到， 般工人为到。 从以下图中可以看出，园区内员工和技术人员受雇于外企合资公司金融机构等，都受过良好教育。从价值取向和消费方式来看，都比较注重生活质 量和时尚品位，易于接受新事物。而且人口的密度比较大，俱乐部的市场 潜力较大。 年度企业总数家，总人数人 第三章项目经营设想 第节项目市场定位 项目经营定位 星海大厦会馆项目投资规划应以高定位低投资尽量控制成本为 原则，以有氧训练力量及健美操课程为主，与国际流行方式接轨，尽 量减少针对少数人的配套设施，最大程度提高投资效率。项目的宣传定位和形象定位是时尚健康科学......”。