1、“.....首次置业者单身，年龄在岁左右。要求房型宜小，实用，兼做工作与生活之所，户型合理。预计以室厅或二室厅为宜。面积约，售价约万元。事业较成功者，有闲置资金从事房地产投资者要求房型合理，不宜过大，小区配套完善预计房型以室厅或二室厅为宜，面积约为，售价约万元。项目市场定位于中高档生活社区和新型商业中心。六结论政策优势区位优势和巨大市场需求，为该项目开发建设提供了有利契机和社会环境。项目建成后，将对县经济发展产生巨大拉动作用。因此，该项目开发建设是十分必要。第三章建设条件与建设地址建设地区概况县地处半岛中部，东邻海滨城市青岛，西靠省会济南，济青高速公路胶济铁路横穿东西，大沂路纵贯南北......”。

2、“.....建成了中国宝石城中华宝玉石博物馆世界民族文化村仙月湖景区等多处旅游景点，推出了蓝宝石之旅生态观光等旅游专线。县投资环境优越，投资政策优惠。近年来，县委县府把招商引资作为带促各项工作上水平总抓手，提出了招商引资促发展，求真务实建强县口号，采取了系列超常规措施和办法，把招商引资作为天字号工程来抓，取得明显成效，仅年就引进各类项目个，实际到位资金亿元，其中过千万项目个，过亿元项目个。在县境内，除了有省级开发区经济开发区外，还规划了若干项目区。经济开发区及各重点项目区内商贸加工科研娱乐居住等功能设置合理，配套基础设施已全部达到七通平水平。区内实行封闭式管理，推行税外无费政策，不经批准任何单位和个人不能进园区检查收费，为外商生产经营创造良好环境。为鼓励外商投资，制定了系列优惠政策对投资者和项目引荐人都给予奖励。同时，还提出面积在平方米以下比较热销，平方米以上面积销售迟缓产品同质化比较严重客户在追求更高产品要求同时，仍以实用便利为主......”。

3、“.....现有住宅项目简表楼盘名称规模主力面积均价备注东山花园亩平方米元平米开发和销售中后期天和家园平方米平方米元平方后期阳光佳苑平方米元平方后期雅居园平方米元平方后期蓝宝石花园已售完宝石山庄亩平方米元平方售楼处已撤离分三期开发温泉公寓建面万平方平方米元平方元平方中期乐港公寓建面三期平方平方米元平方二期在售濠景海岸万平米，平方米元平方目前为期阶段科文学府万平米平方米元平方已交房座，尚有座未开发假日广场元平方中庭景苑万平方米平方米元平方分二期开发四县商业市场分析商业业态目前商业业态主要百货店超级市场便利店专卖店商业步行街等。属四线开发城市，商业欠发达。目前商业物业主要有家乐佳超市百货大楼新昌商场世纪美联商业步行街温州商城。各业态对消费者吸引比重依次为佳乐家百货大楼新昌商场世纪美联商业步行街温州商城。目前商业楼盘主要有中庭景苑规划中假日广场建设中商业步行街温州商城福州商城昌盛物流中心建设中。商业总建筑面积约万平方米，其中待开发面积约平方米。商业消费分析县居民收入有所增长......”。

4、“.....据抽样调查，年全市城区居民人均可支配收入元，人均消费性支出元，其中人均食品支出元，人均生活用品娱乐文教及服务支出元，人均居住支出元，其他支出元。人均居住支厅与主卧朝南，卫生间与厨房明厨明卫面积在平方米以下比较热销，平方米以上面积销售迟缓产品同质化比较严重客户在追求更高产品要求同时，仍以实用便利为主。外立面设计呆板小区景观绿化设计缺乏创意项目普遍缺乏整体营销概念。现有住宅项目简表楼盘名称规模主力面积均价备注东山花园亩平方米元平米开发和销售中后期天和家园平方米平方米元平方后期阳社会效益。主要经济技术指标表序号项目单位指标总投资万元期项目投资万元二三期项目投资万元销售收入万元期销售收入万元二期销售收入万元三期销售收入万元期效益分析销售税金及附加万元土地增值税万元利润总额万元所得税万元税后利润万元投资利润率投资净利润率投资利税率所得税后全部资金内部收益率财务净现值万元投资回收期静态年盈亏平衡点第二章项目背景和建设必要性项目提出背景随着县城建设发展和城市规模进步扩大，城区居民不断增加......”。

5、“.....来园区投资兴业和企业多达几十家，他们到来不仅可大大加快县经济发展速度，同时还可带到县就业及再就业工程，使城区人口数时进步增加。城市功能随着商业步行街假日广场温州商城等项目运作日臻完善，但与衣食住行等方面比较，市民居住环境改善提高相对缓慢，与城市经济发展状况不相适应。因此，正是基于上述背景，提出建设帝都国际项目。二县房地产市场概况总人口万人，城区人口万人，亿元人民币，人均元人民币。住宅供应量约万平方米，成交量万平方米。人均居住面积为平方米，属四线待发展城市，人均居住面积应约为平方米左右。年规划住宅土地供应量亩。建筑面积大约万平方米，预计年开发量将达至万平方米。年，县将撤县换区，城市化进程更加快速。宝通街与东风路二条主干通路贯通将大大影响经济发展，无疑将成为今后又经济动脉年，政府规划城镇人口达至万人，对住宅地产来讲，近年将是强劲发展期。年，商业规划供应面积约为万平方米，据调查，卖场专业市场金融市场商务将全部出现。因此，商业地产市场竞争激烈......”。

6、“.....商业地产拆迁难度较大，年将逐渐开始出现市场。因此，商业地产需求较大。年新开发项目统计项目名称开发量平方米规划面积亩备注相府锦苑昌盛花园二期程氏商务中心金景宝地昌东新天地金宏泰阳光嘉园小区爱伦堡濠景海岸锦绣佳苑矿机长运公司乐化塑编厂原拖拉机厂永康花园合计三县住宅市场分析经过此次对各大住宅项目市调，虽然城市范围不大，但板块效应已经初具雏形，以站前街为界，站前街以北住宅板块如温泉公寓科文学府等住宅平均价格维持在元平方米，站前街以南住宅板块平均价格维持在元平方米。整个城市住宅均价维持在元平方米。从住宅销售情况来看，本地刚性需求较强，而投资意识较薄弱，但随着城市化进程不断发展，自住型住宅将会相当长段时间内占主导地位。目前县各住宅项目开发量基本上都在万平方米以下，在生活方式不断改变中家庭人员结构有逐渐向小型化发展趋势，并有以下几个特征住宅户型缺少变化，普遍需求都以同时，还提出万元，地方教育费附加万元......”。

7、“.....详见表土地增值税计算表。土地增值税计算表表单位万元序号项目计算依据交纳金额销售收入扣除项目金额总成本费用销售税金及附加增值额增值率增值税率取速算扣除率取土地增值税总成本费用该项目总成本费用由投资和运营费用构成。运营费用为项目开发经营期间发生各种费用包括管理费用和销售费用。本项目总成本费用为万元。所得税该项目所得税税率为，所得税额为万元。四损益与静态盈利分析期该项目实现利润总额万元，所得税万元。经测算该项目投资利润率为，投资纯利润率为,投资利税率为。详见表损益表损益表表单位万元序号项目名称建设经营期合计销售收入总成本费用销售税金及附加土地增值税利润总额所得税税后利润盈余公积金可分配利润评价指标投资利润率利润总额总投资额投资纯利润率税后利润总投资额投资利税率利税总额总投资额五偿债能力分析该项目银行贷款金额为万元......”。

8、“.....总还本付息额为万元。经测算，项目有很强还款能力。详见表贷款还本付息估算表贷款还本付息估算表表单位万元序号项目名称贷款利率建设经营期合计贷款还本付息年初贷款累计本年借款本年应计利息年末还本年末付息年末贷款累计二还本付息资金来源投资回收六现金流量与动态盈利分析期该项目经测算税后内部收益率为，财务净现值万元基准收益率，静态投资回收期年。详见表现金流量表现金流量表表单位万元序号项目名称建设经营期现金流入销售收入现金流出建设投资运营费用财务费用销售税金及附加土地增值税所得税净现金流量累计净现金流量七盈亏平衡分析期固定总成本盈亏平衡点销售收入可变成本销售税金及附加经测算，项目盈亏平衡点为，即销售收入或售房量达到时，项目可保本。八风险分析期敏感性分析该项目分别对销售收入建设投资作了单因素敏感性分析，敏感性分析结果见表敏感性分析表敏感性分析表表序号变动因素变动幅度内部收益率敏感性系数基本方案销售收入建设投资从上表看，销售收入和开发成本是两大敏感因素，两大因素变动对项目经济效益影响很大。因此......”。

9、“.....二项目风险分析与风险控制措施行业政策风险政策风险是指由于厅与主卧朝南，卫生间与厨房明厨明卫面积在平方米以下比较热销，平方米以上面积销售迟缓产品同质化比较严重客户在追求更高产品要求同时，仍以实用便利为主。外立面设计呆板小区景观绿化设计缺乏创意项目普遍缺乏整体营销概念。现有住宅项目简表楼盘名称规模主力面积均价备注东山花园亩平方米元平米开发和销售中后期天和家园平方米平方米元平方后期阳光佳苑平方米元平方后期雅居园平方米元平方后期蓝宝石花园已售完宝石山庄亩平方米元平方售楼处已撤离分三期开发温泉公寓建面万平方平方米元平方元平方中期乐港公寓建面三期平方平方米元平方二期在售濠景海岸万平米，平方米元平方目前为期阶段科文学府万平米平方米元平方已交房座，尚有座未开发假日广场元平方中庭景苑万平方米平方米元平方分二期开发四县商业市场分析商业业态目前商业业态主要百货店超级市场便利店专卖店商业步行街等。属四线开发城市，商业欠发达......”。