1、“.....都说明北京市整体经济形势运行良好第二三产业迅速发展，必然有新空间需求，将带动房地产市场发展。图北京市地区生产总值及指数变化趋势图亿元亿元指数人口总量稳定增加，居民收入消费水平提高，以及家庭户小型化，将进步加大对商品住宅需求年北京市常住人口继续增加，达到万人，比上年增加了万人。城市总户数由年万户上升到万户，增加了万户，户均人口数为人，家庭户小型化趋势更加明显。人口总量及家庭户数增加，必然引致住房需求增加，从而进步加大对商品住宅需求。另外，年北京市城市居民人均可支配收入元，比年增长，扣除价格因素，实际增长城市居民人均消费支出元，比年增长城镇居民人均居住水平人均住房使用面积达到平方米，同比增加平方米。常住人口增加人均可支配收入增长，都将带动房地产市场住房需求。图北京市常住人口及城市总户数图常住人口万人城市总户数万户均人口数人户年年年年年年图总论项目概况项目名称广渠门外南街危改项目二项目单位北京鑫阳房地产开发有限公司三项目位置广渠门外南街危改项目地处于东二环沿线......”。

2、“.....项目用地四至为东至广渠门外北四巷及广和路沿线，南至广渠门外南五巷，西至东二环路辅路，北至广渠门外大街。，具体是商业提升个新层次，把崇文区定位为体育产业聚集区，都市商业区和传统文化旅游娱乐区突出城市规划，构建合理城市空间布局，以天坛公园为中心，着力建设龙潭湖产业园区和天坛文化圈。中心主要以天坛公园为核心，打造天坛文化圈西北部以王字形经济磁场前门大街为核心，建立传统文化保护区中部发展体育产业园，作为北京市发展奥运经济当中个项目西南部发展永定门外地区，主要以现代批发和商贸服务为主东北部以东花市为基础，发展适宜居社区。进步加大产业调整力度，提升崇文区整体竞争能力，除以规划作为保障，还有明确产业导向为支撑，加快文化旅游，体育休闲等产业发展，努力把比较优势转化为现实优势。第三章北京市房地产市场分析北京市房地产市场综合分析年北京市房地产市场运行状况总体平稳，供求偏紧态势未发生明显变化。房地产投资增速出现回落，商品房市场销售依然旺盛，空置面积减少，新建商品房价格继续有所上升......”。

3、“.....项目用地位于东二环沿线地区，原为具较长历史企事业单位及单位宿舍区，与北京市整体发展及区域规划不协调。广渠门南街危改项目就是在以上背景下提出并实施建设，总体规划占地面积公顷，总建筑面积万平方米。项目内共有四个区，区是商品房开发区，主要用于危改回迁。危改回迁区总占地面积平方米，总建筑面积平方米商品房建设区总占地面积平方米，总建筑面积平方米，由写字楼住宅国际名店商街和酒店式服务公寓组成。项目不但可以提高居民居住条件改善区域环境，而且作为东二环交通商务区辐射地带，项目建设弥补了周边区域内没有多功能综合项目空白，将会成为地标性建筑复合群。项目建设将取得社会效益和经济效益双丰收，可见该项目建设是必要......”。

4、“.....规崇地字号号号号号号规崇地字号建设工程规划许可证规崇建字号，规崇建字号号号号号号号建筑工程施工许可证施建字号号号号企业法人营业执照房地产开发企业资质证书建设项目经济评价方法与参数第三版北京市快解决危改回迁居民回迁工作，彻底解决老城区居民居住条件。另方面，北京城市总体规划提出构建两轴两带多中心新城市空间格局，东二环交通商务区在这样机遇和背景下形成了，该区域成为二环以内除长安街金融街之外最佳办公选择。项目用地位于东二环沿线地区，原为具较长历史企事业单位及单位宿舍区，与北京市整体发展及区域规划不协调。广渠门南街危改项目就是在以上背景下提出并实施建设，总体规划占地面积公顷员会建设工程规划许可证规崇建字号，回迁小学建筑面积平方米......”。

5、“.....项目建设单位取得北京市规划委员会建设工程规划许可证规崇建字号，幼儿园建筑面积平方米。年月日，项目建设单位取得北京市规划委员会建设工程规划许可证规崇建字号，商品住宅楼建筑面积平方米，商品住宅楼建筑面积平方米，非配套商业建筑面积平方米，区地下车库建筑面积平方米,东侧地下室建筑面积平方米,地下室建筑面积平方米。五交通与环境交通状况项目地处北京市崇文区广渠门东南角，紧临广渠门外大街及东二环路等多条出行道路，附近有路等多条公交线路通过，交通出行便捷。环境项目西侧是二环路绿化带和护城河，东南两公里坐落着龙潭湖公园，具备优越绿色空间和京城稀缺水资源。项目北部地区为北京市中央商务区，其中规划和建设大量写字楼和商业用房已形成浓厚商务氛围。六项目现状项目目前已完成拆迁工作，区已开始施工。七开发内容根据北京市规划委员会关于广外南街危改项目调整设计情况说明复函规复函字号和建设工程规划许可证规崇建字号，规崇建字号号号号号号号号......”。

6、“.....本项目开发建设具体实施进度计划如下区年月日开工年月日结构正负零年月日结构封顶年月日竣工入住区年月日开工年月日结构正负零年月日结构封顶年月日竣工入住区年月日开工年月日结构正负零年月日结构封顶年月日竣工入住区年月日开工年月日结构正负零年月日结构封顶年月日竣工入住二项目建设单位概况项目建设单位北京鑫阳房地产开发有限公司注册资金万元人民币法人代表郑钦璋单位地址北京市崇文区广渠门南小街领行国际中心楼单元室营业执照注册号成立时间年月日经营范围房地产开发销售自行开发商品房物业管理销售机械电器设备通讯器材金属材料五金交......”。

7、“.....房地产开发资质暂定资质三项目建设必要性作为四大中心城区之，近年来崇文区不断推进旧城改造工作，区域内居民居住质量有了明显改善。而项目用地内原住宅条件较差，居民改善居住条件需求十分迫切。本项目是北京市和崇文区年重点落实实施件实事之。市长王歧山指示要加快该项目建设，尽投资增速出现回落，商品房市场销售依然旺盛，空置面积减少，新建商品房价格继续有所上升。总项目财务净现值为万元，大于零投资回收期静态为年详见附表项目财务指标测算表。三不确定性分析盈亏平衡分析盈亏平衡分析是通过盈亏平衡点来分析成本与收益平衡关系种方法。用经营能力利用率表示盈亏平衡点计算公式为开发成本管理费用财务费用盈亏平衡点销售收入销售费用两税费盈亏平衡分析结果表明项目有较好抗风险能力。二敏感性分析敏感性分析是通过分析影响项目现金流量主要因素发生变化对项目评估指标影响，通过分析从中找出敏感因素，并确定其影响程度。本评估报告以项目收入与投资对财务净现值和内部收益率评价指标影响进行敏感性分析，详见敏感性分析表，敏感性分析图......”。

8、“.....当收入减少或投资增加时，项目内部收益率均远大于，财务净现值大于，综合以上分析，项目具备较强财务抗风险能力。第九章结论与建议结论通过对广渠门外南街危改小区项目周边区域同类项目市场状况分析预测及经济效益分析论证，得出以下结论项目于广渠门东南角，紧邻二环路及广渠门外大街，交通便捷，通达性好，区位优势明显。二项目西侧是二环路绿化带和护城河，东南两公里坐落着龙潭湖公园，具备优越绿色空间和京城稀缺水资源。项目北部地区为北京市中央商务区，其中规划和建设大量写字楼和商业已形成浓厚商务氛围。三项目区域同类项目市场供需两旺，土地增值潜力较大，市场发展前景比较乐观。四广渠门外南街危改小区项目各项经济指标如下项目内部收益率为，大于报告基准折现率......”。

9、“.....大于零，可见该项目在经济上是可行。项目预计总收入为万元，总投资为万元，项目税前利润为万元，税后净利润为万元。项目静态投资回收期为年。项目盈亏平衡点为，表明该项目具有较强抗风险能力。通过项目收入与投资对财务净现值和内部收益率指标影响进行敏感性分析，当收入减少或投资增加时，项目内部收益率均远大于，财务净现值大于，综合分析，项目具备较强财务抗风险能力。五综合以上分析，我们认为广渠门外南街危改小区项目进行房地产开发投资可行。二建议鉴于项目总投资较高，预计年下半年会出现资金缺口，建议开发商在资金筹措上提前作好准备，便于开发建设时保证资金足额及时到位。区为拆迁安置房，能否按期竣工交付对于拆迁居民及企事业单位具有重要影响，开发企业应优先保证其建设进度。商业及写字楼所占项目比重较大，建议本项目加强该部分销售，力保后期资金快速回笼。附表项目投资估算明细表序号快解决危改回迁居民回迁工作，彻底解决老城区居民居住条件。另方面，北京城市总体规划提出构建两轴两带多中心新城市空间格局......”。