1、“.....任董事长总经理属民营企业。唐恒志先生以其渊博的 学识敏锐的思想创新的观念在新疆房地产业界具有极佳的声望，是新疆 房地产业内的佼佼者。 目前，公司正步入快速发展的轨道，在新的房地产开发大潮中紧紧抓 住机遇，积极扩大开发量，上台阶上水平上规模，为公司创造更加良好 的经济效益。 报告编制单位 乌鲁木齐高新技术产业开发区实业有限责任公司分公司。 土地取得方式 该项目土地原属于新疆市大华实业开发有限责任公司生态农业开发 用地，随着地区经济建设快速发展，原有的城市布局已不能适应经济飞速 发展的需要，这种情况下，市政府从城市发展的大局考虑，提出城市东移 南扩，将新城老区与经济技术开发区连为体城市建设的发展思路。据此， 市经济技术开发区为了响应政府整体规划思路，结合开发区的实际情况， 对原有规划方案中的用地性质做了调整......”。

2、“.....提供优惠政策鼓励房地产开发企业投资，开发建设高品 质的商品房住宅小区。 由于开发区用地政策的调整，新疆市大华实业开发有限责任公司以市 场为导向，调整自己的发展思路和经营方向，在对房地产市场深入细致的考察调研，并与众多房地产开发商接洽合作开发事宜之后，最终选择了乌鲁木 齐高新区实业有限责任公司合作，双方采取股份合作的形式，共同投资， 组建乌鲁木齐高新技术产业开发区实业有限责任公司分公司，联合进 行房地产项目的开发。 地块位置交通及周边环境 房地产开发项目位于市经济技术开发区开发大道右侧，东靠白鹭 河，西靠国道，南靠经七路，北靠开发大道。本项目规划面积公顷，用 地性质为商业居住综合用地。 经济技术开发区概况 为加快库尉经济体化，州委州政府决定重点突出主两翼，即 形成以市为中心尉犁县为副中心东西两翼发展的格局......”。

3、“.....统称经济技术开发区。两翼即西翼库西工业园，东翼 金川工业园。融合地方兵团和石油等疆内外企业，围绕主两翼统 筹规划合理布局工业和产业带，实现工业园区化，为库尉工业化奠定基础。 经济技术开发区是库尉经济体化的载体。年月日州委州 政府做出了关于进步理顺经济技术开发区管理体制的决定，对原 经济技术开发区石化工业园区尉犁西尼尔工业园区实现统规划 统政策统产业布局的区多园化的管理体制，规划面积平方公里。 形成专业集成投资集中资源集约效益集聚的格局。 该地块在经济技术开发区正大门南侧，开发区区位条件优越经济技术开发区在市的东南方向，开发区管委会距市中心公里距新飞 机场公里距火车东站公里，北至南疆铁路南至西尼尔水库西临新 飞机场东沿霍拉山角。 开发区交通便利现有两条国道，即新老国道贯穿其中，与新 飞机场毗邻，铁路专用线已至石化园区......”。

4、“..... 项目规划方案 根据市场调研和分析开发区未来发展的前景，充分利用开发区管委会提 供的各项优惠政策，该项目开发将秉承以人为本的开发理念，高起点规划 高水平设计高品位开发高质量建设高比率绿化住宅与商业街规划设 计采用新科技新材料，针对不同的消费群体，产品设计将体现现代建筑风 格与传统建筑风格相结合中式风格与欧陆风格相结合以中高档社区为主 流，价格不高品质高，以满足不同消费群体的居住需求整个小区花草树 木小桥流水廊亭小品大小广场，错落有致，布局合理休闲与娱 乐运动与锻炼饮食与购物，配套齐全，设施完善园林设计将突出自然 景观与人造景观相结合，依托白鹭河天然景观为轴线营造岸两带的特 色景观即水岸和绿带色带，将水景辐射渗透至小区庭院，努力打造 个亲近自然绿色环保舒适温馨的康居示范小区。 该小区总建筑面积约万平方米，开发周期年......”。

5、“.....周期长，产品风险性较大的特点，从市场分析 来看，如政策支持定位准确管理精细销售顺畅也可获得相应的投资利 润率。若能合理利用筹资手段加本控制，则项目经济效益可以进步 提高。见表。 经济评价指标汇总表 表 序号指标名称单位数量 项目总投资万元 资金筹措万元 资本金万元 长期借款万元 预租售收入万元 短期借款万元 营业收入万元 营业税金及附加万元 土地增值税万元 利润总额万元 所得税万元 税后利润万元 投资利润率税后 市场分析与产品定位 区域经济与房地产业发展趋势分析 的城市定位 目前的地位已成为新疆南疆重要中心城市之。 市尉犁县未来的定位根据经济技术开发区总体规划的内容......”。

6、“.....是全州政治经济文化教育信息中心，是自治区党委确定的 全疆两个重点发展的城市之，现有的能源资源，工业以轻纺 农副产品加工建材和热电为主，西尼尔工业园区被国家农业部列为全国乡 镇企业东西合作示范区和国家乡镇企业科技工业园。 市是南疆最重要的交通枢纽，是南疆唯有铁路公路航空运输的 城市。铁路南疆铁路已于年通车至市，并于年开工向西南延伸 至喀什市，现已全线贯通营运。市又是新疆通往内地的第二条铁路干线 青海新疆铁路的接轨点。 公路全疆有条公路国道在巴州境内通过，其中乌鲁木齐喀什的 国道二级公路，伊犁若羌的国道三级公路在市交汇，阿勒 泰巴轮台的公路，海格尔木新疆的公路也可通达市。国道线和硕至 段高速公路也已通车。 航空市有军民合用机场处，已开通北京上海广州成都 乌鲁木齐等多条国内航线。军民合用机场由于离市区太近......”。

7、“.....飞行区等级指标为。 房地产业的发展 房地产业的发展与其他产业同步推进，年房地产开发投资出 现呈成倍增长的态势，年，全市住宅投资完成亿元， 比重占房地产开发投资的，同比增长。年全市房屋施工面积 万平方，同比增长，其中新开工面积万平方米，同比增长 倍。市域房地产开发投资完成亿元，比去年同期增长倍。截至 月日，市计划开工万平方米，现已开工约万平方米，已办理 预售商品房平方米，城市化进程的快速推进是房地产业发展的强 大动力，且销售势头比较好。 土地管理有序 的土地管理有序，多数土地经过成片开发后掌握在政府手中，可以根 据市场供需关系投放土地，可以更有效地防止房地产业因宏观失控可能引发 的大起大落。有利于房地产开发商控制风险。 房地产需求预测根据人口与人均住房面积模型预测未来住房需求量，资料的完整性及 资料的可靠性都比较好......”。

8、“.....预测结果显示 年至年需求量包括拆迁安置总和约为万平方米，价格稳中有升，大约每 年每平方米增长元。 房价变动趋势 目前价位 价格水平与供求关系共同决定价格走势。价格水平可以用价位来表示， 价位可用高位正常价位低位三个来状态反映。 如何确定房价正常价位标准，国际公认的标准是房价收入比，根据联 合国公布的有关资料，不同国家房价收入比的离散程度相当大。日本是比 美国是比而中国各个城市不而论，从比到比都有， 年，深圳市房价比年下降了，房价收入比从倍下降到 倍，房地产增加值则从年的亿元上升到年的亿 元，年均增长。以南京为例，相当多的家庭甚至达到了∶左右 年对个国家的统计结果表明，这些国家的房价收入比区间为， 平均值为中位数为。世纪年代初世界银行中国局的首席经济 师哈默先生在进行中国住房制度改革研究时，得出个房 价收入比在倍之间比较适当的结论......”。

9、“..... 因此，我们可以将正常价位定在收入的倍。高于倍可以认为是在 高位运行，低于倍认为在低位运行。 市场调查表明，市作为南疆重要的政治经济中心，依靠优越的地理 位置及便利的交通，以棉花石油矿产化工等资源为主导产业。年 末，全市总人口万人，实现国内生产总值亿元，人均为 元，在全国百强县市中排名位，西部地区第实现工业总产值亿元，工业总产值最大的五个行业依次是石油和天然气开采业 纺织业电力热力的生产和供应业橡胶制品业造纸和纸制品业。 结论目前价位处于正常运行状态。 中长期价格变动趋势分析 根据价格水平与供求关系共同决定价格的原则，判断如下 需求强劲 将建设成为个外向型经济占主导地位的城市，在正常的国际形势 下，城市发展将会继续保持高速，对房地产的需求将提供强大的动力。 目前价位基本处于合理状态 目前价位基本处于合理状态......”。