1、“.....消费结构持续升级,对国际品牌需求持续增加。图市近年城市居民人均可支配收入图市城市居民人均消费性支出近年来，市人均可支配收入与消费支出都有较大幅度增长，生活水平稳步提高。抽样调查资料显示，年市居民人均可支配收入达到,元，人均消费支出,元，年市居民消费性支出占到收入。由此可见，是个消费活跃城市。在未来几年内，消费需求量将陆续增大，在把握客户需求基础上，为项目开发提供了良好市场容量。区投资环境分析项目区域概况项目行政辖区区，位于市东南部，幅员面积平方公里，占市区总面积，是市面积最大区，辖个街道办事处，个镇，个乡，个行政村，总人口，人，少数民族有朝鲜回满蒙古等族，占全区人口。区交通优越基础设施完善。奢岭镇距市仅公里，至龙嘉国际机场仅公里。物产丰富，素有鹿乡美称，并蕴藏着地下温泉。奢岭历史悠久人文荟萃......”。

2、“.....内需问题成为理论界和政策制定者共同关注重大问题，各级政府也采取了系列扩大内需政策措施，这些措施已经取得了些成效。据最新调查资料显示，年上半年吉林城镇居民人均消费支出,元，同比增长，扣除物价因素实际增长，实际增幅较上年同期提高个百分点。这在国内外金融环境日益紧张，经济与人民收入增速趋缓大背景下显得尤为可贵，这也显示出，当前吉林城镇居民仍然具有很强消费潜力。年全市经济低开高走，保持平稳快速发展。全市亿元，同比增长，增速不仅位居全省各市州前列，在全国省会城市中也排名前几位。全市城镇居民人均可支配收入突破两万元大关，达到元，同比增长。农村居民人均可支配收入元，同比增长。新农村建设取得新进展。消费市场持续旺盛，市社会消费品零售总额亿元，同比增长，剔除物价影响......”。

3、“.....农村市场快速增长，县及县以下消费品零售额同比增长，比市区快个百分点。在连续金融危机冲击下，致使国外需求恶劣锐减，很多年初，国务院推出十大振兴产业万亿投资计划，到年底，万亿元投资计划发挥了良好刺激作用。百货与零售业年，全年社会消费品零售总额达,亿元,比上年增长。从年全年情况看，下半年好于上半年。尤其是月份以后，随着经济回暖，百货业销售又呈现了积极向上局面，有百货店同比销售超过了。年十黄金周天时间，北京上海广州些商店，同比增长甚至达到了，呈井喷状态。些二三线城市，甚至四线城市，百货零售企业发展势头非常好，从销售情况看，他们受金融危机影响很小。据调查发现，在些三四线城市，有零售企业同比增长在以上。就百货零售业来说，外资百货在中国内地开店速度将加快，像韩国乐天日本高岛屋马来西亚百盛等，以及些港资台资企业都有计划向中国内地发展。同时，这些国际上零售巨头都有进入中国二三线城市打算。年，中日韩三国百货业将进行更加频繁交流。事实上，日韩百货业看中是中国内地市场发展潜力......”。

4、“.....而中国看中是他们经营理念管理技能等。到年，社会消费品零售总额将超过万亿元，零售业在国民经济中地位和作用将大大提高。可以说，我国零售百货业存在着巨大发展空间，投资机会较多。房地产业随着经济触底反弹，全国房地产市场有了回暖。年，全国商品房累计销售面积和竣工面积分别为,万平方米和,万平方米，同比分别上升和全国完成房地产开发投资,亿元，比上年增长，同比下降个百分点其中商业营业用房投资,亿元，增长。市投资环境分析市社会经济现状年以来吉林省委省政府构思长吉图特大城市群，使之成为吉林经济发展核心增长级。年，长吉图城市群区域发展规划开始实施，长吉图体化步入实质阶段，个面积万平方公里人口,万现代化大都市将由理想变为现实。按照大大生态大网络原则，作为市卫星城镇区奢岭镇必将获得空前发展。年市全年实现地区生产总值,亿元，比上年注意风险控制，保证销售资金回款。投资环境与市场研究投资环境分析经济背景年由于世界金融危机，我国经济深受影响。经过中央提振市场信心宽松经济刺激政策......”。

5、“.....逐渐回暖。年初，国务院推出十大振兴产业万亿投资计划，到年底，万亿元投资计划发挥了良好刺激作用。百货与零售业年，全年社会消费品零售总额达,亿元,比上年增长。从年全年情况看，下半年好于上半年。尤其是月份以后，随着经济回暖加快城市向外扩展速度，进步增大房地产市场发展空间。长吉图体化，城市化进程加快，意味着将有大量农村居民进入到城市生活，而人口增加必定带动消费需求。购买力经济发展提高了城市居民收入，为房地产业发展提供了保障和动力支持。从发展趋势看，城市居民收入水平直呈上升趋势。数据显示，城市居民人均可支配收入从年,元增加到年,元，购买力提高为推动零售业及房地产发展奠定了坚实基础。拟建地点本项目用地位于区奢岭镇长清公路西侧，用地距城区公里，距龙嘉国际机场公里。随着长吉图两型社会建设和大交通大物流枢纽中心建设，区域优势愈发明显。预期目标世界名牌折扣城吉林省旗舰中心现代产业园位于市区奢岭镇，项目总体用地面积约为亩......”。

6、“.....本项目是产业园期工程中第批项目，项目总用地面积约亩，项目规划总建筑面积,万平方米，包括购物公园建筑面积,平方米，共布置个店铺，其中层间，二层间住宅建筑面积,平方米。主要建设条件土地概况土地按法律法规程序完成了相关手续，无法律与经济层面纠纷。交通运输项目地交通未有特别管制，交通运输无障碍。环保噪音与灰尘本项目建筑施工期间噪音小灰尘较少，现场无大型搅拌站。因此，项目施工不会对周边居民生活产生太大影响。项目现有进程建设用地许可证申请批复文件土地规划许可证土地规划建设许可证正在办理，项目规划设计方案已送评审，施工方案设计正在进行细化中，三通平正在进行。主要技术经济指标表主要技术经济指标序号项目单位数值备注用地面积亩商业亩住宅亩总建筑面积商业住宅建筑密度容积率商业住宅绿地率项目总投资万元住宅销售收入万元商业租金年收入万元正常年份财务净现值税前万元财务内部收益率投资回收期年投资利润率资本金利润率问题与建议项目开发商已取得本项目土地使用权资格......”。

7、“.....分析测算过程假定本项目在土地取得立项开发建设销售等方面均遵照国家市房地产项目开发程序规定。根据测算，在预计开发进度预测销售价格下，本项目具备良好可行性。项目虽然为优质项目，具有较大发展潜力，但项目开发期处于中国社会经济非常时期，尤其是未来指数走向不确定性，将为项目发展带来隐性风险。因此，项目成本控制与管理尤显重要，建议投资方建立产品质量与成本控制体系项目发展风险防范处理方案。并且，项目施工主材及设备采取招投标管理制，同时应加强市场挖掘与开拓。由此，规避项目隐性风险，以确保项目发展目标顺利实现。虽然，年市房地产市场受惠于中央经济刺激政策，市场回暖，但竞争呈白炽化，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本比市区快个百分点。在连续金融危机冲击下，致使国外需求恶劣锐减......”。

8、“.....土地费用前期工程费用基础设施建设费,建安工程费其他费用预备费二项目开发费用,管理费用,销售费用,财务费用三项目总投资,资金筹措资金来源本项目投资巨大，开发投资资金来源有两个渠道是自有资金，二是银行贷款。资本金遵照有关规定，本项目由开发公司承诺出资本金,万元，并保证在项目运作期内及时到位。项目占地亩，总投资约,亿元。项目法人资本金占投资比重，符合资本金投入大于总投资规定。借贷资金本项目计划向银行融资,万元，约占直接投资资金，贷款期限为三年，到期次还本，贷款利率为，开发期贷款利息为,万元......”。

9、“.....并结合区域房地产发展状况进行修正，得出项目将来推出市场时价格。计算期按照吉林名牌折扣城有限公司提供相关资料及市城市建设发展速度，并结合本项目商业部分特点，项目计算期确定为年，其中建设期年，经营期年。财务基准收益率设定参考行业规定，结合本项加权平均资金成本行业收益水平企业投资机会成本和预期收益期待等，将财务基准收益率定为。销售收入和税金估算本项目含住宅与商场，根据项目情况，住宅计划于年月开始销售，至年底销售，年销售剩余商场开始对外出租，初步估计出租，以后按全部考虑。具体销售收入经营税金及附加估算见表......”。