1、“.....吸引高消费人群挖掘历史文化，利用欧式建筑特色，加强国内外招商引资活动，扩大影响力拓宽改造道路，解决停车难题，等等。通过这些措施规避劣势，降低威胁，确保项目圆满完成。第四章项目定位市场调查数据表明，天津及周边地区对高档酒店式公寓特色商业及高档餐饮娱乐市场需求，足以支持含有高品质酒店式公寓法式风情商业街高档餐饮娱乐和文化休闲等业态花园法式风情区项目。天津城市居民购物习惯仍然以步行街为主流，而所有商业物业中，步行街能够更好地体现商铺均好性。因此，本项目决意创建天津第个国际级法式风情商业街区，打造公园式购物环境。为此，我们委托国际流策划公司美国世邦魏理仕公司对项目进行全程策划，完成了基础研究及项目概况项目背景年天津市政府关于进步加快旅游业发展的意见文件确定打造近代中国看天津文化旅游主题板块，即以统规划分步实施政府主导市场运作为原则，紧密结合海河综合开发，以风貌建筑重大历史事件遗址和名人故居为依托，谋划不同主题的文化旅游板块系列，实施近代中国看天津的三年整合开发规划......”。

2、“.....际元素。四项目目标群体定位天津市中高收入消费人群外籍人士及其家属，以日本韩国欧美驻津人群为主天津各类企事业单位产生团体消费参与者海外旅游团队天津周边城市消费群体商务文化交流及各种主题消费团体第四章项目开发条件自然条件地形地貌本项目所属地区为平地，呈不规则菱形，长约米，宽约米，适宜进行开发改造。气候气象气候特征天津市位于中纬度欧亚大陆东岸，是东亚季风盛行地区。其主要气候特征是四季分明，春季多风，干旱少雨夏季炎热，雨水集中，秋季天高气爽，冷暖适中冬季寒冷，干燥少雪。般以平均气温低于为冬季，以上为夏季，之间为春季和秋季，依此标准计算，冬季最长为天左右月下旬月上旬，夏季次之为天左右月下旬月上旬，春季较短为天左右月上旬月下旬，秋季最短仅有大左右月上旬月下旬。全市年平均气温左右，月最冷，平均气温，月最热，平均气温式服务，因此不能算是真正意义上服务式公寓。文化艺术及休闲娱乐市场文化艺术及休闲娱乐市场是个庞大复杂市场......”。

3、“.....将其整体市场分为文化艺术市场传统休闲娱乐市场和新兴休闲娱乐市场三大类。文化艺术市场天津有各类博物馆家画廊和美术馆供应量相对较少各类艺术表演场所个。传统休闲娱乐市场天津市电影院高峰时期曾达到家，而截至年，存活只剩下家。夜总会娱乐城歌舞厅象雨后春笋出现，但经营状况良莠不齐。新兴休闲娱乐市场目前天津酒吧以友谊路酒吧街和五大道酒吧较为闻名。但由于缺乏总体规划策划，形式较单面向客户以年轻人为主，经营特色不突出，效益般。咖啡厅近几年发展很快，星巴克和上岛咖啡经营状况较突出。档次较高健身俱乐部在家左右。第三章项目竞争力分析分析优势分析地理位置及交通本项目地处天津城市，紧邻和平路步行街，周边商业众多，是天津最为繁华地区，也是商业发展重要地段。有多条市级道路经过本项目，交通较为便利。由于可视性较好，各条通路均能看到项目内部状况。自然环境项目核心地带是个占地平方米花园，周围矗立着栋各具特色欧式建筑，形成个非常优雅和谐宁静环境。人文环境该项目是原法式风情区，历史文化底蕴厚重，建筑风格独特......”。

4、“.....类似建筑共有栋，均被列为历史文化保护建筑。以上这些都为本项目注入了文化历史因素。市政配套该项目市政设施较为齐全，市政建设条件良好，属成熟社区。地块规模地块规模为意义上服务式公寓。文化艺术及休闲娱乐市场文化艺术及休闲娱乐市场是个庞大复杂市场，根据各市场特征以及消费者类型，将其整体市场分为文化艺术市场传统休闲娱乐市场和新兴休闲娱乐市场三大类。文化艺术市场天津有各类博物馆家画廊和美术馆供应量相对较少各类艺术表演场所个。传统休闲娱乐市场天津市电影院高峰时期曾达到家，而截至年，存活只剩下家。夜总会娱乐城歌市可支配收入和消费性支出情况横向比较而言，天津市虽然与国内其他线大城市收入及消费水平有定差距，但发展速度较快请见上图，例如年至年，天津城镇居民人均可支配收入及消费性支出呈同步增长态势。年天津综合恩格尔系数居民人均食品支出占消费性支出比重为，按照联合国粮农组织标准，总体上已实现小康......”。

5、“.....国内外游客数量年天津市共接待海外旅游者万人次，同比增长旅游创汇收入亿美元，同比增长。同期天津市接待国内旅游人数万人次，同比增长国内旅游收入亿元，同比增长,创历史最好水平。二天津市各物业市场发展情况商业物业市场年底天津商业物业累计开发面积达万，到年达到万。年至年间，物业累计总量年均增长，增量年均增长更达，市场供给迅猛增长。新增供应方面，年至年天津市进入了个供应高峰。在大型和外资年津京沪渝穗人均可支配收入及消费性支出情况天津北京上海重庆广州亿元城市居民人均可支配收入城市居民人均消费性支出超市相继落成开业推动下，天津市商业物业年均增长超过万。年到年间将有约万商业物业向市场交付。通过对不同商业区域和不同商业类型价格资料调研，天津市商业物业市场主流销售价格集中在元区间，主流租金集中在每天元至元区间。酒店物业市场天津市目前拥有四星级含准四星级酒店共家，可提供各类客房间，占全市客房总量。天津五星级含准五星级酒店共计家，可提供各类客房间，房间数占全市。根据市政府规划，在年奥运会前......”。

6、“.....其重点会分布在滨海新区和城区贸易商务频繁商务区。天津市五星级酒店价格直以来保持着相对较为平稳水平，平均房价在元天，实际成交价格约为元天。由于现存供应量还相对较少，竞争压力较小，因此天津五星级入住率仍然较为理想。五星级酒店平均入住率保持在良好水平。天津作为直辖市,有着悠久历史和深厚文化底蕴,目前城市大规模建设,海河沿线改造,会有许多有特色游览娱乐消费景点被开发出来，旅游产品结构和产业规模都会不断地完善和扩大伴随着城市改造,天津将会给人面目新感觉,这对天津酒店业提供了更大需求。酒店服务式公寓市场天津真正意义上服务式公寓很少，目前只有天津国际大厦奥林匹克大厦利顺德酒店公寓喜来登酒店公寓和国际公寓等几家酒店服务式公寓，总共提供大约套公寓单位。这几个项目均由管理及服务水平流物业公司进行管理。其平均租金在元月平方米。另外，还有家标榜为服务式公寓项目，但是般都不提供酒店式服务......”。

7、“.....投资估算编制范围项目总投资主要包括土地出让费用前期费用酒店及会所工程改造费街区改造及装修费用室外及配套设施费用花园工程和花园地下停车场以及项目有关不可预见费管理费用，还有拆迁置换费用等。投资估算估算项目总投资为元本项目投资估算结果详见附表花园历史风貌建筑保护暨旅游主题板块项目静态投资估算表二投资计划年元年元年元项目投资计划详见附表花园历史风貌建筑保护暨旅游主题板块项目资金计划表。三资金筹措本项目总投资元，通过三种方式进行资金筹措,分别是企业自有资金项目融资银行借款等表外融资销售产权商铺返租四还款来源及计划本项目还款来源主要有酒店经营利润测算期内年均元物业出租利润测算期内年均元预计测算期初平均租金为元日平方米，预计到测算期中平均租金上涨达元日平方米，并持续到测算期末。产权商铺销售收入元，预计年销售产权商铺,平方米，销售加权平均价格元平方米，实现收入元。按照支付回报，返租期限年......”。

8、“.....第二版有关内容及深度要求，结合本项目实际情况，在国家现行财税制度和市场价格体系下，分析预测项目财务效益与费用，计算财务评价指标，考察项目盈利能力偿债能力，据此判断项目财务可行性。经济效益分析基础参数选取正确选择基础数据和参数是项目经济效益分析前提，直接影响分析结论。经济效益分析基础参数包括土地出让金和拆迁置换费用税费贷款利率项目计算期财务基准收益率等。土地出让金和拆迁置换费用估算根据现行土地政策房屋买卖过程中房屋座落土地使用权未办理出让手续需要补交土地出让金，费率为房产评估价，考虑到政府对风貌建筑保护性开发支持，本报告未将上述土地出让金纳入计算。税费率营业税及附加税率取所得税税率取。其他本项目物业出租应交纳房产税，但是通过改变纳税方案可以节约部分税务支出税收优惠参与本项目投资可享受有关税收优惠，优惠幅度巨大，应尽量争取享受津财税政号税收优惠。本项目测算时......”。

9、“.....年期长期贷意义上服务式公寓。文化艺术及休闲娱乐市场文化艺术及休闲娱乐市场是个庞大复杂市场，根据各市场特征以及消费者类型，将其整体市场分为文化艺术市场传统休闲娱乐市场和新兴休闲娱乐市场三大类。文化艺术市场天津有各类博物馆家画廊和美术馆供应量相对较少各类艺术表演场所个。传统休闲娱乐市场天津市电影院高峰时期曾达到家，而截至年，存活只剩下家。夜总会娱乐城歌舞厅象雨后春笋出现，但经营状况良莠不齐。新兴休闲娱乐市场目前天津酒吧以友谊路酒吧街和五大道酒吧较为闻名。但由于缺乏总体规划策划，形式较单面向客户以年轻人为主，经营特色不突出，效益般。咖啡厅近几年发展很快，星巴克和上岛咖啡经营状况较突出。档次较高健身俱乐部在家左右。第三章项目竞争力分析分析优势分析地理位置及交通本项目地处天津城市，紧邻和平路步行街，周边商业众多，是天津最为繁华地区，也是商业发展重要地段。有多条市级道路经过本项目，交通较为便利。由于可视性较好......”。