1、“.....为集团公司领导提供即时有效的建议和决策依据。 由于该项目的市场调研属于动态式调研，在以后的项目运作过程中，我们将会继续跟踪市场，为项目的运作 提供即时有效的决策依据和建议 策划的目标 地标创立齐齐哈尔市新的商业地标，并使其含有核心竞争力 典范使项目开发与周边各物业形成良好的互动，形成齐齐哈尔花园式小区住宅典范 现金流产品以最短的营销周期快速资金回笼保证公司的现金流。 基本策划思路 中铁二十三局集团第二工程有限公司营销部 在对项目进行研究分析的基础上，确立项目的战略切入定位和实施营运的前提效益条件 从外部和内部视角把握项目的核心利益契合点，提出构筑体化价值转换体系启动并整合多个营销推广概 念，筑巢引凤速战速决的战略思路 做足前置营销准备。大胆假设，小心求证，为项目审慎拟定总体定位......”。

2、“.....并对开发计划做出部署。 本策划需解决的问题 本项目不能单纯从建筑面积的单层面出发，应从项目自身的产品组合业态设置，从所处区域，从鹤城城市 发展态势乃至城市对省乃至整个东北的城市占位级，应高屋建瓴的，以城市运营的高度对待。 城市升级与产业格局调整成为主旋律。城市运营的时代，这是开发商必须深度认知的更高级能量从地产开发 到更为进步的生活方式的开发和城市文明的开发。今天，地产营销本质是为更进步的生活文明开发与城市运营的复 合价值增值体同时引导城市升级扩展，同时。做为地产开发企业，建筑规划必须保证日后该物业的正常经营需求， 产品涉及开发商投资者经营者三个主体层面中，开发商在种意义上是提供服务的主体，要保证自己开发的产 品能得到投资者经营者的支持，首先须保证产品能满足市场的基本需求。任何脱离市场规律的开发理念......”。

3、“.....成为经营的主体，被动的经营不是每个开发商的开发初衷，目前，国内众多的商 业地产开发的多数项目，基本都是这样的结局，这些失败的教训希望能得到公司决策者的关注。 中铁二十三局集团第二工程有限公司营销部 如何达到发展商的战略目的与短期战术目的 怎样做出正确的市场定位 怎样规划才能更好地表达产品，发挥产品的优越性 现金流如何实现。 政府优惠政策 同意拍地款次性先预交全款的二分之，另二分之款额需交作为抵押金，此款以现金形式拍地上缴。 项目建设背景 根据局集团公司产业结构调整的要求，结合二公司的实际，经二公司党政领导班子联席会议研究决定，由我公 司下属子公司齐齐哈尔万通房地产开发有限责任公司，开发齐齐哈尔市劳动湖南扩用地地块商品住宅 及商业小区。公司将以高品质的开发建设，优美的居住环境和流的物业管理为宗旨，建设齐齐哈尔流的高品 位，具有较深文化底蕴的住宅及商业小区......”。

4、“.....我公司经过全面认真的市场调研，根 据目前房地产市场现状与发展趋势，对项目区位环境及经济效益预测作出如下分析。 中铁二十三局集团第二工程有限公司营销部 第篇齐齐哈尔市房地产市场概况简析 齐齐哈尔市基本情况概述 自然概况 区位 齐齐哈尔市位于中国东北松嫩平原，地处东经至度北纬至度，东临大庆市和绥化地区，南接 吉林省白城建设齐齐哈尔流的高品 位，具有较深文化底蕴的住宅及商业小区。为创建新型城市住宅及商业小区，我公司经过全面认真的市场调研，根 据目前房地产市场现状与发展趋势，对项目区位环境及经济效益预测作出如下分析。 中铁二十三局集团第二工程有限公司营销部 第篇齐齐哈尔市房地产市场概况简析 齐齐哈尔市基本情况概述 自然概况 区位 齐齐哈尔市位于中国东北松嫩平原，地处东经至度北纬至度，东临大庆市和绥化地区......”。

5、“.....西靠内蒙古呼伦贝尔盟，北与黑河大兴安岭接壤，距省会哈尔滨市公里，距绥化市 公里，距白城市公里，距海拉尔公里，距黑河市公里。全市总面积，平方公里，其中市区面积 ，平方公里，海拔高度般在至米之间。 齐齐哈尔西北和东北三面为大兴安岭和小兴安岭所环绕，地势呈马蹄型，两侧高，中间低，由北向南逐步 下降。地形主要为平原含河谷平原河口平原湖沼平原沙丘覆盖的冲积平原，比重为高平原含 剥蚀高平原冲洪积高平原，比重为山地含低山丘陵火山及玄武岩台地，比重为。 面积 中铁二十三局集团第二工程有限公司营销部 齐齐哈尔是黑龙江省第二大城市和省直辖市，我国北纬以北的最大城市，国家重要的工业基地商品粮 基地和畜牧业基地，是黑龙江省西部地区的政治经济科技文化教育商贸中心和重要的交通枢纽，也是国务 院批准的全国十三个较大城市之。齐齐哈尔辖区县市，人口万，其中市区人口万......”。

6、“.....耕地万亩，草原万亩，苇塘万亩，水面万亩，大小河流条。 气候 齐齐哈尔市属温带大陆性季风气候，四季特点十分明显春季干旱多风，夏季炎热多雨，秋季暂短霜早，冬季 干冷漫长。齐齐哈尔南部属温暖干旱农业气候区，中部属温和半干旱农业气候区，北部属温凉半湿润农业气候区。 齐齐哈尔市年平均气温在至摄氏度之间，南北相差摄氏度左右。年平均无霜期至天。年 日照时数在至小时，生长期五至九月日照时数为至小时。年降水量在至毫米之 间，生长期降水量般在至毫米之间，占年降水量的以上。齐齐哈尔市有利的气候条件是辐射充裕， 雨热同季，不利的气候条件是旱涝低温早霜风等。 人口及人文 人口 齐齐哈尔市总人口万，市区万项目地所处市中心区人口约万人。 齐齐哈尔市是多民族的城市......”。

7、“..... 人均居住面积 齐齐哈尔市人均居住面积为平米，其中大部分为福利分房。 恩格尔系数及分析 目前，齐齐哈尔恩格尔系数。从年开始，到年，齐齐哈尔市恩格尔系数总的呈下降 的趋势，到年指数有微幅上升，但也都在正常的范围值内，总的趋势仍然是下降，这说明了齐市经济发展带 来的居民消费结构也在发生着变化，消费水平在稳定提高。和大庆相比，虽然两个城市恩格尔系数都是出于个较 低的水平上，但是，齐市的物价水平却低于大庆，也就是说，齐市的低物价指数支撑的恩格尔系数，在大庆却要花 费更高昂的代价。对于住房消费这样的大宗消费来说，齐市的消费者是没有办法承受和大庆相同相近的价格的。 注世纪德国统计学家恩格尔根据统计资料，对消费结构的变化得出个规律个家庭收入越少，家庭 收入中或总支出中用来购买食物的支出所占的比例就越大，随着家庭收入的增加......”。

8、“.....推而广之，个国家越穷，每个国民的平均收入中或平均支出中用于购买食物 的支出所占比例就越大，随着国家的富裕，这个比例呈下降趋势。恩格尔定律的公式 食物支出变动百分比 中铁二十三局集团第二工程有限公司营销部 食物支出对总支出的比率 总支出变动百分比 国际上常常用恩格尔系数来衡量个国家和地区人民生活水平的状况。根据联合国粮农组织提出的标准，恩 格尔系数在以上为贫困，为温饱，为小康，为富裕，低于为最富裕。 历史文化分析 齐齐哈尔市是座历史悠久的文化古城，有三百多年的历史，项目地东北侧有天主教堂，以西有龙沙公园，龙 沙公园是齐市历史文化悠久的见证。年清政府移吉林水师驻齐齐哈尔。年定齐齐哈尔为水师营制。 年于齐齐哈尔设火器营。年齐齐哈尔建城。年黑龙江的副都统和将军先后由墨尔根移驻齐齐哈尔。 年在齐齐哈尔设黑水厅。年齐齐哈尔为黑龙江省省会。年齐齐哈尔实行市制......”。

9、“.....齐齐 哈尔先后为嫩江省黑嫩省黑龙江省的省会，年黑龙江省与松江省合并，省会设在哈尔滨市，齐齐哈尔改 为省辖市。 经济发展概况 生产总值全市实现生产总值亿元，比上年增长。 第产业增加值亿元，增长 目录 第篇齐齐哈尔市房地产市场概况简析 齐齐哈尔市基本情况概述 自然概况 人口及人文 经济发展概况 宏观分析小结 齐齐哈尔市房地产市场概况及动态分析 齐齐哈尔市房地产整体分析 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传......”。