1、“.....集聚力强的产 学研体化创新创业基地及高附加值的产品出口创汇基地成为亚 热带海滨花园城市和具有国际影响的滨海风景旅游胜地。 具体有以下几个方面 建设国家的综合性经济特区 将按照体制创新，产业升级，扩大开放的政策走向，继续为 国家的改革开放政策进行探索和试验，并发挥示范作用加快与港 澳的经济体化进程，在港澳深珠的区域化合作中承担起更高 层次和更丰富的区域职能。 具有国际影响，以休闲康体度假海洋海岛生态旅游会议会展 为特色的旅游产业 继续发展和完善城市型和郊野型的休闲度假旅游，在保护海洋 海岛自然生态的同时，适度开发有特色的海洋旅游利用现有环境与 设施的优势，吸纳定范围内组织或群体来珠海举办国内或国际会 议，承办定规模的中小型展示与展览活动......”。

2、“.....可能吸引具有国际影响的大型主题公园项目落户 珠海有可能与澳门香港旅游业形成互补互助的体化旅游市场。 高附加值无轻污染化的加工业 在定时期内，加工业会继续保持主导产业地位，并作为城市的 主要经济支柱，但由于成本优势的弱化，加工业存在衰退的可能加 工业的发展要由劳动密集型转向高附加值型，并坚持无轻污染化。 以信息技术生物医药新材料和光机电体化技术为主的高新 技术产业 优良的生态环境居住生活质量和地理条件，已初步具备跨国 公司在珠海设立研究与开发机构的条件与港澳直接的经 济联系有助于借助境外和国际市场与资金条件发展高新技术产业优 越的空港和广褒的海域是发展航空航天和海洋产业的重要物质基础。 高等教育 中山大学珠海校区已经形成，全国各著名高校在珠海筹划建立校 区或研究基地......”。

3、“.....海上与空中竞技体育优良的自然和建筑环境， 毗邻港澳的地理位置和特区地位有助于会议商务展览贸易洽淡等 新兴服务产业发展。 区域性市场的住宅产业 优良的环境和生活质量，是国内人士购置第二家园的理想场所。 也可能成为珠江三角洲西部地区中高收入阶层的居住地选择。与港澳 之间较大的住房差价和便捷的交通联系，有可能成为港澳居民的居住 地选择也有可能成为港澳的中高收入阶层退休人士对置业的环境要 求较高的居住地选择。 区域性的商贸业服务业和金融业中心 随着区域经济的发展与成熟，珠江三角洲西部地区可能出现些 些 职能的极化和专业化分工随着珠海自身实力的增强，服务于区域的 商贸和服务业将得以发展毗邻港澳，与港澳经济的体化，可能导 致部分商贸和金融职能向珠海转移。 区域性交通枢纽 优良的建港条件和未来可能的公路铁路运输网络使珠海有可能 成为服务粤西和西南地区的大型出海口......”。

4、“.....并分担地 区内更多的远洋货运和航空运输职能 三项目周边商业环境分析 交通枢纽规划 项目位于前山河边上，公交线路发达，有 等穿梭于附近。 商业商务区规划 本项目将改成建成甲级办公大型商业为主的城市综合体建 筑，并引家乐福超市等。 项目周边的工业区 项目所在地无工业区。 项目周边的居住区 项目所在地周边居住小区多为中高小区。 项目周边的商业服务设施 项目所所在商业务服务有万佳百货商场拱北地下商城夏湾 综合市场建设银行中国银行工商银行农业银行交通银行 民润银行等。 四项目定位 政策分析 珠海市政府根据广东省政出台的三旧改造政策工业厂房改造指导 意见是旧工业厂房用地改造以香洲主城区为重点，以现代服务业为 产业改造导向，采取收回改建拆建收购等多种方式推进......”。

5、“.....鼓励建设集 酒店餐饮娱乐消费为体的综合服务体。以退二补公进三 为土地开发结构调整方向，严格控制香洲主城区商品住宅建设，通过 适当的土地收益分配推进改造工作。 分析 优势劣势 夏湾及拱北区域内第 高档办公的综合楼 近邻澳门步行分钟 眺望澳门 需拆除重建 区域内公交略有不便 威胁机会 拱北口岸地带商业群珠海是个旅游城 市，客流量大 澳门企业北移增加 珠海产业服务升级 消费群体分析 港澳台来大陆创业的企业 内地企业驻珠三角办事处 旅游客户购物天地 项目总体定位设想 甲级办公及大型商业为主的综合体建筑 主要客户群体旅游团体高级商务洽谈企业接待 定位基础珠海市未来规划。 定位主力成为国际化办公楼综合商业服务，并辅以餐饮 娱乐等功能 定位方案分配比例 以甲级办公及大型商业为主的综合体建筑，项目占地面积 平方米，其中改造用地面积极平方。建筑总面积 约平方米不含地下室平方米......”。

6、“.....办公平方米。 合作方式 项目合作方式有以下几种方式 新设项目开发公司 项目产权方与投资公司投入资金入股成立个项目开发公司 具体比例有待商谈。 权益收购投资公司与项目产权公司达成收购本项目所有的权 益具体商谈后确立。 五项目投资性估算 估算依据年最近市场商业用地地价及建安成本。 序号项目内容数量平方米市场价元小计万元占比 获取土地费 获取建筑物费 折除费 前期费用 建安费 销售费 税费 绿化 不可预见费 合计 六盈利性估算 估算假设 商场办公楼全部出租 序号出租项目数量平方 米 每平方租金出租率月租万元年租万 元 商场 办公楼 年租合计 每年租金收益约合万元人民币，除去人的管理团队成本 万元 测算结果 每年净利润税收管理成本万元 投资回收期年 七结论 本项目有着独特的的地理位置及优秀的环境......”。

7、“.....并创造良好 的社会效益和经济效益，通过改造后项目盈利空间巨大从原来万 元提升万元其可操作性强，体现在市政府相关政策及港珠 澳未来新型发展模式，并引入港澳成熟的服务体系因此，建议投资 者抓住珠海三旧改造政策机遇，争取获得更优惠的政策扶持。 项目概况 项目基本规划设计指标 占地面积 容积率 计容面积 土地性质使用年限地址 商业用地年拱北夏湾侨 光西路号 本改造项目将原有建筑物拆除重建甲级办公大型商业为主的 综合体建筑。 建成效果 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 项目区位分析 项目所处地理位置位于珠海市中心拱北夏湾，距澳门分钟车 程，距珠海站轻轨快线分钟车，距珠海机场分钟车程，距 中山市区分钟车程，广州分钟车程，东莞分钟......”。

8、“.....距夏湾公交总站在米 配 套 步行分钟即可到珠海最繁华的拱北商业区及著名的水湾头酒吧 条街，附近有大型百货及各类餐厅。周边有交行工行建行等 多家银行等机构，步行分钟即可到达前山河边，距夏湾公交总站 米，有多路公交车直市区各个地方并步行分钟可达拱北关 口。 项目实际现状图片 二珠海商业环境分析 珠海概况 珠海市是珠江三角洲南端的个重要城市，年国务院颁布 实施珠江三角洲地区改革发展规划纲要年，并明确珠海 为珠江口西岸的核心城市。珠海位于广东省珠江口的西南部。东与香 港隔海相望，南与澳门相连，西邻新会台山市，北与中山市接壤。 珠海是中国的五个经济特区之。珠海于年成为经济特区。为 确保本身的高科技和旅游地位，珠海抑制重工业发展。按总工业输出 额计，主要工业依次为电子及通讯设备电子仪器及机械办公室 仪器。珠海从昔日个经济落后的边陲小县......”。

9、“.....突破千亿元大关达到 亿元，在严峻的经济形势下，增长预计人均突破万美 元达到万元，增长。固定资产投资额亿元，增长 。社会消费品零售总额亿元，增长。城镇居民人 均可支配收入元，增长，近十年来首次高于增速 农渔民人均纯收入元，增长。接待游客万人次， 增长。金融机构各项存款余额亿元，增长。来 源于珠海的财税总收入亿元财政般预算收入亿元， 增长。 市政交通 交通格局示意图交通格局示意图 珠海位于珠江口西岸交通重要枢纽中心，公路网四通八达，如京 珠高速沿海高速江珠高速广珠澳轻轨城际快线省道 贯穿全市国道直达市区接壤澳门国内航班到达多个城市 航道四通八达，如九州港客货码头高栏港深水码头斗门码头等 内航与国际航道。 市区主干道有梅华路九洲大道情侣路港湾大道人民路及 直通澳门的迎宾路......”。