1、“.....南接新潭湾与神洲半岛旅游开发区，北邻小海和春园湾，东南濒临万里无垠南中国海。旅游度假区核心区距离市区仅公里，与市区联系紧密特色资源乌场湾海水水质优良，基地内有长达公里优质沙滩。和乐镇与北坡镇之间有近于闭合港湾小海，水域面积平方公里，是海南岛最大海岸泻湖，具有独特景观与生态价值。基地内太阳河流过，太阳河是万宁母亲河，河流两岸青山绿水土地肥沃。也孕育了独特黎苗文化归侨文化和乡土文化。基地内乌场港原为天然渔港，已兴建座吨级码头，逐步转向商渔兼用港，乌场港也是出发去大洲岛等周围岛屿客运船只重要港口。散落着黎族村落，世代以捕鱼耕种为生。民风淳朴，建筑还具有侨乡些特点。保定乌场湾开发条件良好，滨海旅游热作水产黎族等万宁自然人文资源禀赋，是海南岛作为全国唯热带滨海资源代表，也是未来海南岛东线滨海旅游发展元素最丰富区域。海滩建筑乌场港土地利用状况基地水体资源丰富，目前用地主要为农田和村庄，已有项目包括大型海港乌场港......”。

2、“.....专门负责组织开展保定乌场湾项目区各项开发推进事务。市场分析未来五年十年乃至十五年，长远支撑海南发展，不是海南工业和农业，是海南得天独厚生态环境带来以旅游业为核心产业。海南国际旅游岛就是要素全面国际化以旅游业为主导产业岛屿型目地。全球休闲度假时代来临为新城建设为海南提供了强大市场产业支撑。旅游产业分析海南旅游业发展分析随着经济发展，中国旅游已经向以休闲为导向产业升级。伴随国际市场全面启动，国内高档市场也必然随之而全面起动。由于地理文化血缘等关系，海南是国内高档度假首选市场。此外，国内高档市场绝对规模很大，具备成为海南度假旅游主体市场充分条件。国务院近日批准建设海南国际旅游岛行动计划。计划在海南海口三亚琼海万宁四市率先建设国际旅游岛，为海南旅游业发展提供了政策优势。从中国滨海度假发展战坡，分半田，半分水特点。万宁市地表水资源较丰富，径流量大，但具有年际变幅大，年内分配不均，地区性差异大及蒸发量大特点。年平均降雨量为毫米，年产地表径流亿立方米......”。

3、“.....森林覆盖率。万宁市海岸线长达公里，有大小岛屿个，水质肥沃，饵料生物丰富，盛产带鱼马鲛鱼金枪鱼鱿鱼等，发展捕捞条件优越。市内还有面积平方公里港北小海和面积为平方公里老爷海。从交通看万宁万宁市西与琼中县交界，东南与陵水县毗邻，北与琼海市接壤。南北长公里，东西宽公里。南距三亚市公里，北离海口市公里，处于东线高速公路中部，地理位臵优越，交通便利，是海口至三亚海榆东干线国道及东线高速公路必经之地。乌场港可通行全省各港，水陆交通方便。区域交通分析图万宁市在海南省所处交通地位较为重要。万宁市位于规划中海南岛东线高速铁路中段位臵，在建中东线高铁与西线铁路对接将构筑环岛铁路系统，加强岛内沿海城市联系。东环铁路开工，海南交通体化趋势加快，东部各城市之间联系更为紧密，交通更为便捷，万宁承上启下左右逢源区位优势日益明显。海南岛东线高速铁路万宁段同时处于架起海南省田字型交通结构，沟通东西岸线万宁至洋浦高速公路东部起点。此外，根据海南省城乡总体规划，万宁市与琼海市交界处附近规划有博鳌支线机场......”。

4、“.....同时乌场港也规划为地方性货运港口之。交通条件改善，投资机遇开拓使得东岸线城市从海口文昌琼海万宁陵水到三亚都在积极进行滨海岸线旅游开发。这将使万宁成为连接琼东与琼中琼西交通枢纽，对万宁城市化进程将起极大推动作用。从经济看万宁经济总量及结构年万宁市达到亿元，三次产业比重为，虽然第二产业对经济贡献率较高，但第第三产业仍是国民经济主导。农林牧渔业和旅游业发展潜力较大。旅游产业年万宁市旅游收入达亿元，占第三产业增加值，旅游业已成为支柱产业之。接待旅游人数约为三亚半，但饭店数量仅为三亚开房率为海南五大旅游名城中最低。旅游设施较薄弱，近年来旅游业发展速度市群中段，滨海岸线资源极其丰富，海岸带长达公里，约占东部海岸线，海滩质量良好。从生态看万宁城市生态环境建设和保护将成为未来城市之间区域之间竞争关键，是关系到城市是否有足够吸引力重要环节。万宁市地形大势背山面海，西高东低。境内山脉连绵，属山地和丘陵地形。具有五分山，三分坡，分半田，半分水特点。万宁市地表水资源较丰富......”。

5、“.....但具有年际变幅大，年内分配不均，地区性差异大及蒸发量大特点。年平均降雨量为毫米，年度假区核心区建设必要性海南整体发展需要海南省十五规划中确定了整个海南岛划分为琼北综合经济区琼南旅游经济圈西部工业走廊东部旅游走廊中部生态经济区五个功能经济区。万宁处于海南省城乡发展空间结构中海岸带圈层，即产业与城市发展带城市群之，提出其要发挥沿海地区区位交通用地及产业基础优势，建立产业与城市发展带，以非农产业与大中城市建设为主，并作为海洋资源开发与保护空间据点，是全省重点开发区域。在东部旅游走廊上，海口三亚博鳌等城市都完成了从内陆向滨海向前发展，而万宁市长期以来直还是个以万城镇为中心内陆城市，这与地处东部旅游走廊中段承担着重要中转桥梁作用极不相称。万宁需要实现内陆向滨海城市转变，来承担中转桥梁职责。万宁区位分析图海南中部崛起需要随着海南城市化进程明显加快，整个海岛特区呈现出以三亚和海口作为南北两个增长极区域经济格局雏形。海口是海南都市旅游代表，是个功能复合型海湾城市......”。

6、“.....年全市达亿元，占全省面向岛外，是个全国人民比较理想温馨宜居城市。三亚是海南度假旅游代表，是个外向型服务城市，也是中国最成功国际化度假城市，主要单发展旅游度假功能。三亚是中国唯热带滨海城市，在全国乃至亚洲都具有不可替代性。然而，虽有三亚和海口辐射带动，海南城市发展依然难掩北有海口南有三亚中部塌陷尴尬现状，海南发展需要中部崛起。海南东线拥有稀缺滨海度假旅游资源，因此，寻求海南东线中部城市战略支撑点，推动琼中城市崛起，将是海南中部崛起核心和关键。万宁滨海旅游度假区在海南东线中部崛起示意万宁城市化发展需要从万宁城市空间格局看，可确定为东中西三个空间功能带。城市西面为山区，发展空间有限，是万宁重要生态环境保育带城市中部区域是城镇发展人口集聚区，随着新轮城市化进程加快，已经不能负荷新城市功能需求和人口增长而只有东部沿海区域带状面海尚有许多发展空间，万宁建设中由万城镇连接东部小海景观大道及滨海旅游公路，必然使万宁市由目前万城镇为中心向滨海空间拓展，城市发展东扩至滨海地段......”。

7、“.....迅速确立万宁市在海南旅游度假产业发展格局中目地地位，突破过境旅游产业瓶颈，为万宁市及当地群众带来更多更大实惠。以开发手段达成对万宁市东部海滨地区生态环境彻底治理恢复与保护，促进万宁市区及周边地带形成良好生态与人居环境，带动万宁市旅游房地产业发展，改善万宁城市形象，提升万宁市区城市基础配套设施建设水平。与神洲半岛开发区共同成为万宁市旅游度假产业发展两翼，成为万宁市两大国际性旅游度假品牌，托举起万宁市旅游度假产业迅速腾飞，拉动万宁市旅游经济城市经济和周边地区共同繁荣。万宁市带两区万宁市东扩第三章旅游度假区核心区建设可行性解读万宁从地理看万宁万宁市地处海南岛东部，地处南中国海与中国大陆门户，属典型热带亚热带海洋性季风气候区，是我国唯热带滨海旅游目地。万宁市地处海南岛东岸线海口三亚琼海万宁四市率先建设国际旅游岛，为海南旅游业发展提供了政策优势。从中国滨海度假发展战岛石梅湾及相邻琼海市陵水县用地评估价格，取其加权平均值进行测算......”。

8、“.....规划商品性项目建设用地亩，按平均用地出让价格可比性地块评估价格加权平均值万元亩计算，项目区土地出让总收入为万元。据此分析本项目级开发经济效益如下结论综上所述及相关财务分析，本项目能够偿还建设贷款，运行期间可以产生定利润，投资利润率相对较高，因此在财务上是可行......”。

9、“.....土地出让收益收款时间和方式不同，直接影响财务成本，也关系到投资成败。基础配套设施费用测算时是对整体进行估算，没有按照单价及管线长度进行核算，在具体实施阶段如果管线长度有变化，实际发生费用将会随之发生变化。土地出让价格不确定性。敏感性分析本次分析以投资成本利润率为分析对象，选取土地级开发完成后熟地出让单价和土地级开发成本为敏感因素进行分析。本报告按照费用上升，效益下降三种不同情况进行分析，分析结果显示在费用增加，效益减少情况下，投资利润率都相对较高，本级土地开发各项经济指标仍保持较好水平，说明该项目具有较强抗风险能力。敏感性分析计算结果见下表开发成本增加总利润万元投资利润率土地出让单价减少总利润万元投资利润率开发成本增加，土地出让单价减少总利润万元投资利润率资金风险本土地级开发项目投资规模相对较大，且亿资金为银行贷款，风险较大，周期越长，财务成本越高，风险越大......”。