的发展机遇。由于便捷的环线交通同时串起了中关村高科技园 区奥林匹克体育中心中央商务区亦庄经济技术开发区等未来经济热点地区，拉近了南城与京城其他地区的联系，盘活了房地产市场，吸引来了更广泛的客源。 第二，由于受到传统观念的影响，南城的发展与京城其他区域相比略显落后。 北京历史上就有东富西贵南贫北贱的说法，宁要城北张床，不要 城南套房的例子也屡见不鲜。人们观念上的束缚使得城南的经济发展市政 建设等在很长段时间内基本处于停滞状态。 基础设施与公共设施分析 第，区域内留有大量破旧平房，以及因厂房外迁而废弃的工业用地。区域 内道路网稀疏，市政配套设施分布零散且档次较低，对于追求高品质生活的购房 者或者欲塑造成熟居住社区典范的开发商来说，外部环境短期内不甚有利。 第二，区域内多数项目以塔楼为主，且规模偏小基本在万平米以下， 分布零散，没有形成聚合效应，社区氛围不浓，人气不旺。 第三，政府进步加大对南城危旧房改造的力度，并且投入巨资完善南城的 市政设施配套。目前本区域内的房地产市场投资量相对较少，需求旺盛，在今后 段时间内，由无房户拆迁户危旧房改造户为需求主体而引发的对中低价位 住宅的需求将越发强劲。 价格走势分析 从总体来看，四环路周边的区域都将因通畅的交通和由此带来的市政配套设 施而升值，但由于城乡结合部土地地价较低，具体到楼盘的开发成本上依然存在 降价的空间，且东南西北四个方向，价格走势不尽相同。 以本案区域为例，四环的贯通将会把建筑密度高交通不畅房价相对高的 北部和东部的购买力分散，在定程度上淡化地段因素在买房者决策过程中的影 响。即我们所说的四环的贯通使北京的区位概念走向模糊，它在定程度上改变 着选择四环定居的人群的区域居住需求和观念。 受此影响最显著的就是南城的房价，以南四环方庄桥南的方安苑为例，四环 开通之后，楼盘相继次调价，增幅千余元。随着政府对南城改造工作力度的加 大，区域内房地产项目在未来段时间内仍有很大的升值空间，但由于市场整体 供需结构的调整以及政府对南城住宅项目的宏观调控，本案区域内的房地产项目 价格不会过高，将基本维持在均价元平方米总价万万之间 的个水平。三南城经济适用房项目调研分析 南城经济适用房项目市场调研 项目主流价位分布 从南城经济适用房的价位分布来看，京城南部经济适用房项目每平米限价在 元以下的有两个在元之间的有八处价位在元之 间的有四处。元之间的经济适用房项目占到南城市场供应总量的近六 成，在这部分项目中，以主力户型平米上下的两居平均值来计算，此类 物业项目总价约为万元，为南部地区该类物业当前市场供应的主流。对于 区位相对较好，品质较高的楼盘，按照最高限价元计算，总价约在 万元，其市场供应总量也占到近三成。两项汇总，我们可以看出目前经济适 用房中，总价在万元的项目市场反应较好，供应量也较大，占到了市场供 应总量的近七成。 其余低价项目多远离市区，对于占到购房大军九成的城区居民来说，并非首 选。而且，由于房地产项目的价格刚性，考虑到项目品牌和前期购房客户的利益， 现有开发项目不会有较大降价，但今后开盘的新项目中，中低价位项目的比例会 逐步提高，市场整体价位结构会逐渐趋于合理。详见下表 南城经济适用房项目价格区位对照表 相对区位最 高限价三环以内四环以内五环以内远郊区县 元平米 康宁居 元平米 今日家园 元平米 瑞莲家园 元平米 百环花园 元平米 元平米 汇丰家园 元平米长安新城 青塔二期 元平米 富华家园 十里堡住宅 小区 元平米 丰益城市花园 元平米 正阳小区 元平米 政馨家园政华 家园 元平米 顶秀新园 元平米 建欣苑 元平米 元平米 翠城 元平米 北潞园小区 元平米建筑形式及户型设计分析 从南城经济适用房的建筑形式来看，主要分为三种类型，即板楼多层及小 高层塔楼和板塔结合楼。其中，尤以塔楼为重头，在此次所调查的个经济 适用房项目中，有处以塔楼为主攻方向，另有三处楼盘也以板塔结合楼为主， 两项汇总，选择塔楼或板塔结合楼的项目占到了供应总量的，板式小高层以 及多层板楼由于居住品质较高，以及开发建造成本等因素的影响多在商品房中推 广，经济适用房中较少出现以板式小高层为主打的项目。 从户型设计来看，该区域内经济适用房的主打户型为建筑面积在平 米之间的两居和三居。另从下表的统计数据可以看出，建筑面积在平米均 值上下的的户型最受市场青睐详见下表。其市场定位侧重于满足 二人世界或三口之家的日常生活起居，不贪大，不浮夸，尽量做到有创造有特 点有个性，这与经济适用房定价适中实用主义规模户型紧凑等特点不谋而 合。值得注意的是，部分项目设计了总面积在平米以上的跃层及错层，该类 户型总价超过万，据市场反应，销售情况不甚良好。 项目建筑形式及户型设计对照表 建筑形 式 购 房者的期待值。 市场竞争加剧 自四环开通以来，加之入世申奥成功央行降息等系列利好的影响使南 城逐渐成为开发商角逐的战场。年以来南城住宅项目逐年增多，主要形成 三个热点地区，即西南四环丰台科学城附近南三环沿线亦庄经济开发区。开 发数量和规模逐年增大的趋势使市场竞争加剧，南城的购房者有了更多选择和比 较的机会，而且其价格上的优势又进步的抢占了京城其他地区的顾客资源，形 成了以中低价位商品房为主打，辅之以大规模经济适用房建设的市场格局。开发 商在此地区的投资建设需做好项目的前期市场定位，深入分析有效市场需求，合 理安排开发规模科学设计户型比例。切不可盲目开发建设，而使实际供应量与 当地居民的有效需求错位，甚至造成大规模空置的恶果。 改善居住区面貌，提升人气 区域内住宅项目比较零散，且规模不大，没有形成大社区的聚合效应，生活 配套设施也多是共用，区域内人气不旺。本案策划中应注重改善居住区的整体景 观，提升区域内的人气值。本项目可以通过营造大型住宅街区将住宅规划与城市 建设协调运作，完善基础设施和商业配套的同时，有效地改善居住区的整体面貌， 使之逐步成为城市整体景观的有机组成部分。 控制价格，抢占市场 本案西侧的嘉和人家紧邻本项目所在地，对本项目的开发运作构成了直接威 胁，中低价位商品房的市场定位策略在定程度上抢夺了本项目的部分客户资 源，对本案的后期销售工作制造了压力。针对这种情况，本案策划中首先要注意 对项目价位的控制，拉开定价格空间，争取更多市场份额对方开盘均价为 元平米，目标均价控制在元平米上下我方可控制在元平米上 下。其次，本案可运用大片开发的规模化社区，提升人气，制造焦点对方总 建面万余平米，我方二期规划建面万平米。最后仍可以运用特色营销和 品牌营销相结合的营销策略对市场潜力进行深入挖掘。 四项目规划设计方案居住区规划的主要内容 居住区规划是在城市整体规划的基础上，根据计划任务和城市现状条件，进行 城市中生活居住用地的综合性设计工作。居住区规划包括的主要内容有 选择和确定居住区的位置，用地范围 确定人口和用地规模 按照确定的居住标准，选择住宅类型确定住宅层数，户室比等内容 确定公共建筑项目的规模数量用地面积和位置 确定各级道路的位置走向和宽度 对公共绿地室外活动场地进行统布置 拟定各项经济指标 拟定详细的工程规划设计方案。 居住区规划应符合适用卫生安全经济施工和美观的要求。 项目经济技术指标 嘉铭园经济适用房小区整体规划指标 总用地面积余亩 总建筑面积余万平方米 总绿化面积万平方米 居住区共分为六个居住组团，其中组团为已建住宅 两组团为二期工程 嘉铭园二期主要经济技术指标 总用地面积公顷，约亩 总建筑面积万平米 容积率 限高米 绿化率 车位面积万平米以地下为主 道路广场所占比例 项目规划设计说明 本设计方案依据中华人民共和国城市规划法北京市城市规划条例北京市城市建设规划管理暂行办法以及北京市城市总体规划的要求进行规划设计。 嘉铭园在认真总结国内外知名项目的开发理念和成功经验的基础上，结合项 目周边地区的道路条件，公建配套将住宅规划中成熟而先进的优化理论首次应用 于北京住宅小区设计，使本项目成为北京市第个以住宅街区模式推出的住宅项 目。它适应了新形势下居住区建设和城市规划的需要，打破了传统居住小区规划 理论的束缚，寻找到了种更适合现代人居住并与城市整体规划和发展相融合的 居住规划模式。本项目规划设计的核心思想主要有以下几个方面 住宅街区化的设计理念 住宅街区的规划模式就是将原有大块的住宅小区细化分解成若干个贴近城 市街区的，半开放式的居住组团，并以住宅建造的形式带动周边原有城市基础设 施的完善与升级，使居住组团与城市整体面貌相协调，进而将居住区逐步融入到 城市肌理之中去。这样做的好处在于 广义地讲，住宅街区的推广有利于美化城市街景优化路网结构和市政配套 延续城市街区旧有的历史文脉和传统。 狭义地讲，住宅街区的规划模式推翻了人们生活空间的围墙，营造出了个 更自由，更广阔的居住空间它将原有小区内的道路规划与城市次干道的建设相 结合，优化居住区内道路网的同时，带动了城市道路建设的发展它很好地保留 了城市原有生态环境，并将其用于美化人们的居住空间。 街区私密性的逐级过渡 本项目规划设计中将城市次干道引入居住区的同时，也在对进入住宅街区的 车辆行人进行过滤和分流。具体做法是在由城市主