1、“.....将直接导致养老设施的‚有效需求‛远 远超过‚有效供给‛。 如何满足市场上的‚有效需求‛，如何为企业开创新的利润获取 模式，是我们进行‚张家界国际养老园‛这个项目研究的最终目的。 第章概论 我国在年代末就已经步入老龄化社会，年代以来，人口老 龄化程度不断加剧，人口老化形势日益严峻，老年人口无论是在数量 上还是在总人口中的比重都在不断提高。丰县常驻人口万人，岁以上的老龄人口占以上，且老龄人口每年继续以的速度增 长。随着人口老龄化程度的加剧，老龄问题即老年人的需求问题和人 口老龄化所带来的社会问题日益突出，对社会发展产生了不容忽视的 影响。因此，面对老龄化发展的趋势和老年人口的增多，必须未雨绸 缪，关注老年人，关心老年人的生活质量，真正实现‚老有所养老 有所医老有所为老有所学老有所乐‛......”。

2、“.....尊老敬老自古以来就是中华民族的个传统美德，弘扬为老助 老的时代风尚，本着敬老爱老的精神，以爱心照顾长老，诚意为长者 提供个舒适宁静受敬重而温馨的乐园。建立个老年居住交 流老有所用的公寓是大部分老年人的心愿。老年公寓建成后，可以让 老人们在这里享受到充足的护理医疗膳宿及康体的群体生活。定 期为老年人进行身体健康检查，各种营养套餐搭配科学合理。在这里 生活的老年人无病可以休养，有病可以得到医治，休闲时可以娱乐， 康复时可以运动游玩。老年公寓建成后既远离喧哗的市区，又不远 离城市中心。每逢节假日，儿女们可以到公寓陪伴老人，和老人起 交流感情，让老人的余生在这里得到真正的幸福和欢乐，在生活上和 精神上得到安慰。 年月，全国社会保障基金理事会理事长项怀诚在香港表 示，中国养老体系正面临人口老龄化速度加快以及基本养老保险不健 全的严峻挑战......”。

3、“..... 而与此相对应的是，中国的养老制度极不完善，养老保险养老准备金缺口很大，仅靠财政支持难以为继。同时，社会保障体系与社会养 老体系还没有真正建立，适合中国国情的养老模式与养老体系还在不 断探索中。在即将面临空前的养老压力面前，中国政府将对养老项目 养老产业进行大量投入，凡涉及养老的项目，政府都将予以大力扶持。 而经济的发展，人口的快速流动也使‚养老‛或老年经济开始成 为了有着巨大经济效益与经济回报的新型产业。年，中国老年 经济潜力就已经达到了万亿元人民币，而全国万空巢无子 女陪伴老年人口更是养老产业的巨大支撑力量。 以上种种，使中国社会出现了对具有完整保障与护理体系，且将 科学化与人性化紧密结合的新型养老模式的巨大需求。 而目前，国内的养老模式还不能适应形势的发展。大量靠政府 社区街道办的福利院敬老院等养老机构，管理水平落后设施陈 旧规模极小......”。

4、“.....且资金来源不能保障，只能供应 老年人些简单的生活需求。同时，在九十年代末和本世纪初，中国 还出现了些以营利为目的的老年公寓。从环境上看，老年公寓有了 比较大的改观，功能与护理手段有了提高。但规模般较小，且缺乏 系统的针对老年人生活心理生理的保障体系。 巨大的现实需求与长期的未来需求和极度缺乏的市场供给之间 产生的矛盾，使养老产业项目成为了目前中国最具投资机会和市场潜 力的项目。 同时，除中国外，东亚各国也面临着人口老龄化压力日本计划 输出万老年人口，而人种相同文化相近地域相邻的中国无疑也是东亚各国老年人养老的首选地之。而随着中国经济的发展， 众多东南亚港澳台及海外华人华侨希望叶落归根回国养老。这些无 疑都扩大了中国养老市场与老年经济的庞大总量。 张家界国际养老园项目就是在这个背景下，由张家界市交通投资 有限责任公司发起筹备的，以中老年人为目标市场......”。

5、“.....港澳台及东南亚华人社会作为 另个分区，而北美与欧洲作为第三个分区。以上分区的推广工作， 主要聘用本地具有丰富人脉与推广经验的人员或机构来负责。在国 内，我们把推广重点放在北方，成立北方分区，尤其是北方些大型 国有企业军工单位国家部委等作为我们推广的重点对象。 在宣传上，我们主要采用与各地电视台合作的方式，利用综艺类 文化类旅游类节目，以扩大影响，同时用免费或少花费的手段吸引 些老年人前来短期休养等。 在管理上，针对村民和些优秀的核心村民员工，本公司将推行 村民及员工持股计划。村民以其土地林权作价入股，村民和员工持股总额在左右。 本项目计划融资总额为亿元人民币。主要采用债权融资。融资 期限为年，担保形式为项目担保。资金使用范围为海南国际老年城 期项目......”。

6、“.....期项目建设与销售期为 年。资方可以在此期限内债转股或融资到期后，项目方以利润或销 售收入返还投资方。 在年的项目期建设与销售中，酒店式老年公寓和公寓住宅 玫瑰园小区部分的合计建筑开发面积为万平方米，按最低销 售均价计算，每平方米销售均价为元，销售收入为万， 税前利润为万。 在风险方面，由于老年人问题已经成为了中国迫切需要解决的现 实问题，同时，此项目还会为海南形象的提升，海南经济的增长提供 助力，因此，无论中央政府还是地方政府都将会大力扶持，可以预见， 政策方面的风险基本为零。另外，由于政府支持的原因，征地费用相 对较低，目前评估价为每亩万元。年后，土地的价值就将增加 到约亿元人民币。因此，仅土地增加的价值这项，就可以规避 所有的投资风险。同时，在资金使用方面，我们将严格控制融资资金 的使用范围......”。

7、“.....仅从 使用方面来看，资金的安全性有效性增值性是有保证的。而对于 市场方面，如何将信息有效的传达到客户群中，才是市场运作中最大 的风险。为此，我们将积极寻求同国际国内有实力的传播公司合作，尤其加强同媒体的合作，力争将此类风险降到最低。 第二章养老产业现状与发展 世界养老产业的现状与发展 据世界卫生组织发布的份最新报告，在世界各国中，岁以 上老年人在总人口中所占比例以意大利为最高，达，其次为希腊 的和日本的，再次是德国的和瑞典的。不过该 组织预测，尽管以老人在全国总人口中所占比例为标准统计出的几个 ‚老人大国‛都是发达国家，但目前全世界的老年人有半以上的老 人生活在发展中国家。 根据联合国提供的最新统计数字，年全世界岁以上的老 人为亿，占世界人口总数的。到年，老人人数将猛增 到亿人，占世界总人口的，平均每年增长万。其中......”。

8、“.....占该地区总人口的比例将由目前的增加到，经济欠发达 地区将由目前的亿人猛增到亿人，占总人口的比例将由 目前的增加到，届时人口老龄化问题最严重的个国家是西班 牙意大利和日本。 表 世界岁以上人口占总人口的比率增长情况 年份 全世界 发达地区 发展中国家 中国 资料来源中国老龄科学研究中心 二中国养老产业的现状与发展 国内老年住宅市场的现状分析 中国的养老设施传统上是民政机构社会福利的部分，最初以为 三无老人服务的社会救济为主，近年来逐步走向了社会化，但仍然是 以非营利社会福利为主体。目前社会福利社会化的改革，相当的重点 放在原有社会福利机构走向自负盈亏方面。由于民政系统财力的限 制加之没有有力的投资发展环境，养老设施的发展在现阶段仍然是 有限的和缓慢的。 据统计，年我国共有家庭万户，其中岁以上老年 人口的户数为万户......”。

9、“.....到本世纪末社区 服务设施要发展到万个，的街道都要有所老年公寓。这与现 有的不同层次老年人的需求已经不相适应，如果没有新的举措，仍采 取对现有房地产开发商的贷款条件自有项目资金贷款周期 年，养老设施的建设不可能现代化成规模和持续的发展，那么在未来的年中，养老设施供需的矛盾会随着老龄人口的迅速发展而 日趋加大。 我国老年人口的发展状况 我国是世界上老年人口最多增长最快的国家之，年成 为老年型的国家。世纪年代以来，岁以上的老年人口平均每 年以的速度持续增长，更为突出的是，岁以上高龄老人已高达 万，并以年均的速度递增。本世纪中叶，岁以上的老年人 口将达到亿左右，约占亚洲老年人口总数的，占世界老年人 口总数的。中国老年人口规模之大，老龄化速度之快，高龄人 口之多，都是世界人口发展史上前所未有的。 从老龄化的过程来看，发达国家是自然老龄化......”。