1、“.....测得相应的投资财务效果指标如表所示。 综上，当地价在万元人民币之间时，属于投资安全区当地 价在万元人民币之间时，即进入投资风险区超过万元后， 将进入高风险区，投资者需慎重考虑。 表宗地投资财务效果指标 项目地价为万元地价为万元地价为 万元 投资利润率 税后利润万元 内部收益率 财务净现值万 元 投资回收期静态年 投资回收期动态年 研究方法 剩余法求地价 运用剩余法来确定宗地的最高限价......”。

2、“.....即全部投资的财务效果评价和自有权 益资金的财务效果评价。 全部投资的财务效果评价，即排除财务条件的影响，将全部资金包括全部 借贷资金和权益资金作为计算基础，考察项目的盈利能力。由于它不考虑投资 资金的来源构成，以及借贷还本付息和所得税的问题，所以它实际上是种简化 了的投资项目息税前的盈利能力分析，借此可以在各个投资项目或方案 间建立相互比较的共同基础，以便考察项目是否有投资的价值，在分析是否可行 的同时，进行方案的选优。 自有权益资金的财务效果评价，即从企业的角度出发，分析包括财务条 件在内的两类因素对项目的影响，以企业投入的权益资金为计算基础，而所谓考 察企业投入所投入的权益资金的盈利能力，实际上是对项目息税后的盈利能力 的分析。同时，还考察企业的生存能力偿债能力利润及其分配......”。

3、“..... 在本宗地评估报告中，选用全部投资的财务效果评价法，分析该地块的投资 盈利能力通过全部投资的现金流量表，得出项目内部收益率投资回 收期财务内部净现值以及投资利润率等指标。由此来判断该宗地 投资在财务上的可行性。 研究依据 香蜜湖宗地规划指标 国务院发展研究中心数据库 广东省房地产统计年鉴 广东省房地产开发各类管理费用标住宅用地首层架空绿 化 低层住宅用地 公建用地 道路用地 公共绿地 二其他用地 表项目主要技术经济指标 项目数量单位 总户数户 居住人口人 总建筑面积 高层住宅建筑面积 低层住宅建筑面积 公建配套建筑面积 地下车库建筑面积 车位数个 人口密度人公顷 绿化率容积率 最佳开发建设方案设计 建议分期滚动开发，首期开发别墅及整个住宅区的配套规划建设，通过别墅的市 场推广来打造项目的品牌......”。

4、“.....从而带动其后的高层销售。 计划整个地块的开发建设周期为个月，销售周期为个月。其中可行性研究 及规划报批等前期准备阶段为个月，宗地竞买后个月时推出首期别墅，高层 住宅分两期推出，计划至个月时完成全部销售。 与此对应的项目投资与融资计划如下表所示 表项目投资与融资计划表 序号项目建设经营期 合计 投资总 额 建设投 资 土地成 本 前期工程 费 建安成本 费 基础设施 费 公建配套 费 不可预见 费 管理 费 销售费 用 利息费 用 流动资 金 资金筹 措 自有资 金 借 款 销售收入再投 入 说明因利息费用取决于投标公司的融资结构，而融资结构的优劣又取决于公司 在资本市场的能力高低。该宗地地价需在成交后日内次缴清......”。

5、“.....可以考虑竞得土地后全部建设缺口资金从银行借贷。因为项目的融资结构不明，且项目全部投资的财务评价又与融资结构无关，故此表中的利息 费用计算和资金筹措计划都暂没计算。 宗地地价测算 地价之外的成本测算 参考目前建筑市场及房地产开发市场的基本行情，估算出该宗地开发项目的总成 本费用为万元。具体测算详见附表。 销售收入测算 参考目前香蜜湖地段的住宅市场行情，高层为元，低层为元， 停车位为便于计算，全部按销售考虑为元个，则测算出总销售收入 为万元。具体测算详见附表。 地价成本测算 根据目前国内房地产市场投资回报基本现状，并综合考虑深圳房地产市场的竞 争程度，取定开发商投资该宗地的可承受回报率极限为，正常期望投资回报 率为，市场投资回报率的上限为。 则该宗地的地价范围为万元，正常市场期望地价为万元。扣除宗地转让契税......”。

6、“.....正常 市场水平竞投报价为万元。具体测算详见附表。 项目财务评价 由于香蜜湖宗地的最终中标地价尚处于预测阶段，因此选取该地块的 市场期望价作为计算基础，来测算该宗地的投资价值。 项目盈利能力分析 税金计算见表 因为首期发售计划在宗地接手后第个月时，故前年半内无销售收入。而土地 增值税是按照纳税人转让房地产所取得的增值额和税法规定的级超额累进税率 来计算征收的，增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定扣除项目 金额后的余额。根据房地产行业的般收益水平，土地增值税应缴额基本在销售 收入的左右。 损益表见表 由损益表可以看出，公司在第年内利润为负，这主要是因为支付巨额地价所致。 第二三年内尽管有利润，但仍不足以弥补第年的亏算。直到最后年才发生 所得税的缴交......”。

7、“.....项目的累计净现金流和累计折现现金流由负变正均要发生在最后个年度。但项目的内部收益率为，净现值为 万元，均处于较高水平。原因在于地价要在中标后次缴交完毕，造成巨额 现金流流出，而项目的开发建设销售要滞后段时间，不过该宗地规划建筑面 积不大，建设周期相对较短，故投资回收期指标也较为理想。 相应的地价在万元和万元时的投资回报指标如表所示......”。

8、“.....归档资料。 未经允许，请勿外传......”。

9、“.....„„„„„„„„„„ 税金计 算„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 损益 表„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 宗地现金流量表与动态盈利分 析„„„„„„„„„„„„ 项目不确定性分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 项目盈亏平衡分 析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 敏感性分 析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 概率分 析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 项目综合经济评价与建议„„„„„„„„„„„„„„ 项目综合经济评价„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 有关说明及建议„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 附表附图 附表宗地地价测算表„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„附图项目概率分析 图„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 研究结论 ......”。