1、“.....二权益转让风险合作方在联合竞买成功后至将其权益转让给万科之前可能出现将其权益另行处置给出价更高者。防范拍卖完成后全部法律原始文件由我方保管合同约束规定万元违约金。三规划要点风险原土地使用权人因与政府间关系问题长期未能取得规划许可证致使泌冲岗地块至今没有规划要点。防范广州项目发展部已与南海市主管该业务常务副市长请示明确表示我方竞买成功后给予办理容积率在内规划要点手续。四用地年限风险项目原土地使用权起始日期为年月日。如不更改起始日期对项目销售将产生较大负面影响。防范将与南海市黄歧区政府签订合同规定由其负责将土地使用权起始日期更改。南海市主管常务副市长明确表示给予大力支持办理......”。

2、“.....未经允许请勿外传,规划要点用地年限第三部分规划要点分析第四部分市场分析及项目定位广州市国条紧邻镇级公路沿此公路向南约五分钟车程可到达黄岐街办向北十二分钟车程可到达里水镇中心区。路径二从地块南部出发穿过工业开发区沿高速公路旁辅道约三项目所在地分钟车程通往里水镇分钟车程通往黄岐街办沿广佛高速公路可在十五到三十五分钟内到达南海市各镇中心区。自本项目出发三分钟车程上沙贝立交即可进入广州环城高速公路及广佛高速公路。分钟车程上沙贝立交进入广佛高速公路可在十五分钟到三十五分钟车程内到达南海市里水镇桂城街办及平洲街办盐步街办和大沥街办中心位置。水目前南海桂城自来水公司直径米给水管已铺至地块西南角供应量充足......”。

3、“.....原开发商已在地块西面预留了市政雨水及污水出口发展商现还须投资建小型污水处理厂成本测算中已考虑投资万元污水排放须经过邻近村庄农田及排洪沟渠排入珠江与村庄之间交涉按合同约定将由黄岐区政府协调解决。电地块边工业开发区内已建好变配电室装机容量两万千瓦可供应整个小区临时施工用电。永久用电还须在商业开发区地块内再建变配电室并从距地块米外高压电力线接入来提供区内电力。成本测算中考虑投资万元煤气项目所在整个黄岐区尚无煤气管道但有煤气公司可供气发展商只须投资建造两个瓶组站万元。而且目前南海市政府已将煤气管道铺设工程列为市政府重点工程。通讯目前地块内已铺设有南海市电信局通信光纤光缆。具体报装时电信局会根据区内负荷情况进行通讯基础设施建设开发商无需额外投资。根据目前与广州市区内电信局接触对方表示只要南海电信局不阻挠他们可以装设广州市电话而且现在地块边广州现代俊慧学校广州检查官培训中心广州中学生劳动技术学校报装使用都是广州市电话......”。

4、“.....社区配套现状教育地块边即有泌冲第二小学及黄岐高级中学另外现已停办广州现代俊慧学校就位于相邻地块内设有幼儿园小学中学。还有距地块米远广州市劳动技术学校有广州市绿色学校之称是广州市青少年社会实践基地和军训定点基地校内设施齐全环境幽雅可考虑联合办班。黄岐高级中学泌冲第二小学广州现代俊慧学校广州中学生劳动技术学校医疗现地块附近有简陋泌冲卫生所五公里外有规模较大区级医院南海黄岐医院。进入广州老三区后则可享受广州市优越医疗条件。公交系统南海市内有路公共汽车通达距小区西部约米远泌冲广州市内路公共汽车路过小区南部沙贝加油站距小区约米。发展商尚须开设住户大巴或购买公交线路以方便住户出行。第二部分法律及政可持续经营项目位于广州南海交界处扩大了客户圈层市场潜力极大。劣势随着新城市中轴线建立番禺和花都并入大广州地铁二三号线修建等似乎市场注意力和机遇都给了城市南部和东部......”。

5、“.....但实际情况是本项目在该片区以西公里左右且被珠江分隔开来且增槎路改造新建金沙洲大桥等都大大改进了环境与市容面貌。因此在项目操作中进行引导非常重要。结论我们认为该地块具有较好环境优势和交通优势具有良好经济效益和可持续经营发展前景。建议本项目可行。特提请集团领导层审议决策。深圳市万科房地产有限公司二零零二年十月用权现状土地使用权人广东南海南兴工贸有限公司。土地使用期限年月日至年月日止共七十年至今已过近年。欠债败诉法院强制拍卖广州市中级法院委托佛山市南海海兴拍卖行和南海市土地交易中心联合拍卖二合作方式联合竞买由万科与南桂公司联合竞买本项目地块。投资及收益分配比例为南桂公司万科。付款安排确认书鉴证之日起十五日内支付乙方应付总额含乙方支付首期成交价款确认书鉴证之日起第个月内支付乙方应付总额确认书鉴证之日起第个月内支付乙方应付总额......”。

6、“.....二权益转让联合竞买成功后南桂公司将其在本项目地块中拥有权益转让给万科并取得权益转让款。权益转让总价按照拍卖地块拍卖成交后由政府主管部门确认实际土地面积及按每目录第部分项目概况宗地现状地理位置地块四至地形地貌地质条件工业现状路网现状二大市政和社区配套大市政配套现状道路交通状况水电气通讯二社区配套现状学校医院公交第二部分法律及政策性风险土地使用权现状用地规划手续合作方式联合竞买权益转让项目公司风险分析竞买实现权益转让核准通过归档资料。未经允许请勿外传......”。

7、“.....综合均价元平方米形式面积比例单价销售额多层住宅情景洋房商业合计费用测算管理费用按直接成本计提销售费用按销售收入计提且开盘前发生部分资本化资金利息按资金流量测得并已资本化开发间接费中已包含按照建安成本计提物业基金物业补亏项下预计万元住户大巴和引进公交万元物业补亏按建筑面积元平方米月计提两年万元费用明细表成本项目单位成本成本总额权重开发间接费工程管理费资本化利息营销费用物业补亏物业基金管理费用销售费用地价与容积率按万元亩计地价万元税费拍卖佣金由合作方包干......”。

8、“.....见下表成本项目单位成本成本总额权重土地获得价款二开发前期准备费三主体建筑工程费四主体安装工程费五社区管网工程费六园林环境费七配套设施费八开发间接费开发成本合计九期间费用项目总投资利润测算核心指标项目指标值核心指标内部收益率销售净利率参考指标单位面积净利销售毛利率资金峰值比例地价支付贴现比年上半年下半年各期支付地价现值之和地价总额各年资金占用回报率项目净利润销售面积项目利润销售收入资金峰值项目总投资计算式使累计净现值为零贴现率项目净利润销售收入利润实现节点如下本项目分期开发五年内售罄每期工期约至个月......”。

9、“.....三开工及销售安排施工安排本项目分期开发每期施工工期为至个月至年月全部竣工。上半年下半年上半年下半年上半年下半年合计期二期三期四期五期支付转让总价作为首期款第二次付款在满足下列条件下乙方支付转让总价拍卖地块土地使用权过户到乙方名下并完成包括国有土地使用证等法律文件办理本协议第六条所述商品住宅用地土地使用年限变更申请以及第十五条所述规划设计要点获得政府主管部门批准。转让总价余款自第二次付款日起半年内分六次按月等额支付每末付款次。乙方每支付笔款项同时甲方应向乙方提供相应金额可以列入开发成本合法票据......”。