推出，是年市场供应量两倍，加上年部分未消化写字楼存量，市场供应量偏大，按片区划分，调查数据如下朝阳区有个项目，约有多万平方米潜在供应量，主要集中在地区和亚运村地区。外地房地产巨头也大多选择这热点地区投资做他们进京招牌项目。据统计年将有金地万达财富中心等大型项目入市，供应量达万平方米以上。西城区项目主要集中在金融街及附近区域共个项目，有万平方米供应量，主要为甲级写字楼。预计年将有中证大厦金融城等项目推出，供应量在万平方米。海淀区随着中关村西区规划确定，中关村东区规划也浮出水面，加上各大院校存储土地，中关村潜在供应量在详见附表。七盈亏平衡点分析写字楼销售价格盈亏平衡点分析写字楼销售价格盈亏平衡点单位开发成本销售税率元平方米商场出租价格盈亏平衡点分析商场出租价盈亏平衡点年经营成本出租面积营业税率元年元日以目前市场价格，不可能出现此盈亏平衡点出售和出租价格，说明该项目风险低盈利能力强。八财务评价基本结论通过上述财务分析可以看出，在计算期内，在正常市场情况下，项目以租售形式经营，可实现销售收入，万元，以写字楼销售收入收回项目全部投资商场及地下停车位用于出租，每年净租金收入在，万元以上，税后利润在，万元以上，计算期内企业可实现利润，万元，盈利情况好。投资回收期仅为年，资金回收能力强。此种开发方案能在短期内收回投资，并能为公司长期提供稳定经营收入，从公司短期收益及长远利益来看，该项目具有很好投资价值。八项目风险及其规避方式项目主要风险来自于市场风险。本项目是集商场和写字楼于体综合性建筑，王府井作为闻名于世首都商业核心区，成为众多购物者天堂，其周边商铺更为众多投资者所青睐。本项目面临王府井大街，因此商场部分前景看好，风险较小。项目主要风险来自于写字楼部分市场风险。王府井片区作为商业重地，办公概念尚未完全形成，只适合中小企业作为办公地点。随着区域详细规划出台，区域大规模开发已经拉开了序幕。按照规划，区域可开发面积为万平方米，而写字楼部分占，区域浓厚商业氛围将会吸引众多公司迁往区域，将对本项目构成定冲击。此外，目前写字楼市场多数为租赁形式经营，完全销售将会存在定市场压力。为了规避上述风险，必须在项目硬件软件上加大投入，首先在设计上要体现实用性，敞开式办公空间将有利于客户实际需要，硬件设施以甲级写字楼标准配备。高标准物业加之优秀物业管理将有利于增加投资者信心。在实际操作中，写字楼部分可以以租售结合或以租代售方式推向市场，迎合投资者及租户各自需求。商场部分可以在项目建设期间，有针对性联系大型百货经营公司或超市，将商场整体出租，以减少营销成本并能提高物业知名度。九项目可行性综合评述及相关建议从财务分析可以看出，在项目租赁方案中，每年租金收入稳定，并能在较短时期内收回全部投资，获得理想投资回报率在项目租售方案中，项目能在短期内收回投资，并有长期租金收益。因此，从公司近期资金回收和远期稳定经营收入角度出发，在市场推广时，可以考虑采用租售结合或以租代售方式。综上所述，本项目只要采取合理规划科学开发及专业营销手法，该项目写字楼部分及商场部分均可具有较理想市场空间，我司认为该项目具有较为可观投资价值，项目可行，适合在当前开，如内蒙古机构整栋购买了位于北京火车站信通大厦。三年北京写字楼市场展望市场供应万平方米写字楼谁来消化据北京写字楼信息网最新调查，近几年北京在建拟建写字楼面积将达到，万平方米以上，其中多万平方米将在年推出，是年市场供应量两倍，加上年部分未消化写字楼存量，市场供应量偏大，按片区划分，调查数据如下朝阳区有个项目，约有多万平方米潜在供应量，主要集中在地区和亚运村地区。外地房地产巨头也大多选择这热点地区投资做他们进京招牌项目。据统计年将有金地万达财富中心等大型项目入市，供应量达万平方米以上。西城区项目主要集中在金融街及附近区域共个项目，有万平方米供应量，主要为甲级写字楼。预计年将有中证大厦金融城等项目推出，供应量在万平方米。海淀区随着中关村西区规划确定，中关村东区规划也浮出水面，加上各大院校存储土地，中关村潜在供应量在万平方米以上。预计年供应量在万平方米。宣武区崇文区这两个区域以前直为高档项目禁地，高档项目较少。有个项目为前几年存量荷华国际中环广场，大约在年也会推向市场。随着南城市政改造，也出现了象中融城市广场万平方米综合这样大项目。该区未来供应量为万平方米，预计年供应量在万平方米。丰台区项目多集中在西客站周围，像海天广场等项目。供应量约在万平方米左右，而且大多为中档项目。在北京各区还有些面积稍小或潜在在建拟建项目。预计供应量大约在万平方米左右。市场需求谁将撑起写字楼市场片天北京，作为中国政治经济文化中心，作为国际性大都市，每年写字楼吸纳现了象中融城市广场万平方米综合这样大项目。该区未来供应量为万平方米，预计年供应量在万平方米。丰台区项目多集中在西客站周围，像海天广场等项目。供应量约在万平方米左右，而且大多为中档项目。在北京各区还有些面积稍小或潜在在建拟建项目。预计供应量大约在万平方米左右。市场需求谁将撑起写字楼市场片天北京，作为中国政治经济文化中心，作为国际性大都市，每年写字楼吸纳量在万平方米以上，相对于上海和广州，北京魅力就在于历年都有大单写字楼客户成交案例，显示出强大集团购买力和承接力。那么年谁将撑起写字楼市场片天让我们先来回忆过去五年内认购万平方米以上写字楼面积大单成交案例调查。根据北京写字楼信息网调查，至年五年内认购万平方米以上写字楼面积大单成交数量达到家，认购面积达万平方米以上。区域特点从大单客户认购区域看，西城家，占，认购面积万平方米海淀家，占，认购面积万平方米东城家，占，认购面积万平方米朝阳家，占，认购面积万平方米丰台家，占，认购面积万平方米。行业特点从大单客户行业构成看，金融保险机构家，占调查结果其次是大型集团公司家，占调查结果通讯电信企业家，占调查结果部委机关家，占调查结果外国公司家，占调查结果外省市公司家，占调查结果。面积特点从认购面积来看，认购平方米面积大单客户共家，认购平方米客户家，认购，平方米以上面积大单客户家。从以上分析，我们发现金融机构在北京每年均有整栋购置写字楼案例，且购买面积在逐年增加部委机构购置写字楼面积多在万至两万平方米之间，市场需求趋旺国内集团公司在过去三年内购置了定数量写字楼，随着经济实力不断增强以及日益国际化，有实力集团公司不断涌现，在写字楼需求方面存在巨大潜力。此外，我们还应注意这样几个特点第，随着中国申奥成功和加入，国外公司对写字楼，尤其是位于区域高档写字楼需求租赁为主呈上升势头。第二，外省市驻京机构及集团公司需求旺盛，近两年有向北京扩大趋势。第三，大单客户在购买写字楼时，主要考虑因素依次是相对性公司形象楼盘档次位置交通特殊需求及配套设施等等，同时区域因素也十分重要。第四，西部地区西城区海淀区直是金融机构信息产业注视热点，这与西部地区传统上就是国家部委政府机构金融保险机构和电信主要聚集地区有很大关系。第五，中资国有企业和中资机构大面积地消化了北京写字楼物业，是大单客户主流。这也是西部地区大单客户比例远远超过东部地区东城区朝阳区原因。第六，目前北京写字楼市场投资回报率约在之间，与国外房地产市场左右回报率相比是非常可观，加上国内银行按揭已经进入商品房市场，预计将有部分以投资为目买家进入市场。这里，我们不难得出年谁将撑起写字楼市场片天结论。个无法否认事实是中资机构无论是过去现在，还是将来，都将是支撑北京写字楼市场主导力量。市场格局三分天下谁最美年北京写字楼竞争首先是三大商务板块竞争。随着国家对中关村建设大力扶持，规划方案尘埃落定，金融街核心区建设即将展开，我们可以断言，北京写字楼市场三大热点商圈已见雏形。这也符合北京作为国际大都市多元化格局发展需要。中关村金融街三大板块理论上虽说各自功能定位和目标客户定位不尽相同，但由于种种原因实际上这三大商务板块之间重叠之处是致命，如和金融街就都把金融电信列入了势力范围，而金融街和中关村则把电信金融纳入了目标客户群，因此我们认为竞争是不可避免，而且将十分激烈。中关村前景不容乐观尽管我们相信在加入后，以中小高科技企业为主流客户群将促进中关村写字楼物业数量和质量进步提高。但是以下几个问题同样不容忽视第，中关村未来三年内有近万平方米供应量，是目前该区写字楼存量四倍。第二，由于租金高企，交通和商务配套瓶颈，据报道中关村现有企业不在注册地办公，加上市场上风传最后个外企微软计划出村东迁，使人们开始重新审视中关村定位。目前政府在硬件道路建设软件平抑价格方面制定了相关优惠政策，可谓用心良苦，以期能把分散在北京各处高新技术企业吸引回中关村。但那些分散在外高新技术企业已在当地形成了定区域认同感，能不能把它们吸引回来，应该说是个未知数。第三，国内高科技企业除联想等少数企业，从公司长远利益来看，该项目具有很好投资价值。此外，从商场和写字楼租金对比情况来看，写字楼租金为美元月，商场地上第三层租金水平参考王府世纪定价，第三层租金和地下层租金相同，则如果地上第三层也作商场，租金水平为美元月。可见，如果地上第三层也作商场，项目每年将增加近万元租金收入。因此，在规划条件许可情况下，建议将商场面积扩大，地上三层地下层全部作商场。七租售方案财务分析租售方案初步设想写字楼对外销售，商场及地下停车位不对外发售，采取租赁方式经营，以每年租金收益作为公司长期经营收入来源。二销售收入估算销售收入来源于写字楼部分，根据前期市场调研及定位，本项目写字楼部分平均售价定为，元，共计，万元。营销推广费以销售收入计算，计，万元，销售税费以销售收入计算，计，万元。销售净收入为，万元。三营业收。同时我司提出下述相关建议在进行项