1、“..... 第二章项目概述 项目区位及用地 项目区位 华苑新城项目位于天津市西南部见图项目区位图，建成后行政区划 隶属于南开区管辖，距离市文化教育中心区约公里，距离市中心商业区约公里。 项目用地 该宗地规划为居住用地，规划总占地面积万平米，其中期由合作方自 己建设，现已建设大部分，二期为我司准备投资的用地，规划总占地面积 万平方米亩，其中界内用地万平方米约亩，界 外用地万平方米约亩。 二项目宗地现状及市政配套情况 项目宗地现状 项目四至为东至陈塘支线铁路，南至规划路，西至外环线，北至红旗南 路。宗地地块呈比较规则的梯形，原为农田，地质条件良好，土地已基本平 整完毕，大部分场地平整至与周边道路标高相同，局部比路低米左右，少量的 鱼塘正在填土平整......”。

2、“.....各种市政配套源头在地块红线 边界周围，具体如下 给水供水主干管在项目用地北面滨水道上，为的管径，沿外环线 侧已引入到项目用地红线边。 雨水项目用地南侧规划有雨水泵站，总个项目内雨水通过泵站排到外环 河。 污水项目用地南侧规划有污水泵站，总个项目内污水通过泵站排出。 煤气项目用地北面滨水道上有煤气中压管，为该项目气源源头，已 引到红旗南路上。 供热项目用地内规划有集中锅炉房，该锅炉房由合作方负责建设，我司 交纳费用。 供电项目用地内规划有万伏变电站，该变电站由电业局负责建设， 我司按国家有关规定交纳费用。 通讯由我司自行配套，目前在红旗南路上有孔通讯管道，为该项目通讯 源头。 周边社区配套 该项目属于新区开发，周边生活设施不健全......”。

3、“..... 距离王顶堤居住区中心也较远，按规划必须建设中学小学幼儿园派出 所街道办事处公交站市场等配套生活设施，大的商业公建设施可考虑 利用华苑居住区现有设施。 宗地周边米外但可辐射范围内主要社区配套现状 配套设施类别名称 教育设施天津大学南开大学理工学院广播电视大学华苑高级中学司法学校 医院第中心医院二七医院传染病医院 大型商业设施佟楼商业中心王顶堤批发市场 文化设施天津图书馆红旗影院 体育设施天津体育中心天津网球运动中心 公园天津水上公园天津动物园 其他华城宾馆山西宾馆会宾园等星级宾馆 三周边道路及交通状况 项目北侧为城市干道红旗南路，路宽米，项目西侧为城市主干环线外 环线，交通极其便利，出行非常方便，目前有多条公交线路从本项目北面滨 水道经过通向市内各个方向，项目东侧为陈塘庄支线铁路，为货运线路......”。

4、“.....该项目所在区域规划有地铁号线，地铁 号线，沿外环线高架轻轨线，未来这些设施的建设使得该项目交通设施更 发达，出行更方便。 项目所在地 北侧红旗南路 西面为外环线 四周边环境 自然环境 项目用地处于天津市的上风口，远离工业区，空气新鲜，自然条件优越，被 公认为居住的上佳区域。 北侧为正在建设的华苑新城期，远处为华苑居住区，华苑是天津市安居工 程重点起步区，占地公顷，规划建筑面积万平方米，九五年实施征 地和基础设施建设，共划分个居住小区，九六年实施住宅建设，截至 年底，已基本建设完毕，进住居民户。其中，安华里居华里两个小区 被建设部评为全国城市住宅建设试点小区，碧华里小区成为我国康居住宅示范小区，华苑居住区配套设施齐全，物业管理完善华苑的成功开发对本项土地总补偿面积约亩，土地补偿费总额约为万元 以万元亩的价格计算......”。

5、“.....每 亩单价不变，补偿数额多退少补该补偿费含征地补偿费 高压线拆迁自来水河道掩埋地上树木迁移地上物拆 迁地下管线拆迁项目前期费用等有关的全部税费支出。 付款计划 双方签订协议后周内我司支付万元补偿费。余额在签订协议后三年内付清，在年月日支付余额的三分之 即万元，年月日再支付余额的三分之，最后笔 于年月日前付清。 合作方的主要工作 保证红线外市政大配套按万元包干含给水排水天然气和周 边市政道路。 规划在项目地界内的集中锅炉房，万科不支付该部分用地的土地补偿 费。 协调变电站的建设，保证项目按期供电，我司仅按按国家规定 交纳供电贴费，不再交纳其他费用。 负责锅炉房的建设，保证项目供热需求，在项目首期竣工后的第个 取暖期提供供热，收费标准为元建筑平米。 项目内非营业性公建由万科进行自配自建，保证万科免交非经营性公 建配套费......”。

6、“..... 相关的政策规定 市政配套政策 名称 普通住宅收费 标准 收费说明本项目标准 市政大配套费元建筑平 米 包括红线外给水 燃气雨水污 水道路绿化等 市政设施的工程费 用 按标准约需万 元，本项目为 万元包干。 供热元建筑平 米 包括锅炉房建设费 及征地费次管 网建设费 元建筑平米 供电贴费元供电工程贴费，工 程费另计 通讯元建筑平米红线外基础设施建 设费 出让金土地局评估的土地 地价总额的 评估值约为万 元，考虑减免后为 万元 与周边地价比较 与华苑居住区用地比较，华苑用地是年征用的土地，时间相隔太久，地价 无太多可比性。 与华苑新城期用地相比，其大部分用地在年征用，在年又征用 周边部分农民用地，据调查其征地补偿费基本在万元亩......”。

7、“.....综合地价接近万元亩。这与我司洽谈基本确定的万 元亩接近。 请地价评估所有关人员做过初步评估，评估值在元平米，即万元 亩，与我司确定的价位基本相同。④本项目南侧有块农民集体土地，其土地方与我司洽谈过，单纯毛地补偿费 要价为万元亩，其在区位及现状条件上均不如本项目，如将其做熟到本 项目目前程度，综合地价可能超过万元亩。 综合上述比较结果，我们认为目前确定的土地购买价是个比较合理的市场 价位。 五法律事务分析 土地性质 土地所有权国有用地 现在土地使用权西青区土地局 土地规划用途居住用地 取得土地使用权程序 万科与西青区土地局签定土地开发补偿协议。 去市土地局办理土地出让手续，与市土地局签定土地出让合同交纳土地出 让金，办理国有土地使用证......”。

8、“.....在交纳全部土地出让金后可办理国有土地使用证。 取得土地使用权的风险及控制 合作方出示的关于免土地出让金法律文件时间比较早，土地管理部门是 否继续执行，是个待定因素，经与合作方协商，合作方保证我方按土地出 让金的交纳，否则我方可从其补偿款中扣除。 总体评价 该项目总体讲法律手续比较简单，合作方只有家，并且为政府西青区土 地局，合作风险相对较低。宗地规划为居住用地，已征为国有用地，土地地 权在西青区土地局名下，项目报批手续基本完备。 第四章市场研究 天津总体市场情况 天津市房地产市场进入年以来，全市房地产投资计划比去年增长 ，达到亿元。本市房地产业十五目标确定，年内完成投资亿 元，人均使用面积平方米。 年，天津房地产市场实现高速良性增长......”。

9、“.....个人改善型购买占据市场主力，达到，进入纯市场化 运作时期见年，商品房销量变化情况及人均使用面积增长情况 正是货币还迁和房改政策和相关金融政策的结合，充分地调动和激发了百 姓的购房积极性，使得普通老百姓逐步从观念上接受了购房去改善生活条件的 思路，天津的房地产形成了目前的良好市场化运作的局面。 年年年年年年年年 年商品房销售量变化情况 调查报告及分析显示改善居住条件为近期住宅消费的主要原因，三口 之家为住宅消费主体，价格在万元，面积在平米之间的商品房 是消费者购房首选，其中单价在元之间的占总量的，单价在 元之间的占总销售量的。影响市场需求的首要因素是房屋价 格，贷款是消费者首选的付款方式......”。