1、“.....也是商务活动多元化的反映。在北京， 方面随着国内企业本身的积累升级，国外大企业的进入以及新兴 行业的发展，整个城市商务活动的广度与深度得以迅速扩展另方 面，不少大型公司，随着自身业务链条延长，其自身商务活动也已经 出现分离趋势管理职能要求靠近城市的信息中心，研发职能要求靠 近城市的科技中心，销售职能要求靠近目标市场，培训会议职能要 求有更适宜的环境，因此大公司不同的职能部门可能会分别选址，形 成职能总部。功能决定空间形态，商务活动的多元化必然会带来办公 空间需求的多元化，这主要体现在地域分布以及产品类型两个方面 再次，是商务中心的扩展与新的商务节点的形成。除了 中关村金融街原有的三大商务核心区，新的商务节点也在不断出现， 并与老商务中心融合。比如东二环商务聚集程度已经迅速提高，东 二环朝外已经出现体化趋势在东三环，三元桥燕莎 区域也在逐渐融合长安街上......”。

2、“.....借奥运之势，亚奥板块新商务节点雏形也逐渐显现。 供求趋于平衡，空置率下降年季度，北京的写字楼存量近万平方米，就区域分 布而言，中关村仍然是北京写字楼供应量的最大的商圈，而第季度 供应量的桂冠依然是中关村，三分之的新增供应量来源于此。第二 季度，北京市新入住的写字楼就达多万平方米，是年以来 新增写字楼面积最多的个季度。北京市场上写字楼总存量此时已经 达到了万平方米。其中新增项目共有十二个，半以上是体量超 过万平方米的大型项目，东部地区是供应量的主要来源。 年第三季度，北京写字楼市场的供应量增速减缓，新增写字楼面积约 万平方米，其中大部分来自于中关村区域，第三季度东部区域的 写字楼租赁市场没有新的写字楼项目进入。东部区域，尤其是 区域内新的高品质的现房写字楼深受租客欢迎，中关村区域内本季度 入住的写字楼则大多被内资企业整栋购买......”。

3、“..... 二外资内资大单购买现象趋势明显 年，北京房地产市场进入活跃期，外资进军京城房地产市 场的步伐加速，北京成为继上海广州之后外资投资房地产的首选城 市......”。

4、“.....写字楼 购买者正在自由的统天下，悄然转变为投资型客户上升其次，说 明北京的写字楼市场正在逐步适应国际市场的需求，不仅是设计施 工科技的提高，更是开发者意识的提升。另外，从供给者的角度 可以看到商业物业市场的发展进步与活跃从需求者的角度可以看 到本土企业的壮大和国际企业对中国市场的看好。 三优质写字楼售价攀升 年是北京优质写字楼销售市场比较活跃的年，在及 周边中关村金融街这三个主要优质写字楼集聚区都有大单写字楼 成交案例。在买家构成方面来看，及其周边区域的买家以国际 机构投资者为主，中关村金融街以中资机构买家为主，不过也有例 外，美国的公司成为金融街第个外资机构投资买家。销售 价格方面来看，美元平方米是个相对合理的价格，尽 管年写字楼销售市场的新增项目供应不少......”。

5、“.....价格向下调整的空间很有限。 五竞争市场分析 周边写字楼项目统计分析 市场供给 所在区域 销售类物业出租类物业只租不售总计 万 案名供应量万案名供应量万 西三环外 区域 西贸天行建 道乐蒙恩商务街城乡写字楼 长安西点太平路写字楼 金源时代商务天顺仁和 北京印象 翠微写字楼区域总计 西三环区 域 西金玉大厦 世纪经贸大厦世纪裕慧大厦 嘉豪国际中心赛迪大厦 牛顿办公区广源大厦 科原大厦 久凌大厦 为公商务中心 金洲大厦 区域总计 总计 西部区域除中关村金融街两大传统写字楼区域的市场供应量庞 大以外，其它区域的商务氛围相对稀缺。本案所处的西三四环区域 市场供应总量约为万平方米，这其中可售写字楼面积约为 万平方米，可租面积约为万平方米。而在全部可售面积中，几 乎全部为新增写字楼项目供应。就此趋势发展......”。

6、“..... 西三环四环区域内写字楼分布较为零散，没有形成定的整体 气候，且缺少代表性项目，没有核心标志与价值的体现。而且相对于 区域面积而言其写字楼的总体供应量不高，我们相信有相当部分的 需求量，尤其是市场目前状态业与民营私营企业各占左右，部分合资企业 世纪裕慧大厦中等规模民营私营企业为主，少量合资企业以及几个外资企业赛迪大厦小规模中资民营私营企业 广源大厦小规模中资民营私营企业 久凌大厦国有大型企业 为公商务中心中小规模民营私营企业 金洲大厦中大规模民营私营企业为主，少量国有企业 西三环区域企业性质统计 民营及私营 国有企业 合资企业 外资企业 由统计数据看出，西三环区域的商务市场上客群的主流为民营以 及私营性质的企业，占据以上的市场份额，由于此区域为中关村 的核心区域......”。

7、“.....造成区域内此类企业占据绝对的主流地位。同 时区域不乏些知名的国有电子电信等科技类企业，这些企业多数 都为行业的领头企业，在中关村的核心区域办公能够更好的发挥企业 的效能，提升企业的品牌价值。外资以及合资企业由于对中国行 业市场的看好，在中国业的核心区域办公也成为企业占领中国市 场的必然选择。 此区域客群性质的主要特征为 国内行业领头企业与国外同行业企业领跑区域市场，竞争激烈， 区域内中小规模企业在这些领头企业的带动以及关联作用下发展迅 猛，创业热情非常高。因此，本案客户的主要关注点应该放在大型国 资企业及部分外资企业上。 西三环外区域民私营企业为主......”。

8、“.....少量驻京办事处 天行建中小规模民营私营企业 城乡商场 写字楼 小型民营私营企业为主，少量国企 翠微写字楼小型民营私营企业 西三环外区域企业性质统计 民营及私营 国有企业 合资企业 外资企业 西三环外区域的主流客群依然是民营及私营性质的企业，相对于 西三环区域，本区域国有企业所占的比例较大，而外资企业及合资企 业的比例却要小的多。民营企业数量较多与北京的经济发展大环境紧 密相连，因此国有企业数量相对较多。 对于本案来说，分清自己的主流客户群与从流客户群是十分关键 的，首先我们因该抓住区域中的有实力的大鱼，在此基础上不断网罗 适合我们的小鱼。 西三环区域科技行业为主......”。

9、“.....包括贸易科技等行 业，几乎全部为自用，有部分国字头企业 中国道路监理公司 牛顿办公区几乎全部为中小型企业，以科技教育律师事 务所会计师事务所建筑设计等为主，有少量 投资客 中国土木工程协会住宅 指导工作委员会 金玉大厦大中型实力公司为主，包括部分国企和民营企业， 行业范围较广，包括金融贸易建筑科技等 等 城建新松元亨中 央电视台同首歌 中国粮食贸易公司 世纪裕慧大厦 科技医疗文化有少量外企 航天科工运载火箭发射 系统技术有限公司......”。