1、“.....到 年达到万。年至年间，物业累计总量年均增长 年津京沪渝穗人均可支配收入及消费性支出 情况 天津北京上海重庆广州 亿元 城市居民人均可支配收入城市居民人均消费性支出 ，增量的年均增长更达，市场供给迅猛增长。新增供 应方面，年至年天津市进入了个供应高峰。在大型 和外资超市相继落成开业的推动下，天津市商业物业 年均增长超过万。年到年间将有约万的商 业物业向市场交付。 通过对不同商业区域和不同商业类型价格资料的调研，天津市商 业物业市场的主流销售价格集中在元区间，主流 租金集中在每天元至元区间。 酒店物业市场 天津市目前拥有四星级含准四星级酒店共家，可提供各类客 房间，占全市客房总量的。天津五星级含准五星级酒店 共计家......”。

2、“.....房间数占全市。根据市 政府规划，在年奥运会前，天津市场至少需要开发建设家四 星级以上的酒店，其重点会分布在滨海新区和中心城区贸易商务频 繁的商务区。 天津市五星级酒店的价格直以来保持着相对较为平稳的水平， 平均房价在元天，实际成交价格约为元天。 由于现存供应量还相对较少，竞争压力较小，因此天津五星级入住率 仍然较为理想。五星级酒店平均入住率保持在的良好水平。 天津作为直辖市，有着悠久的历史和深厚的文化底蕴，目前城市的大 规模建设，海河沿线的改造，会有许多有特色的游览娱乐消费的景 点被开发出来，旅游的产品结构和产业规模都会不断地完善和扩大 伴随着城市改造，天津将会给人面目新的感觉，这对天津酒店业提 供了更大的需求。 酒店服务式公寓市场 天津真正意义上服务式公寓很少......”。

3、“.....总共提供大约套公寓单位。这几个项目均由 管理及服务水平流的物业公司进行管理。其平均租金在元 月平方米。另外，还有家标榜为服务式公寓的项目，但是 般都不提供酒店式服务，因此不能算是真正意义上的服务式公寓。 文化艺术及休闲娱乐市场 文化艺术及休闲娱乐市场是个庞大复杂的市场，根据各市场的 特征以及消费者的类型，将其整体市场分为文化艺术市场传统休闲 娱乐市场和新兴休闲娱乐市场三大类。 文化艺术市场天津有各类博物馆家画廊和美术馆的供应 量相对较少各类艺术表演场所个。 传统休闲娱乐市场天津市电影院高峰时期曾达到家，而截 至年，存活的只剩下家。夜总会娱乐城歌舞厅象雨后 春笋的出现，但经营状况良莠不齐。 新兴休闲娱乐市场目前天津酒吧以友谊路酒吧街和五大道酒吧 较为闻名。但由于缺乏总体规划策划，形式较单面向的客户以 年轻人为主，经营特色不突出，效益般......”。

4、“..... 星巴克和上岛咖啡的经营状况较突出。档次较高的健身俱乐部在 家左右。 第三章项目竞争力分析分析 优势分析 地理位置及交通 本项目地处天津城市中心，紧邻和平路步行街，周边商业众多， 是天津最为繁华的地区，也是商业发展的重要地段。 有多条市级道路经过本项目，交通较为便利。由于可视性较好， 各条通路均能看到项目内部状况。 自然环境 项目核心地带是个占地平方米的花园，周围矗立着 栋各具特色的欧式建筑，形成个非常优雅和谐宁静的环境。 人文环境 该项目是原法式风情区，历史文化底蕴厚重，建筑风格独特。例 如位于花园路号的幢带有庭院的欧式三层小楼是著名爱国将领 吉鸿昌先生旧居花园路号建筑是天津近代著名的实业家章瑞亭先 生旧居。类似的建筑共有栋，均被列为历史文化保护建筑。以上 这些都为本项目注入了文化历史因素......”。

5、“.....市政建设条件良好，属成熟社区。 地块规模 地块规模为，适宜打造集高尚餐饮休闲娱乐为 体的社区，加之具有浓厚历史文化底蕴的建筑群体，可持续发展空 间可观。 政府支持 天津市委市政府天津经济技术开发区管委会天津和平区政 府对此项目大力支持法国政府及法国驻中国大使馆对此项目也给予 积极关注和配合，都为项目的成功开发提供了有效保障。 二劣势分析 周边道路单行线过多，道路狭窄，影响未来项目的客流。 紧邻和平路步行商业街和滨江道步行商业街，有可能会带来 大量中低消费人群，必将影响本项目品质。 周围现在还没有大型停车场，虽然规划附近会有两个较大的 停车场，但短时间内还是会影响来本项目的高端自驾车客群。 三机会分析 本项目内的建筑很多都有近年的历史，历史底蕴比较浓厚， 建筑风格比较明确，有利于项目的开发。 天津市政府大力开发旅游资源......”。

6、“.....市委市政府旅游局开发区管委会和平区政府都对 项目给予大力的支持。天津市制定了对本项目的相关优惠政策，利于 本项目的开发和运作。 本项目周边缺少休闲娱乐场所，因此有利于本项目的开发和 运作。 天津市缺少个集餐饮旅游休闲娱乐文化为体风格独特。例 如位于花园路号的幢带有庭院的欧式三层小楼是著名爱国将领 吉鸿昌先生旧居花园路号建筑是天津近代著名的实业家章瑞亭先 生旧居。类似的建筑共有栋，均被列为历史文化保护建筑。以上 这些都为本项目注入了文化历史因素。 市政配套 该项目市政设施较为齐全，市政建设条件良好，属成熟社区。 地块规模 地块规模为，适宜打造集高尚餐饮休闲娱乐为 体的社区，加之具有浓厚历史文化底蕴的建筑群体，可持续发展空 间可观......”。

7、“.....都为项目的成功开发提供了有效保障。 二劣势分析 周边道路单行线过多，道路狭窄，影响未来项目的客流。 紧邻和平路步行商业街和滨江道步行商业街，有可能会带来 大量中低消费人群，必将影响本项目品质。 周围现在还没有大型停车场，虽然规划附近会有两个较大的 停车场，但短时间内还是会影响来本项目的高端自驾车客群。 三机会分析 本项目内的建筑很多都有近年的历史，历史底蕴比较浓厚， 建筑风格比较明确，有利于项目的开发。 天津市政府大力开发旅游资源，将本项目列入今年重点开发 项目之。市委市政府旅游局开发区管委会和平区政府都对 项目给予大力的支持。天津市制定了对本项目的相关优惠政策，利于 本项目的开发和运作。 本项目周边缺少休闲娱乐场所，因此有利于本项目的开发和 运作。 天津市缺少个集餐饮旅游休闲娱乐文化为体的中 高档次的综合消费区......”。

8、“.....是本项目开发的最好时机。 四威胁 天津市近年来开发了多个类似的项目，如意式风情区，奥式 风情区等，功能定位有的与本项目有些相似，因此会对本项目产生影 响。 天津休闲娱乐场所杂乱，市场不成气候，不利于形成市场人 气。 劝业场商业区的品牌鱼目混珠，特色较差，高端客群难以进 入该区域。如现有消费者心理状态的时间持久，势必会影响到本项目 效益。 综上分析，我们如能发挥并利用好本项目的区域环境人文 品牌和政府支持等优势，把握机遇，将本项目打造成天津乃至全国旅 游亮点前景良好。具体做法是，对金街滨江道商业街进行统策划 统标识重新定位调整消费结构，引导消费潮流，打造差异化产 品，提高消费档次，吸引高消费人群挖掘历史文化，利用欧式建筑 特色，加强国内外招商引资活动，扩大影响力拓宽改造道路，解决 停车难题，等等......”。

9、“.....降低威胁，确保项目圆满 完成。 第四章项目定位 市场调查数据表明，天津及周边地区对高档酒店式公寓特色商 业及高档餐饮娱乐市场的需求，足以支持含有高品质酒店式公寓法 式风情商业街高档餐饮娱乐和文化休闲等业态的中心花园法式风情 区项目。天津城市居民购物习惯仍然以步行街为主流，而所有的商业 物业中，步行街能够更好地体现商铺的均好性。因此，本项目决意创 建天津第个国际级法式风情商业街区，打造公园式购物环境。为此， 我们委托国际流策划公司美国世邦魏理仕公司对项目进行全程 策划，完成了基础研究及市场研究报告及市场定位及开发策略 报告。项目定位主要内容如下 项目价值定位 集休闲购物餐饮娱乐旅游文化交流等要素，将现在与 历史文化与商业及其诸多元素有机结合，凭借欧式建筑特色......”。