1、“.....与广厦业态相呼应建立小商品批发市场，来吸引桥南区域及周边区域客户来购物建立餐饮广场，供周边商业经营者本区域客户及经营者前来就餐建立休闲运动场所，方便客户进行体育运动及娱乐活动建立儿童游乐园及服装市场，供所有儿童进行娱乐建立五金器械市场，保留原有山西街业态等等业态进行排布，丰富岛式商业经营业态，吸引不同客户进行消费。本项目核心定位独栋岛式商业围合岛式商业本项目岛式商业面临难点目前兴起岛式商业均为层，且岛式商业排布不规则，对项目容积率有定影响正常岛式商业与住宅相分离，因此如将岛式商业上面加入住宅，对商业氛围有所影响，在逛街时会使客户产生很强烈压抑感由于岛式商业系列特征决定，使得岛式商业售价会高于般商场售价，预计同门市售价相当，因此对岛式商业价格制定及后期销售具有定难度及挑战性主力店商业定位沿中央大街层主力店部分定位为百货主力店......”。

2、“.....采取全部销售开发模式。八项目效益测算新华书店项目效益测算序号项目单位元面积金额万元销售收入层住宅公寓商业门市沿中央大街沿山西街沿宜昌路商业步行街地下层商铺集中商业区区区地下层商铺办公持有办公车库二销售税金及附加营业税金及附加土地增值税预缴三销售成本土地拆迁安置净支出回迁安置建筑成本住宅，门市，办公楼，契税土地使用税层住宅公寓门市集中商业办公地下车位会所物业移交费四期间费用财务费用销售费用管理费用五不可预见费六返税七利润总额八所得税九净利润十销售利润率九资金筹集十本项目与该区域集团项目对比分析目前该区域内，集团项目有太阳广场项目大楼东扩项目四十军项目以及目前正在筹划二轻项目，此外还有体育场项目。可见目前集团商业项目众多。目前在售太阳广场项目商业体量达近万平方米，商业体量巨大，尤其是中央大街商圈，加上现存商业，未来几年内商业体量将接近饱和，对本项目万方商业体量造成巨大威胁。此外......”。

3、“.....其启动日期指日可待，对本项目将是巨大冲击。从动迁成本看，四十军体育场以及大楼东项目动迁成本极低，不存在拆迁压力，前期投入成本小，利润率高，风险都比本项目低，且本项目拆迁成本过高，拆迁时间过长增加本项目已经较高风险系数。十项目可研结论通过对项目自身概况运营条件市场环境等分析，我部认为该项目可行，主要原因如下集团已与古塔区对该项目达成意向，按照相关意向，集团对该项目可以进行前期拆迁及土地整理工作，因此对该项目土地使用权获得具有定排它性大楼东扩十四军项目太阳广场项目上海路解放路二轻项目中央大街集团对土地成本控制具有先导性拆迁以宝地集团为主，拆迁成本既为土地地价款集团所持有出租物业具备稳定收益性通过初步测算项目资金沉淀可由销售公寓及商业产品予以消化，基本实现自求平衡该土地属于锦州商业核心区域，各项配套相对完善，住宅及商业氛围均较好......”。

4、“.....广场大润发超市凌河区新玛特超市松山新区家具建材市场未来中央大街核心区将分为七大区域如右图交通枢纽位于铁路站前广场区域，以集散交通功能办公为主商务办公以现代商务办公功能为主，依托于交通枢纽区商业商贸为商业活动主力区域，现代式购物体验核心区，集文化娱乐购物餐饮于体商业步行街酒店公寓现代旅游酒店服务业聚集区商务办公高端商务办公区域公寓办公现代高端居住社区及居住办公混合区文化展示现代文化博物展示中心，新城市公共活动节点。从区域规划可以看出，政府力求将中央大街打造成为崭新商务办公区域现代式金融总部基地，集金融办公文化娱乐购物餐饮于体。商圈内商业租金水平分析以下为古塔区商业市场租金水平调研结果商业类型商业名称建筑规模租金情况经营业态百货商场千盛购物广场万平米地下层，地上层地下层万万目前客户出租平为万元每年为赔钱项目概况项目现状情况项目四至情况东至中央大街，西至山西街，南至宜昌路......”。

5、“.....项目占地平方米。项目地块包括建宇支行地块锦州饭店地块五七楼地块及新华书店地块四个区域项目分块情况建宇支行地块建宇支行地块占地平方米，建筑物占地面积平方米。民生里号楼楼底商与房产证信息不符现场勘察为个门市，房产证登记为个，具体情况如下坐落住宅办公商铺户数户面积户数户面积户数户面积上海路三段号上海路三段号山西街号民生里号层小高层总计五七楼地块核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,五七楼地块占地面积平方米，建筑物占地面积平方米。坐落住宅办公商铺户数户面积户数户面积户数户面积民生里号山西街号广西街号山西街号广西街号宜昌路三段号宜昌路三段号宜家商务宾馆龙福商务宾馆总计新华书店地块新华书店地块占地平方米，即在农户无占地面积平方米前新华书店进行重新装修后已经重新营业......”。

6、“.....建筑物占地面积平方米。该地块建筑以商业为主，住宅为平房。二项目运营主要目项目性质老城区十里商街改造项目，改造后项目为大型商业及金融办公中心。改造基本原则以商业办公为主，以住为辅商业升级，提升品质招商先行，拆迁保障以销融资，减少沉淀。运营主要目通过改造将原有办公住宅转变为以金融办公大型商业为主城市综合体，利用新增住宅及商业办公可售面积产生利润补给集团现金流，其最终目使集团新增优质商业物业。三项目开发模式该项目开发采用住宅商业办公老城区改造开发模式团地再造，商业升级住宅以回迁为主商业以可售物业最大化及购物模式升级为主大型办公楼可以作为金融中心，增加地域价值。此模式开发要采取以下策略以时间换空间预计用三年时间进行拆迁工作，在拆迁前期以产权调换形式争取增加收入招商先行在拆迁过程中充分论证商业形式，并进行招商......”。

7、“.....将几大银行办公总部招入其中，充分发挥中心外围效应，吸引些大型企业进驻，将办公大楼进行全部出售，使其成为此项目回现主要手段之。四项目拆迁情况说明有关合作协议内容协议双方甲方锦州市古塔区人民政府乙方锦州宝地建设集团有限公司明确双方责任甲方责任负责调查摸底征收成本测算。负责定制征收补偿安置方案负责征收及房屋拆除。负责该项目土地组卷报市里挂牌等相关工作。负责向市里申请执行锦政发号文件中关于商业地产项目有关优惠政策。乙方责任负责项目规划设计审批等相关事宜负责项目建筑设计审批及建设事宜征收补偿安置方式保证按被征收人选择实行产权调换，货币补偿，保证按甲方与被征收人签订协议执行乙方负责为项目引进外资约万美元外汇投资负责该项目征收到土地挂牌所需资金垫付......”。

8、“.....垫资利息按小额贷款月息计算双方权利及义务征收完毕后，甲方组织会审，并核准征收前期土地开发成本。按征收等前期土地开发成本不含土地出让金，报请市政府确认土地出让底价予以挂牌出让，乙方确保定市场竞争优势，在现代集中商业占主导锦州商业市场，会增加定亮点。锦州市门市分析业态分布情况几个主要商街租金水平分析位置主营业态平均租金元平方米天经营状况中央大街以百货家电卖场及沿街商铺等为主，其中服饰皮鞋箱包等零售占据较大比重经营较好，人流量大，城市商业地位较高解放路以服饰品牌专卖婚纱摄影商务宾馆为主要业态市区最宽主干道，消费环境较好上海路宜昌路大卖场批发市场家具家电日常消费品市场轻纺市场等大卖场批发市场家具家电日常消费品市场轻纺市场等人民街锦州特色餐饮全国各地餐饮经营较好，尤其晚餐时段，影响力较大士英街足浴和各种休闲会所经营较好......”。

9、“.....商业气氛不足结论根据以上分析得出，锦州商街各业态经营较为齐全，经营状态较好。根据租金水平可以看出，中央大街沿解放路及上海路段，为锦州租金最高商街，主要是由于该区域为锦州市最早形成商业区，锦州主要百货商场大多集中在本区段，人流购物均集中于此，商业氛围较浓。其他主要商街也均形成自己特色街区，经营状态相对中央商街稍差，但也较为繁华，特别是人民街特色餐饮街及士英街休闲街区。四写字楼市场分析锦州市写字楼主要集中在锦州核心商圈及城市主干道，大多分布在中央大街解放路市府路等地段，多数写字楼内为各大银行总部基地......”。