1、“.....地上总建筑面积万平米容积率附表三方案二大卖场投资估算及经营收益现金流量表大卖场投资估算表序号内容合计万元单价元面积楼面价权重备注土地费用合计土地出让费用契税土地出让费用二前期费用合计勘探及设计费合计地质勘探文物勘探占地面积建筑方案设计元施工图设计元园林景观设计元职能部门收费合计人防建设费元市政设施配套费元绿化费元墙改基金元招标代理及标底编制费工程造价定额劳保费工程造价抗震审查费避雷工程造价预算编制费工程造价质量监督费工程造价招标管理费工程造价农民工押金工程造价监理费工程造价三通平费合计临时用水临时用电临......”。

2、“.....最终建筑面积等指标应以最后在郑州规划局通过规划为准，届时将据实调整总投资成本农民工押金在工程结束后可退还开发商土地成本暂按万元亩测算。绿都置业郑汴路项目指标说明大卖场商业相关说明方案大卖场经营商业大卖场商业总建筑面积为万平米地下车库万平米辆车位总用地面积约亩，地上总建筑面积万平米容积率绿都置业郑汴路项目经济效益分析大卖场商业大卖场租金初步估算为元平米月，年之前每年税前租金万元......”。

3、“.....静态投资回收期为年截至到年，动态投资回收期为年截止到年，折现系数按基准收益率计算，年资产按元平米变现万元，折现到年月净现值为万元。二大卖场经营收益现金流量表年年年年年年年年年年年年年年年合计现金流入学校会所等物业收入大卖场商业租赁收入住宅销售收入其他收入现金流入合计现金流出土地费用建安工程费用前期工程费用管理费用销售费用综合配套建设费财务费用销售税费不可预见费房产税和营业税现金流出合计净现金流量累积净现金流量折现系数净现金流量现值累积净现金流量现值内部收益率净现值说明现金流分析起始节点为年月附图宗地平面图未来大道东明路郑汴路开发用地东明花园小区补商业市场空白机会和开发前景。目前区域内临街商铺租金集中在元平方米月，东侧建材专业市场租金水平在元平方米月，租金水平较高......”。

4、“.....而受到建材市场引导，建材类商业和广告打印占到东明路生活配套占，生活配套结构优于郑汴路传统生活区商业配套中最为活跃餐饮娱乐购物等业态比重非常小甚至缺失，不能满足区域内日常生活需求，也为区域内生活型商业开发带来机会。郑州区域商业中心规划郑州市目前商业规划可以总结为四条主线，分别为郑汴路项目建议书编制单位郑州绿都置业有限公司编制时间年月核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传......”。

5、“.....宗地西临东明路南临郑汴路，东临未来大道，北侧毗邻东明花园住宅小区，地块呈规则长方形，总占地面积亩。宗地平面图见附图场地概况目前地面附着物为多层家属楼厂方平房和宾馆，其中临郑汴路有三栋多层住宅约平方米，住户约余户占据了大量临街面。其它区域地面附着物均不超过层。另只需对水电等设施适当增容就能达到项目开发建设三通平要求。相关拆迁事宜目前拆迁分为三块原厂区内建筑物，公司作为资产所有者，拆迁容易地块东部出租给国林公司，如果近期拆迁预计需要补偿万元，其中补偿原市场商户万元，补偿国林公司万元临郑汴路有三栋多层住宅，由于拆迁成本较高预计超过万元，本方案未考虑拆迁事宜。宗地特征描述处在中心城区，旺盛人气有保证地块三面临城市干道，商业价值凸显项目地块面积不大，成长性不强......”。

6、“.....二区域环境描述区域界定根据宗地位置，界定本项目所处区域为郑汴路与东明路交叉点为中心向外辐射公里区域。区域配套教育东关小学城东路小城东路二小三十九中郑州国栋外语学校电子技术学院。道路交通南临城市主干道郑汴路，西临城市主干道东明路。公交车有等多条线路，紧邻郑汴路长途汽车站，距离火车站约公里，交通可达性非常强。向西有东西大街连通商业中心，向东连通国道和京珠高速。政府机构管城区委郑汴路派出所东明路派出所居委会等政府机构分布四周，为项目治安和管理提供了完备社会保障体系。医院管城中医院黄河医院郑州市六院分院。商业向西距二七商圈仅两站路，向东可直达郑州市家电市场东建材市场和家居市场，并遥望郑东新区即将建成物流基地园区。项目周边生活配套设施已基本齐全，银行通讯餐饮菜场等为商户和小区居民在生活上提供了便利。区域特征描述属于成熟城区......”。

7、“.....郑汴东路规划为现代物流区，发展前景广阔历来为房地产开发热点区域。可见，宗地所处区位优越，为在该处开发商业地产或中高档住宅区提供了硬件支撑。三区域房地产市场分析区域房地产市场特征本区域历来是郑州房地产市场开发热点区域之，从年左右建业间，结合本项目规划特点和地块价值研判，预计项目临街两商业售价在元，商业层均价在元，二层均价在元，三层均价在元，整体三层均价在元。预计大卖场租金元平方米月，年之后按每三年上调。投资估算方案投资估算及收益根据以上项目指标和价格判断，完成方案项目投资估算和收益表，见附表，附表结论如下高层住宅临街商业投资收益表项目单位数量总投资万元总销售收入万元净利润万元投资收益率方案二投资估算及收益根据以上项目指标和价格判断，完成方案二可售商业和公寓投资估算和收益表，见附表......”。

8、“.....完成方案二大卖场投资估算及经营收益现金流量表，见附表，附表结论如下区域性商业中心公寓投资收益预判大卖场项目单位数量备注总投资万元年前年租金万元税前，年后每年上涨年变现售价万元折合年现值为万元方案比较两方案收益比较方案高层住宅临街商业收益净利润万元投资收益率。方案二商业中心公寓收益净利润万元平方米大卖场年租金收益万元，年收回成本，年变现价值万元，大卖场投资成本万元可售商业及公寓投资收益率。可见商业中心公寓收益高层住宅临街商业收益两种方案特点及要求方案高层住宅临街商业要求及特点总投资大高于商业中心方案亿利润适中低于商业中心方案收益项目操作周期长属于市场主流开发方向，对公司操作水平要求相对不高方案二商业中心公寓特点及要求总投资相对小利润较高，项目销售周期较短存在万左右经营性优良资产，短期变现比较困难属于商业地产开发范畴，对公司操作水平要求非常高......”。

9、“.....本项目住宅方向投资利润率为，商业方向投资利润率为，均不低于同类产品开发平均收益水平，这主要得益于该地块商业价值，可见两个产品方向财务分析结果是比较乐观。对于地块而言，住宅方向和商业方向均具可行性，根据对两个开发方向经济测算结果，商业中心公寓开发方向带来利润及利润率均比高层住宅临街商业方向大，且投资成本相对小。因此，建议本地块开发方向为区域性商业中心高层公寓方向。建议由于适合建设区域性商业中心城市区域空白正在被加速填补，且由于商业地产项目受到商业容量限制，存在占领先机间接开发附表方案投资估算收益表附表二方案二投资估算收益表附表三方案二大卖场投资估算收益及经营收益现金流量表附图宗地平面图宗地概况宗地位置宗地位于郑州市管城区内。宗地西临东明路南临郑汴路，东临未来大道......”。