1、“.....交通便利 建筑形式可考虑两种形式相结合，即别墅及联排别墅 地块位臵及概况 该地块位于北碚区南部，位于国道以北侧，背靠中梁山国 家森林保护区，整个项目地势北高南低，以出自深山的天然泉水， 沿山坳而流，形成天然的溪流及两个动水湖泊。通过地下钻探，已获 得水温为摄氏度，每日最高流量为立方米的地下温泉 水及探明矿泉水层位深度和出水量。该地下温泉水已获得温泉水质 检验报告，据估计如按每日以立方米的开采量进行开采可以持 续开采年以上。 项目产权及土地状况 项目原命名为，由公司开发，因资金不足，现项目 整体转让，整体转让价格为万元。我公司现与公司达成初步 意见，同意由我公司先支付万元履约保证金，当我公司通过招拍 挂成功获得本项目亩土地开发权后，再支付剩余的转让款。 该项目已取得土地证的土地面积为亩......”。

2、“.....已基本完成大门景观湖 亩广场的兴建及绿化。 该项目已向自然村租用亩土地，其中亩土地已支付 年的土地租赁费用，剩余亩村有林地已支付年的土地租赁费用，目前这些土地大部分以毛地状态存在。已将土地使用性质转为建 设用地的土地为亩。 环境 该地块背靠中梁山国家森林保护区，周边道路整齐，绿化较好， 环境优良。同时，地块围山而成，植被丰富，自然环境优美。并有占 地亩落差高达米的动水人工湖两个。 交通 因片区人气缺乏，过往公交车较少。 建筑形式 鉴于地块自然景观好的特点，本项目地块可建高端物业，建筑形 式可考虑两种形式相结合，即联排别墅别墅。 项目优势分析 结论 优势自然环境和温泉资源是本项目最大的优势 劣势对外交通不便，地形复杂，前期投入较大 机会填补市场空白，可提升公司品牌 威胁由于项目体量较大，销售周期可能较长。 优势 地块位于北碚区以北......”。

3、“.....地块自然 环境非常好，是当地不可多得的居住区域 交通比较便利，紧临国道渝合高速路二环快速路布臵 于地块周围，出入相当方便地块地形优势比较明显，可依山而建高尚物业，利用项目原有 水景山景林景，可塑造瀑岛泉二溪二湖 四园为主题的特色园林，从而提升小区物业档次，而且与北 面的国家森林保护区相呼应 本项目的温泉矿泉水资源不仅仅能给项目带来大卖点，也 可以将这资源进行市场化的运作 本项目可向临近地块发展，具有可持续性发展的前提 劣势 该地块离北碚中心尚有段距离，且公共交通不发达，规划中 配套设施建设尚需时日，故生活比较不便 心收储后，进行招拍挂出让，土地出让金的价格 由于受市场的影响，很难进行准确预测，这将对本项目带来了 很大的不可预测性。 项目需求预测 结论 重庆市别墅市场整体供需持平但市场需求尚未得到有效挖掘。 目前重庆人均建筑面积仅为平方米，大大低于全国人均住 房水平......”。

4、“.....这是个巨大的市场蛋糕。未 来年，重庆的城市化率将达到，主城区面积将由现在的 多平方公里扩大到平方公里，未来年每年将有万人口农转非，其中有万人要进主城区，必然进步激发住宅需求。重庆主 城区的住房均价为每平方米元，对于个直辖市而言不仅意味 着房价上涨的巨大空间，还预示着房地产的升值潜力。 据统计，当前重庆别墅市场上的别墅项目包括在售的和亮相未 售的占地已达余亩，总建筑面积为万余平方米，共 余套。同时些混合项目别墅产品花园洋房的占地面积已达 余亩，总建筑面积为万平方米左右，总套数余套。预计未 来四年放量总计会达到套以上，即每年套。 重庆市主城区目前别墅市场每年消耗在套左右，每年成 交量以的速度增长，根据年至年的别墅市场吸纳规 律，别墅和联排别墅与总份额的比例为，即别墅每年 的消耗量在套左右，联排别墅每年的消耗量在套左右......”。

5、“.....面积比应该在左右。年主城区住宅 销售万平方米，其中的高档楼盘量就有万平方米，以 的比例计就是万平方米，以平均每套平方米计算就有 套的成交量加上全跃层设计与叠拼别墅，年有能力购 买别墅级物业联排别墅及以上的客户选择了类别墅物业顶层 跃层花园洋房等称为类别墅的量应该在套以上，而别墅物 业的成交量在套左右。 以此类推，重庆市高端物业的年消化量应该在套 左右，类别墅项目对高端客户市场的分流量体比例为 以上，也就是说至少有的别墅级客户没有购买别墅型产 品。看来有点供大于求，但实际上，真正的需要远没得到满 足。 重庆别墅市场分析 结论 重庆别墅市场正处于高速发展阶段，整个市场总体供应量较大， 但实际上有效供给却不足。 重庆别墅市场已自然形成了几个热点区域，并各领风骚。 重庆别墅市场历史及分析 重庆别墅市场发展主要经历了三个阶段......”。

6、“.....市场波三折又走到个新的高点，市场从 产品形态臵业对象市场容量等方面折射出高端市场的特有风 采。 阶段重庆别墅市场萌芽期年以前 这个阶段主要是跟风中国第个房地产开发热潮席卷而来，对 本地购买力不切实际的估计，开发比较盲目。目前市场硕果仅存的 主要有锦绣山庄翠湖山庄等。整体市场经历了超长的销售周期， 甚至度搁浅，更出现了玫瑰山庄之类的烂尾楼，给市场留下的大 多是教训。以纯别墅项目为主，建筑单体的风格以欧式为蓝本，风 格混杂，比例失调，细节化的工艺较差。开始注重社区园林打造， 锦绣山庄还是重庆第个国家园林绿化小区，至今其园林建筑都堪 称经典。拉开了重庆高端物业管理的序幕。尤其是锦绣山庄物管更 成为目前重庆大多数高端物业的管家婆，这个时期的物管费至今都 保持在元平米的水平。项目营销手段匮乏，大多没有广告意识，除锦绣山庄外，些早期项目连主题广告语及户外广告牌 都没有......”。

7、“.....如洋河花园珠江花园 南方花园龙湖花园等，市场重心及开发热点受到转移，重庆第 批综合型社区别墅出现。期间，中国第个长假的执行以及人们对 新型生活模式的追求，近郊度假型别墅时鼎盛。另方 面，受国家出台空臵高档房地产开发项目的通知的影响，伴随 着中国第个房地产开发热潮的衰退，别墅开发更加谨慎，整个市 场进入了较长的平淡期。直到年月龙湖香樟林别墅的开盘 旺销才开始了重庆别墅市场春天的首映礼。本阶段市场主要特点 有社区形态主要以综合型社区的都市别墅和城市近郊的度假型别 墅为主。整体市场呈现欧陆风的鼎盛时期。 产品形态仍以独栋别墅为主，同时出现了联排等产品形式。独 栋大多在平米以上，联排大多集中在平米之间，整体 户型有走大趋势。尤其是海兰云天期别墅大多集中在 平米之间，甚至达到平米，市场接受度较低。 开始注重物业管理，小区大多自己成立物管公司......”。

8、“.....如龙湖大昌祥等。但也 有项目为了营造更多的卖点，开始引进国际品牌物管公司作为物管 顾问，如世邦魏理仕香港梁振英测量师等。 价格较低，度假型别墅大多集中在元平米的水 平，尤其是年推出的全兴品庄园别墅更以元平米的建 面起价引得市场侧目。都市别墅大多集中在元平米的 水平。阶段三重庆别墅市场的兴起年至今 随着香樟林别墅年月的完销，并创造了重庆别墅市场单 价超过万元的历史记录，点燃了重庆别墅市场的战火。尤其是随着 国家号文件对别墅市场用地的叫停，对手中握有可供别墅开发 用地的开发商来讲不啻于道兴奋剂，市场供应量随即翻番。重庆 伴随着全国第三次别墅开发高潮的来临而气象万千，整体市场日新 月异。本阶段市场主要特点如下 外企大举入市，重庆进入大盘时代，重庆别墅市场也进入大 盘时代。占地上千亩的别墅项目不断涌现，如占地亩的中安 翡翠湖亩的天龙长青湖亩的蓝湖郡亩的保利 高尔夫等......”。

9、“.....市场大部分别墅都由本土 开发商操刀。 别墅产品分级。方面随着年亚太市长峰会在渝举办 的利好消息，出现了佰富高尔夫保利高尔夫及红塔高尔夫等高档 别墅项目。开发商自身对别墅市场的研发能力也不断提高，涌现出 蓝湖郡及世纪花园等纯别墅社区，更有中安翡翠湖的万楼王 荣升年福布斯中国十大别墅之列，使得重庆别墅在全国 市场获得席之地。另方面在有中国年之称的 年，等经济型别墅也在重庆大行其道，主要是针对 以前购买顶跃花园洋房的客户。近两年总价在万的经济 别墅就有中天香悦华府与佳华水彬林等个联排与叠拼项目。 客户多元化。随着社会经济发展推动着重庆别墅消费群体的形 成，本土消费者已成为购房主力。有私营企业主企业董事企业金领及个体经营者公务员律师医生大学教授教师等中产 阶层。 市场供应量巨增，年新增别墅供应量就超过以往历 史供应的总和还多。 自然资源等环境因素日显优越......”。