1、“.....即使在当年非典肆虐，丽江旅游业 遭遇猛烈冲击游客稀少的困难条件下，坤保仍利用网络等现代 化工具进行网上宣传和销售。经过精心策划和运作，项目开盘个月， 就迅速实现销售万元。 在充分挖掘利用丽江旅游业巨大潜力的同时，坤保还跨越云 南高原，把眼光投向投资需求旺盛市场经济发达的沿海城市，走 出去设立销售网络，将营销触角伸向省外。在短短两年时间里，滇 西明珠项目共实现销售业绩亿元。 个旧大桥商业步行街 年，坤保与红河绿海房地产开发有限责任公司合作开 发个旧大桥商业步行街项目，全程负责营销策划和市场推广，继续谱写商业地产市场运作新篇章。 大桥商业步行街的商业地产性质，完全不同于坤保以 往运作过的住宅地产项目。商业地产讲求商业效应和投资收益，只有 让投资者坚信项目能赚钱，才能吸引其投资......”。

2、“.....紧扣锡文化核心商业圈定位目标，从城市区 位历史文化商业氛围业态组合投资机遇政策扶持等多方面 突出项目优势，运用现代商业经营理念和统定位统规划统 管理统形象统宣传的全新模式对大桥项目进行包装 运作。 坤保创造性地将滇西明珠的成功经验嫁接移植到个旧 大桥，顺应现代商业物业财产权与经营权适当分离的必然要求， 打破传统商铺销售模式，在个旧首家运用产权营销模式进行商业楼盘 市场运作，把为投资者营造最佳投资环境，让业主物业不断升值，并 获得满意投资回报作为项目运作的基本指导思想，结合项目实际设计 出产权商铺产权式酒店公寓以招商带动销售等策划创意。 在大桥项目运作中，面对商业楼盘操作难度大市民怀疑 观望州政府搬迁以及进入时机较晚规划设计已经成形难以变更等 系列不利因素，坤保急流勇进，知难而上......”。

3、“.....为大桥项目注入鲜活生命力，令项目开盘就 产生强烈的市场效应。坤保专业营销团队不仅让个旧市民很快接 受了产权商铺等现代营销理念，而且在不长时间内就将开发商原 准备用于赠送的二层商铺即买楼，送二三楼销售完毕，创造了个旧商铺销售史上令人难以想象的奇迹不买 楼买二楼。仅是这些原来开发商准备要赠送的二三层商铺， 就收回了近万元资金，再次显示出坤保的专业策划水准和 超群营销实力。 对于商业地产，项目运作是否成功，还要看能否对该地产进行 有效的旅游商业经营并获得预期旅游商业利润。为保证大桥项目 的运作，坤保成立了个旧市坤保大桥商业步行街管理公司，搭 建项目经营管理平台，跨入商业经营管理领域进行全新探索。经过 年多的实践，对大桥商业步行街的整体形象业态组合功能用 途商业氛围招商策略等，进行了全面深入的论证......”。

4、“.....并结合项目工程进度和销售进展，提前展开招商和管理公 司前期准备工作，为项目竣工后迅速开业经营有效回避商业地产的 经营风险奠定了基础提供了保证。 坤保对大桥项目的系列运作理念，集中体现为种 全新的文化观念即现代商业市场经济文化，它以大桥商业 步行街为载体，结合个旧的锡文化背景，将项目所蕴含的历史 文化内涵商业步行街所体现的现代商业文化观念以及当代市场经济 的经营理念营销手法市场文化氛围等进行有机融合，将多种现代 时尚的商业形态汇聚在起，用最新的现代商业理念进行组合营销， 把传统商业的单购物行为演变为集激情购物旅游观光餐饮美食 休闲娱乐文化消费酒店住宿等多种功能于体的现代化大众立体 消费模式，通过浓郁的锡文化氛围吸引游人用时尚商品刺激消费，为商业步行街创造最大商机，形成完整意义的锡文化核心商业 圈......”。

5、“.....通过文化 凸现大桥项目的特点亮点，形成强烈的市场冲击力。 三房地产投资风险与全程营销策划 房地产投资具有高风险性 众所周知，房地产投资具有投资额大，建设周期长和投资项目 不可移动等显著特点，这些特点决定了房地产投资极易受到社会环 境经济环境工程建设环境等诸多因素变化的影响，从而使房地产 投资成为项具有高风险的综合性经济活动。在这个投资活动过程 中，收益与风险是同时存在的，特别是处在经济转轨时期的中国房地 产投资，风险更是在所难免。 房地产投资风险，是指开发商直接或间接地把定量的资金投 入房地产开发过程，由于受各种不确定因素影响而造成的收益下降或 损失增加或投资成本增大的等不利结果的可能性，它涉及政策风险 社会风险工程技术风险自然风险国际风险等。倘若剔除政策性 技术性因素......”。

6、“.....则 经济风险就成为对房地产投资影响较大的风险，它主要包含市场利率 风险也可视为政策性风险购买力风险变现风险等。 购买力风险是种需求风险，主要是指市场中因消费者购买能 力变化而导致房地产商品不能被市场消化，造成开发商经济损失。又学地预见各种不确定性，提示 并正确识别房地产风险因素，认真分析和研究各种因素的影响方式和 程度，对房地产投资风险管理具有特别重要的意义。这就要求房地产 开发商在做出投资决策之前，必须要认真进行科学策划，对市场主 要指项目所在地房地产市场和准备投资的项目进行风险预测，有针对性地制定出规避和防范风险的措施及对策，防患于未然。 此外，房地产策划还有预测未来市场满足客户群体要求灵 活应对市场变化等重要作用。 案例比较 出自云南房地产龙头企业官房集团之手的蒙自红竺园 和丽江滇西明珠......”。

7、“.....得到地州 级政府大力支持的重点开发项目，工程质量相近，在当地堪称流。 但是，由于在项目策划理念上的差异，二者的市场效果却相去甚远 前者输，后者赢。究其原因，输赢都缘于策划和定位。 定位失当红竺园艰难叫卖三年 红竺园是官房挺进红河的第仗，按照省级住宅示 范小区标准开发建设，却叫好不叫座，开盘年仅售出多套， 回收资金万元。这除了官房沿袭旧有营销模式等因素外，更 深层次的原因还在于项目开发前缺乏应有的策划论证，没有找准项目 的市场定位，即没有解决好在蒙自开发示范小区，应该卖给谁这 关键问题，户型搭配比例失当，安排了大量的两室两厅 小户型，约占小区总户数的半。结果偏偏就是这些小户型卖不 动，前后拖了三年才勉强卖完，大大迟滞了资金回收速度，落得个花 好月不圆的尴尬局面，与开发预期大相径庭。为什么好房不好卖......”。

8、“.....在蒙自没有市场。句话市场定位出了偏差。在项 目规划设计之初没有摸清市场命脉，仅凭主观想象做设计，房屋经建成，再难修改。即使后来坤保以全新营销理念和运作方式打破 项目销售的沉闷局面，对缺乏目标客户的小户型也无力回天。官 房的红河第仗打了哑炮，只能自吞苦果，承受因忽视项 目策划户型定位不当而酿成的市场风险。 策划得当滇西明珠创造楼盘销售神话 与红竺园相继开发的滇西明珠，却给了官房个意 外惊喜。如果按项目最初的规划，滇西明珠也是与红竺园相 类似的高档别墅小区。如此开发，轻车熟路，看起来似乎没有什 么风险，但那样开发出来的产品，只能卖给当地数量有限的较富裕的 居民。而丽江当时已建或在建的同类型项目比比皆是，官房不是 建高档别墅的第家，也不会是最后家......”。

9、“.....承受同质化竞争风险。要是没有坤保后来的产 权酒店策划创意，滇西明珠的结局比红竺园也好不了多少。 然而，就因为坤保早期介入，立足丽江建设国际精品旅游城市的 大背景进行市场分析和项目重新定位策划，才使滇西明珠项目凤 凰涅磐，从别墅小区变为云南首家五星级产权酒店。这变， 不仅使项目完全规避了同质化竞争风险，而且销售标底净增两个亿， 市场范围也急速扩张，客户群体遍及全国。个成功的策划创意，市 场就给予了如此丰厚的回报，滇西明珠与其说是销售成功，不如 说是策划成功更恰当。 同是官房亲兄弟，红竺园和滇西明珠输赢，鲜明生动地体现出科学策划对规避和化解房地产投资风险所起的作用 是何等重要。如果说，前些年住房制度改革刚刚起步，房地产业处于 卖方市场，房地产策划的重要性还不被人们所认识......”。