1、“.....对竞争对手及可对比的潜在竞争对手经营状况做出针 对性的调研，资料比较如下 在重点调研的周边地区二个家具市场中，红太阳，高力以经营中高 档品牌家具建材为主，做为南京知名的家具建材市场经过多年的培育目前 经营状况良好。红太阳板桥建材城对栋家具行业做了调研，虽然位置 较偏但它们以低价位的租金吸引了家具厂家目前家具出租率较高。 华东家具城以经营中低档家具在南京有定的影响力，去年因南京 火车站北广场扩建已经拆迁，造成目前中低档家具特别是低档家具卖场 空缺，这正是我们介入的及好商机......”。

2、“..... 松木实木餐桌倚，韩式套 房......”。

3、“.....根据市场容量和资源情况，完善行 业配套，业态为基础的中低档家具市场替代华东家具城，以 高质量，低价位的家具市场满足周边地区消费客群，缩短市场培育期。 市场定位设想 贴近本地区消费实情。由于项目所处地区较为偏远，消费水平不 高，所以必须通过开发中低档家具市场的巨大潜力，以满足项目周边地区 相应的消费需求，并辐射整个栖霞地区，从而填补项目空白形成百货家 具行业互为补充的综合性商业项目。 打造特色消费......”。

4、“.....逐步建立以 百货卖场为主，其他服务为辅的营销模式，形成提供满足该地区全面消费 需求的综合性商业广场。 二市场调整及布局 先期以楼层以上经营家具为主，视经营情况可以考虑扩展至其它 楼层，以最大限度全方位满足不同消费需求。，通过增加市场服务项目， 栋库缩短市场培育期，增强市场活力。经营布局图另报 楼调整招商面积租金单价 楼层商品类别摊位面积待招商面积租金单价元 楼儿童用品广场 楼日用百货塑料洗化用品酒店用品小家电 楼日用百货塑料洗化用品酒店用品小家电办公文化用品 楼家具 楼家具约 楼家具 租金费用标准 当前有四大不利因素对招商工作及租金政策有较大影响。 是毗邻正在招商的红太阳高力金源百货，形成了直接的竞争态 势，在时机上占据主动。 二是新建道路仍在建设之中，全面完工有待时间......”。

5、“..... 四是招商项目所在楼没有临街门面，楼层高，加大了项目招商的困 难。 五是市场仍处在艰难的培育期。 综上所述，该地区需要更具吸引力的租金政策和相对较长的市场培育 期。租金及费用 租金单价 楼四层租金元月 楼五层租金元月 楼六层租金元月 二其他管理费用 摊位购电标准元度 代收费用 装修押金元户 电表押金元户 装修垃圾费元户平方米以下元户，平方米以上元户， 次性收取 电话网络初装费元户 质保金每户元个法人营业执照可允许多个摊位挂靠 变更费摊位法人变更次元户仓库租赁户变更次 元间 招商优惠政策 次性缴纳半年租金，租期延长个月次性缴纳年租金， 租期延长个月。 二单个经营户承租摊位面积，优惠年租金 三品牌代理户。属市级代理商，优惠年租金属省级代理商， 优惠年租金属全国代理商，优惠年租金。 四金盛老业主......”。

6、“.....优惠年租金 五其他边角冷背摊位优惠年租金六对帮助市场引进业主达户或摊位的经营户，送个月优 惠租期 七对帮助市场引进业主达户或摊位的经营户，送两个 月优惠租期 八特别客户酌情事报相关优惠政策。 组织架构 招商组织架构 组长芦建华 副组长邵梅森褚瑞志 成员毛俊曹果相士华 招商方式及完成时间 招商范围方式 招商范围侧重市内外百货家居市场及集中生产基地的定点招 商。 依托集团家具各门店老业主资源。 锁定品牌厂家大客户资源。 委托招商。 招商方式户外宣传，利用集团区域本市场广告资源，发布 招商信息。 利用网络报纸，专业集团网站短信群发招 商单页发布信息。联系省市级代理商大客户以电话和信函及上 门洽谈等形式来发布信息。 招商启动完成时间节点 月份启动家具招商工作。 月前完成楼的招商。 年度完成楼的招商......”。

7、“.....依照年后组织开展的系列市场调研工 作和资料汇总，经过多轮广泛研讨和较为深度的分析，形成并提交的论证 材料，主要为楼行业调整定位提供帮助，为高层决策提供咨询和参考。 由于时间较为仓促，有关不可知因素及重要变量未加以更深入的分析和评 估，立足于定性和定量分析互为印证的条件下提出项目设想，疏漏和偏颇 之处敬请指正。 金盛百货迈皋桥广场 二〇年四月三十日 概况 金盛百货迈皋桥广场自年月日开业以来，由于所 处位置偏僻交通不便缺乏商业氛围，卖场人气稀少，市场经营状 态持续低迷，虽然采取多种方式的营销拉动手段，使人气氛围在双休 日节假日有所放大，但无法使经营人气明显提升。年随着楼影 院动漫城等配套项目的改项，增加了近万平方米的空摊位，给整个 项目的经营及培育带来了非常大的困难。为了科学合理的制定楼的经 营行业，提高整体项目运行质量......”。

8、“.....尽快缩短培育 期，经过个多月深入细致的市场调研和反复论证，根据市场环境行业 特点风险预测以及招商策略租金标准等多方因素综合，结合本案自身 特点提交楼经营家具行业项目可行性论证，旨在为集团区域领导决 策及市场定位提供较为科学详尽的依据。 楼商业环境分析 区位优劣势分析 优势楼目前以百货儿童文化床用等经营项目为主，相对 楼整体经营而言楼的行业设置较为合理，目前楼客源较 楼相对稳定。 劣势 位置不便，楼所处位置存在明显缺陷，不在交通要道上，四周 与厂区及小区围墙相邻，没有临街门面。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,周边化工厂排放的气味较重和遗留的废旧厂房，短期内不利于商 业氛围的培育。 项目与楼相比位置较偏，加上整个项目邻近的迈化路仅为连接 迈皋桥地区的条狭窄通道，平常人流稀少，道路状况及周边环境差......”。

9、“.....消费层次不高，购买力低下。 受爆炸事件影响，项目周边原准备动工的不少楼盘和商业项 目之今还处在待建状态，仅靠自有项目艰难打造商业氛围，还需要定时 间来培育市场。 二交通优劣势分析 优势黑墨营东路期拓宽延伸工程已经结束，楼形成部分临街门 面，可以刺激和拉动周边投资和消费。 劣势 商业氛围差，不成熟，尚需较长时间培育期。 现有交通条件恶劣，从月日开始原在迈化路运行的路公交 车改线至和燕路运行，目前仅有路条公交线路经过，虽然去年 月份成功引进了路汽车总站，但是交通状况差，周边缺乏可居住楼盘， 客源稀少。 目前交通状况无法带动更多的客流，迈化路仅作为城乡结合部的 支路，尚不能够形成有效的交通路网。 项目依附黑墨营东路期拓宽工程，但是道路二头狭窄交通不便， 人气聚集还需要较长时间。 三经营分析 综上所述项目年月日开业以来......”。