1、“.....控制销售收入，同时要做好成本控制工作，规避项目不确定因素。售价建安工程费变动对投资利润率影响当售价下降时，投资利润率将为基准投资利润率。当建安成本上升时，财务净现值将为基准投资利润率。由此可见，投资利润率对销售收入更为敏感，必须密切关注售价，控制销售收入。风险规避及控制措施风险类型及防范措施成本风险从现时社会物价情况看，由于能源比较紧张，尤其是电力能源缺乏，建材价格上涨比较快，但与由于决策和管理失误导致成本上升，还是相对较小，换句话说，就是会有较大公司风险。因此在重要决策上要避免个人说了算，避免主观和舞弊现象出现。同时，可以与承包商签定有效承包合同，让承包商承担部分风险。市场风险现在房地产市场竞争激烈，本项目主要市场风险是销售价格和销售率不能达到预期目标。风险控制工期首先要用科学方法来编制工程进度计划，要充分考虑到南京地区正常雨季和其他恶劣天气情况......”。

2、“.....其次，要在管理上下工夫，要严格按照工程进度计划进行施工，充分发挥监理公司作用。投资决策上层决策机构决策水平对本项目发展起着关键作用，因此要深入进行市场调查，密切关注市场动态，根据市场变化及时作出相应措施调整，降低决策风险，从而降低投资风险，减少不必要损失。项目综合效益分析项目对社会发展适应性项目建设正是珠江路进行二次革命时期，顺应了政府和社会振兴珠江路历史潮流。本项目监理单位设计单位和施工单位由社会公开招标确定，在确定中标单位时，以贯业绩和社会声誉为标准，尽量做到公平公正和公开。项目环境效益评价本项目处于珠江路核心地段，项目建设将进行比较大面积绿化，修建下沉式广场，营造优质环境购物空间，将大大改善周边环境，为广大居民和消费者提供舒适购物和休憩空间。第八章结论及建议结论通过上述对项目经济社会和环境效益分析可知，高宏项目经济效益市场前景和社会效益是很好......”。

3、“.....但地块狭长特点，只有通过合理规划设计来利用和规避。同时，项目经济效益评价指标可知，项目经济效益合理可行。但从盈亏平衡分析中知，本项目盈亏平衡点在销售率左右，说明项目风险程度合理。从项目敏感性分析可知，项目抗风险能力在合理水平内，但对于本项目来说，财务指标对销售收入很敏感，控制并实现预定销售价格是项目成功关键。但从目前形式看，价格走势比较乐观。综上所述，本项目技术上可行，经济上合理，建议组建强有力班子实施执行。有关说明与建议本报告结论是秉着谨慎与负责态度，在现有资料基础上进行调查估算分析和预测后得出。鉴于目前客观条件和市场实际情况，我们认为，有必要对报告有关问题进步作出说明，并提出若干建议本报告是建立在最新市场调研基础上，各种费用估算及效益评价具有定权威性和可信性。本报告中选择投资方案是经过多方案比较优化而来。本报告在测算数据时......”。

4、“.....同时对未来市场中短期地演变进行了科学地预测，结合制定了多种市场策略。为了保证开发每环节都优质高效，我们组建了支高素质高水平工程管理队伍，以及聘请了高水准专业销售代理公司上海荒岛操作项目招商和销售，这将大大有利于规避不可预见风险，降低开发成本，同时紧紧地抓住市场机会，增加销售收入，达到未来城项目盈利目标。截止到今年月份，零售业在入世后三年保护期即将过去，越来越多外来经营商将进入内地市场，零售业必将会迎来新轮变局。在此背景之下，作为华东地区最有影响力产品交易商圈珠江路，正吸引越来越多意欲扩张经营抢占市场份额全国性品牌卖场经营商们眼光，未来城项目以其独无二和最具商业潜力地段价值，已成为这些经营商们心仪和争夺目标，目前已有赛格电子市场深圳灿坤台湾百脑汇交大慧谷等多家卖场经营商表示期望加入未来城。有了品牌卖场经营商加盟，未来城招商和销售成功不仅有了重要保证，同时......”。

5、“.....为小经营户们提供更大地发展空间。真正实现未来城项目经济效益社会效益双丰收。观光旅游。桂林城市环境很有吸引力，其非常适合居住，是个很适合生活或休闲地方，在国内外享有很高声誉和知名度。地块环境优势本项目所处地块，自然生态环境保护良好，各种乔木生长繁荣茂盛，且地形从高到低，层次分明，对规划片区建筑产生良好视觉效果。项目内有近十几亩湖泊，对本项目区内景观规划和配套设施建立有利，降低开发成本，而且地块面积相对较大，容易精心规划，制造出高水平物业。劣势开发模式复杂本项目所处地块原为七星大酒店和松园渡假村，本项目开发利用涉及了很大部分酒店渡假村改造。酒店旅游业本身是种专业性强资金密集度高利润高风险高产业，必须拥有专业经营管理水平，整合外部众多社会资源，才能实现期望利润水平。因此，本项目开发模式复杂，为项目具体运作造成定困难。拆迁安置难本项目涉及两个酒店职工宿舍区拆迁......”。

6、“.....由于原有职工收入有限，对于能否承受住为之安置房房价不能确定。再加上新城市第章总论项目简介项目名称桂林市七星大酒店及松园度假村改造开发项目项目地点桂林市七星区穿山东路西漓江路南。开发单位广西财富天地投资有限公司监理单位正在招标中设计单位正在招标中施工单位正在招标中销售代理南京房产经纪工作室有限公司项目开发模式本项目由广西财富天地投资有限公司独资开发。整个项目由新建商业物业高档住宅酒店式公寓和改造现有七星大酒店组成。新建商业物业高档住宅和酒店式公寓全部出售。改造后七星大酒店计划聘请国内或国际上知名酒店经营公司管理经营，提升七星大酒店整体水平和档次。同时，考虑到桂林城市特殊性，部分酒店式公寓将提前考虑整体经营，并理顺各利益相关方，以吸引更多外地投资购房者。项目总投资及项目建设总周期本项目预计总投资为亿元。资金来源由四部分组成，是开发商自有资金，二是公司股东借款，三是银行贷款......”。

7、“.....本项目启动时间为年月，预计完成时间为年月。预计项目建设总周期为个月。可行性研究基本结论第二章本项目环境分析桂林市概况及地质条件桂林市概况桂林市位于广西壮族自治区东北部，地跨东经至，北纬至，扼处湘桂走廊南端，是世界著名风景游览城市和中国历史文化名城，是广西东北部地区政治经济文化科技中心，旅游业是其国民经济主导产业。桂林市自然环境优美，是中国旅游观光最佳景区之。全市辖五个城区个县，即秀峰叠彩高新七星象山雁山区和临桂灵川兴安全州灌阳资源永福阳朔荔浦平乐县和龙胜各族自治县恭城瑶族自治县。全市总人口万人。总面积万平方公里，其中市区面积平方公里，人口万人。桂林市地质条件大约在亿多年前，广西大部分地区，包括桂林，还处在片汪洋大海之中。后来地球发生了次剧烈地壳运动，桂林和广西其他许多地方度露出水面，成为陆地。不久陆地又慢慢下沉，海水从钦州廉州带进入广西，淹没了许多地方......”。

8、“.....经过了漫长历史年代，在桂林带，也就逐渐沉积了许多由海水带来沉淀物，形成各种层状沉积岩，其中以石灰岩较为突出。这种层状石灰岩，是由含钙质成分物质不断沉积胶结而成。大约到亿五六千万，地壳上升，今桂林阳朔带开始露出水面。在以后漫长岁月里，厚厚石灰岩层经过长期风化剥蚀和雨水溶蚀，形成了以桂林为中心，环阳朔灵川平乐兴安全州荔浦恭城等县，约万多平方公里岩溶峰林地貌区。桂林市交通状况分析桂林市宏观经济分析桂林市城市规划分析桂林市人口状况分析人口规模年桂林市域总人口万人，市域非农业人口万人，城市化水平。主城区户籍总人口万人，主城非农业人口万人，城市化水平。主城年以上暂住人口万人，主城实际居住人口万人。桂林市规划人口规模表单位万人项目名称年年年年市域总人口市域非农人口市域城市化率主城总人口主城非农人口主城城市化率主城暂住人口从上面表中反映，桂林市主城区人口增长缓慢，为了保护桂林山水风景......”。

9、“.....这跟桂林市特殊地位关系紧密。人口就业情况及工资水平桂林市房地产市场分析房地产业宏观政策分析桂林市房地产行业自年以后高速发展，除了年底开始进行大规模旧城改造引发房屋拆迁增加，吸引了大量房地产投资外，另个主要原因就是国家鼓励房地产业发展系列政策。从区域看，推动桂林市房地产业发展政策措施主要有根据国务院关于深化城镇住房制度改革决定，桂林市停止了住房实物福利分配，逐步实施住房分配货币化建立了住房公积金制度。在进步深化住房制度改革同时，为鼓励住房消费，推出暂停征收固定资产投资方向调节税土地增值税，降低普通住宅契税以及免征空置房契税营业税等政策。桂林市从年元月起停止单位自筹建房，单位职工住房主要通过全额集资建房方式解决，这政策纳新颖设计方案大胆想象，不断提高开发能力和产品品质等问题是解决项目关键，是项目本身能够超越当地市场......”。