1、“.....省委十届二次全委会议决定，要在全省形成兰州天 水酒泉嘉峪关三个经济聚集区，在这个区域经济布局中，处于 中心支点的位置。这为承接省会城市的辐射，利用兰州的各类要素市 场，构建兰白核心经济区，以及利用的资源和坚实的物质技术基 础，从整体上提升经济发展水平，奠定了扎实的基础。近两年来 的发展势头看好，基础建设步伐加快，招商引资初见成效，大开发 大发展的势头已经形成。 住宅和商铺市场分析 住宅和商铺市场供给情况分析 年以来，的城市建设规模得到了前所未有的发展，各类房屋建筑面积增加了万平方米，城镇住宅和商业铺面大幅度增 长，住宅和商业铺面建设投资平均每年以的速度增长。人均居住 面积年达到了平方米，大批破旧住宅和商业网点得到了改 造，广大城镇居民的居住条件和经营环境得到了明显的改善。据调查， 城市居民家庭中居住在单元配套式住房的家庭占。然而由于经济 条件住房体制人口增长......”。

2、“.....加之现有住房中还有不少危漏房亟待改造。的 住房供需矛盾仍十分突出。 从市场调查资料可以看出，目前商品房在居民住宅中所占的 比例仍然很小，大部分为单位分配的福利房和租用房，住宅的消费潜 力和市场空间还很大。根据年房屋普查资料显示，在现有的 经营商铺中，已被购买的占。随着住房分配的货币化，消费信贷 的扩展和二三级市场的有序落实。商品房将成为居民主要的房屋来 源。 住宅和商铺市场需求情况分析 自建国以来，城镇商品房累计投资亿元，建成住宅 万平方米，商业营业用房万平方米。在定程度上缓解了单 位和个人的用房困难。 从西区看西区规划总人口数约为万人，总户数 万户左右，住宅建筑面积万平方米，本项目只占到之中的 ，况且周围又有规模较大的住宅小区，对商业的发展是有利的，将会给商铺的销售带来定的商机。调查资料显示，有近的居民 都选择了在西区购买住房，而购买商铺的人只占......”。

3、“.....表明近两年内，西区商铺作为经商和投资置业还不是居民的 首选。同时也要看到，目前房地产开发再升温，而且将出现激 烈的竞争。 项目开发宏观环境评价 综上所述，本项目开发面临的宏观环境具有如下特点 是目前省经济发展较为迅速的地区之，经济综 合实力位居全省中上水平，基础设施及交通环境日益改善国民经济 发展后劲足居民收入排名全省第三位，生活水平不断提高，为当地 房地产业的发展奠定了有力的基础。 的房地产市场近四年来逐步发展壮大，从总体上呈现过 剩，挑战与机遇同在的局面。西区住宅空置率达，商铺空置率达 。随着西区人口的增加，买方市场会逐步形成，必然会带动商业 的发展和繁荣。各楼盘均面临巨发展较为迅速的地区之，经济综 合实力位居全省中上水平，基础设施及交通环境日益改善国民经济 发展后劲足居民收入排名全省第三位，生活水平不断提高，为当地 房地产业的发展奠定了有力的基础......”。

4、“.....从总体上呈现过 剩，挑战与机遇同在的局面。西区住宅空置率达，商铺空置率达 。随着西区人口的增加，买方市场会逐步形成，必然会带动商业 的发展和繁荣。各楼盘均面临巨大的价格与营销竞争压力，但适销对 路，质量上乘，环境和品牌优势明显的楼盘会畅销无阻。 的住宅和商业铺面市场呈现如下基本特征 西区化特征随着政治经济文化中心的西迁，以 及居民对居住环境质量要求的日益提高，西区楼盘发展迅猛。前几年 是西区东部东部板块，近两年是西南西南板块和西北西北 板块的发展引人注目。主体特征日益明显房地产市场细分日益深化，各类具有 明显主题特征的楼盘占据明显的市场优势。 品牌因素日益走强历经余年的房地产业，随着外 地房地产开发企业的进驻，带入了先进的经营和管理理念，近两年已 形成了些著名的品牌。如新世纪花园云锦苑等。这些品牌在消费 者心目中留下了深刻的印象，成为他们在购买商品房时首选的因素之 ......”。

5、“..... 纺织路以北，经五路以东线。东南板块，纬二路与经七路线，多 以层是商铺，二层以上是住宅分布。 项目所在地区域环境分析 区域定义 本项目位于西部经济开发区，经六路直接与兰白高速公路相 连，这在距离和时间上把建成兰州的后花园成为可能。鉴于区域 交通特点及已经逐步形成的西区房地产开发板块，现对本区域内有关 规划及房地产供应状况作分析如下。 现状与规划 现状 所研究区域已经成长为新的中心商务区，新的城市中轴线穿越其中，是省年批准设立的首批省级开发区之，经过 十多年的逐步发展，已经形成高科技产业基地，工业园区自由贸 易区建筑城文化教育城张家岭公园，市民广场旅游度假村等 若干各具特色的区块。在西区经济开发区的影响和带动下，毗邻西区 建立了中科院高技术产业园省稀土高技术产业园 等项目。由于市政府统办楼的落成和基础设施的日趋完善......”。

6、“..... 区域规划发展方向 本项目分析的区域可分属四个片区，即东南片区西南片区西 北片区和东北片区。前者属于城市政治文化区，位于着力打造 的东翼大组团，其发展方向是建设为政治经济文化和教育中 心发展带。而项目所在的西南片区，依托东翼大组团，以外向型工业 为主要发展方向。东北片区属于西区的东进拓展轴，其发展以商 业和住宅及教育文化为方向。西北片区将建设为制造业的基地 及生产中心和世纪经济增长的核心区域之。 房地产开发供应量 区域内纬六路经七路线，随着各种设施的日益完善，近 两年来已成为西区的开发投资热点地区。较大的楼盘有位于东南片 区的新世纪花园西苑小区位于西南片区的云锦苑位于 西北片区的西部大市场及位于东北片区的有城建开发公司开 发建设的西山住宅小区。随着位于东南片区的国芳百盛商贸中心的继续建设，供应量在可预见的未来将进步放大。同质楼盘 供应量大，价格竞争将不可避免......”。

7、“.....且项目类型相似，可以认为本项目的投建受此影响最大。 项目开发条件分析 地块概况 本项目地块濒临西区市中心，位于西区东北角，首期征地 亩，可发展用地亩，距老城区公里，距兰州城区仅公 里，西接西火车站,与老城区隔河相望。地块属温带大陆气候， 年平均气温，月平均气温，七月平均气温。年平 均降水量毫升，无霜期天。地下水资源较丰富。 地块所在区域城市规划 年政府工作报告中指出大力发展园区经济,突出 抓好高技术产业园和西区开发区建设,加快基础设施和公共服务设施 的建设配套,不断增强承载能力和综合服务功能。把经济开发区建成 乃至西部地区重要的高科技产业开发高地。目前已规划经济 开发区万平方公里，由此可知，西区及临近地区未来将发展成 为政治经济文化中心以及承载接续产业，实现经济转型和安 置就业的新平台和基地。交通 公路和航空 西区公路交通四通八达，主要干线公路有国道线......”。

8、“.....到兰 州的高速公路已经开通，至兰州中川机场仅有多公里。可为之提 供空行之便 铁路 白银宝积山兰州包头铁路贯穿全境，日过境 客货列车达列 综上所述 目前该地块具有水陆空兼备的交通优势，出入该地块的交通十分 方便。国道线白银刘柯寨高速公路，铁路公路之行 任其选择，南来北往，东去西出。即将开通的黄河水运，不仅可供人 们饱揽黄河风情，而且还可提供水上通道。这些设施的存在，将直接 为区域内，尤其是道路沿线楼盘带来升值空间。 该地块建设文化商业街的优势和劣势分析 优势 注重文化品位，打造精品的开发理念有利于树立别具 格的项目形象，以较低成本迅速占领市场。 目前西区的房地产市场豪强林立，有些开发商以很快的速度实施 扩张，往往容易是消费者产生粗制滥造的印象。本项目与之恰成鲜明对比，将形成文化社区，精品楼盘的口碑。注重品牌开发，打 动消费群......”。

9、“.....可助公司以较低 营销费用支出迅速占领市场，并可有利地支援项目在长期开发中保持 较优价格。 可根据地块地理特点，规划布置商业街和住宅组团。充分 利用景观优势，迎合人乐水好林生活向往。形成别具格 的竞争优势。也恰恰是目前西区各楼盘欠缺的买点。 土地面积大，项目首期征地亩，可征地面积近 亩，项目投资额大，本研究报告初步估算，仅首期亩用地的 开发，即需投入万元资金，吸引数百名经营者迁入，对于 吸引投资解决就业带旺方经济都有不可估量的作用。 该地块是开发上尚未涉足的处女地，位于未来重点发 展区域内，潜力大。 劣势 西区绿化面积较低，与老城区的楼盘相比有定差距，增 加了建设开发成本。 西区目前经济欠发达，生活配套不完善，区内的购物娱 乐医疗教育金融等各种设施都不能满足经营和居住的需要。 项目开发竞争对手分析区域内竞争对手及竞争性楼盘分析 四年来，先后有家房地产开发企业进入进行商品房开发......”。