1、“.....说明项目可按事先规定贴现率即获利，在所研究经济寿命内发生投资净收益，有经济效果，项目开发方案可行。三投资利润率项目投资利润率利润投资总额四项目经济效益评价指标汇总项目明细项目数值动态指标财务内部收益率财务净现值单位万元静态指标投资利润率五盈亏平衡分析假定本项目总投资不变，且售价与收款进度如基准方案所设，设销售率为时候刚好盈亏平衡，即经营收入开发成本费用剩余物业成本价值经营税金及附加，也即，则由计算可得，当销售率为时，全部投资利润率为零，也即投资刚能保本。即项目盈亏平衡点为般认为，当盈亏平衡点经营率时，项目风险较低，本项目盈亏平衡点经营率为，可见风险在可承受范围内。第九章偿债能力及担保分析第节偿债资金来源及偿债能力分析本项目利润来源有四个方面见第八章，前期用于偿还银行贷款资金主要靠物业销售收入，至年底，需要偿还银行贷款本金为万元利息按季支付，在投资估算中作为成本已考虑进去......”。

2、“.....平均债务覆盖率为，可见，项目全部投资所产生现金流量对债务偿还还是相当有保障。二本项目现金流分析当中有部分剩余物业是按成本价计算，实际上市场价值往往远高于成本价，真实净现金流应大于万元。三本项目建成后其他方面收益见第八章也为偿还银行贷款提供了强有力保障。总体看来，项目在建成之后，经济效益很好，收入来源稳定可靠，对债务保障程度较高，因此，本项目偿债能力很强。第二节贷款期限选择本项目年全面投入，年有部分资金回笼，回笼资金又须再投入到项目中去，年回笼资金可用于偿还银行贷款，所以贷款期选择年，按季付息，到期次还清本金及剩余利息。第三节贷款担保分析贷款担保问题本项目贷款担保可用项目公司所购全部土地进行抵押担保，项目公司购买土地帐面价值详见土地使用权证书及抵押物清单为万元，其中，商业用地帐面价值为万元，约每平方米元，工业用地帐面价值为万元，约每平方米元。年月......”。

3、“.....其中有块土地分布在项目公司所购土地周围，这些土地最高成交价为块商业用地每平方米元，最低为块住宅用地每平方米元详见有关扬州市土地拍卖公告，根据本项目地块位置及用途，商业用地市场价不会少于每平方米元，不考虑工业用地升值因素，本项目商业用地市场总价应为万元，加上工业用地成本价万元，整个项目用地市场总价应为万元。贷款万元，占抵押标物，可见土地抵押担保还是相当有保障。二分阶段担保问题本项目在建设阶段贷款万元可用所有土地进行抵押担保，待完工将进入到销售阶段时，用地面上建筑物进行二次抵押，同时解除拟销售物业所占土地抵押，使销售得以按正常进行，保证资金按计划回笼，将风险降到最低。第四节评价结论和实施建议研究结论通过对该项目市场分析可知，扬州国际珠宝城项目处于邗江开发区未来中心区地理位置，升值空间较大。据调研分析，随着扬州城市西移，区四园规划......”。

4、“.....同时，该项目经济效益评价指标显示，其具有高出行业基准收益率产业园住宅二倍多内部收益率般为。该项目是可行。二有关说明及建议本报告结论是秉着谨慎与负责态度，在所占有资料基础上进行调查估算分析预测后得出，鉴于目前珠宝城市场客观条件及本项目实际状况，我们对报告有关问题需进步作出说明，并提出若干建议本报告投资估算是参照国内目前同类型项目投资水平，结合本项目自身特点估算，由于项目工程施工条件和方法需进步研究确定，有关税费减免情况还有待落实，因此实际投资成本将根据上述问题深入作适当调整。本项目测算是在多方考察国内珠宝产业园基础上，参照同类竞争物业价格，结合本项目自身特点，确定其预期售价和租金，这在很大程度上依赖于目前珠宝产业园供求关系和未来几年我国珠宝首饰业发展情况。同时珠宝市场营业状况与管理水平，对在激烈市场竞争中能保持较好售价水平至关重要。我们除应密切地注意市场选择合适市场策略外......”。

5、“.....尽可能减少风险，达到项目盈利目标，并取得良好社会效益与环境效益。附财务测算表投资估算汇总表项目开发和销售进度初步按排表经营收入年度预测表投资计划与资金筹措表经营总收入预测表税后利润测算表财务现金流量表剩余物业成本价值览表抵押物清单增幅，销往中国内地珠宝亦上升。香港商报今年国际金价走高，目前已接近每盎司克美元。据全球最大黄金生产商纽蒙特矿产公司预计因供应维持目前水平，而国际市场需求旺盛，同时美元可能进步走软，未来个月内金价可能进步上涨。世纪珠宝网而国际铂金原材料价格再次上冲，铂金首饰价格上涨，原料迅速从每盎司美元上升到美元。而据南京市场反馈，铂金饰品每克涨幅在元。世纪珠宝网以上可见国际珠宝市场总体趋旺势头。二虎视眈眈中国市场，争先恐后抢滩登陆昔日被看成单纯珠宝加工制造地中国内地，如今被国际珠宝首饰界视为潜在最大消费市场。接近亿美元年销售额巨大市场潜力......”。

6、“.....自年我国恢复黄金饰品市场后，内地黄金及珠宝首饰消费迅速增长。据不完全统计，年我国首饰消费超过亿元人民币，黄金消费量则连续数年平稳保持在吨左右。来自德国慕尼黑国际展览集团项预测显示，年中国有希望成为第章总论第节项目名称及简介项目名称中国扬州国际珠宝城二项目简介中国扬州国际珠宝城是由香港罗兰斯宝集团在扬州市投资建设个集珠宝加工经营展示拍卖批发国际交易为体大型房地产综合开发项目。项目座落于扬州市城区江阳大道与扬瓜路交汇处黄金地段。扬州珠宝城占地亩，总建筑面积万平方米，投资亿港元，计划引进国内外知名珠宝生产企业多家，珠宝经营及相关领域数千商家按照资源集约化经营规模化运作产业化衔接链式化国际经营理念，将珠宝原材料集散交易珠宝加工珠宝经营珠宝珠宝拍卖交易珠宝出口等各个产业环节进行有机整合并全面开放，供世界各地珠宝商贾在此投资设厂，加工生产展示销售拍卖......”。

7、“.....并与扬州地域文化有机融合，将扬州珠宝城打造成个国际流珠宝产业平台，形成产供销条龙中国珠宝专业大市场，形成象虎门服装中山灯饰顺德家私模式产业集散中心扬州珠宝。如果说长江是条美丽项链，那么，扬州珠宝城无疑就是镶嵌在项链上颗璀璨夺目钻石。珠宝城建成后，将会提供上万个工作岗位，预计珠宝城年产值和交易额达亿元以上，约占全国年产值和交易额以上，形成为中国最大珠宝产业基地之。第二节项目开发单位基本情况核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,项目公司扬州珠宝城实业有限公司成立日期年月日经营范围开发生产营销珠宝及相关配套产品。房地产开发销售租赁及物业管理。企业类型独资经营港资注册资本万美元注册住所扬州市邗江区法人代表钟永森第三节项目规划概况项目位置扬州市邗江区江阳西路与扬瓜路交汇处占地面积亩......”。

8、“.....其中商业用地亩，工业用地亩，土地款已全额付清，商业及工业用地国有土地使用证已全部办好。第二期酒店用地亩，届时将按合同约定供地付款。目前，工程详细施工规划即将完成，施工前期准备工作正在紧张进行中，预计年月珠宝大厦珠宝市场步行街珠宝加工厂区区先期动工，其他工程将按项目开发进度如期安排开工。全部工程为期三年半完工。该项目位于扬州市城区主干道江阳西路南侧......”。

9、“.....其整体规划和单体设计都是聘请香港新加坡等地名家，按照国际流珠宝产业平台进行规划设计，功能明确完善，建筑风格充份显示行业主题，既金碧辉煌又豪华气派协调致。建成后珠宝城将成为扬州市道靓丽风景线。项目代表性工程特大珠宝加工区按珠宝加工种类由大组团幢现代化高级厂房组成。珠宝市场步行街其造型和用料均采用世界产玉区建筑风格，经名家精心雕琢而成，内设缅甸街印度街非洲街新疆和田街等。届时，全世界珠宝玉石将汇集于此，让人如同置身于珠宝大世界，世界珠宝玉石尽显眼前，任君选购。珠宝展示中心外型为米，内设圆形方形八角形三大中庭，中庭错落有致，融会贯通，四楼拍卖大厅金碧辉煌，雍容典雅，豪华气派，万千珠宝在此拍卖展示和交易。珠宝大酒店建筑面积万平方米，拥有间豪华套房，是专为方便珠宝商贾集中经商和进行行业交流明与重要文化艺术独特载体......”。