况变化风素主要是指系列与经济环境和经济发展有关不确定因素。包括市场供求风险财务风险地价风险融资风险管理风险工程招投标风险国民经济状况变化风险。技术风险房地产技术风险是指由于科学技术进步技术结构以及相关变量变动给房地产开发商和经营者可能带来损失。包括建筑材料改变和更新风险建筑施工技术和工艺革新风险建筑设计变动或计算失误风险设备故障或损坏风险建筑生产力因素短缺风险施工事故风险市场供求风险。社会风险社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素变化对房地产市场影响，从而给从事房地产商品生产和经营投资者带来损失可能性。房地产市场社会风险因素主要有城市规划风险区域发展风险公众干预风险住客干预风险治安风险。内部决策和管理风险内部决策和管理风险是指由于开发商策划失误决策失误或经营管理不善导致预期收入水平不能够实现，包括投资方式地点类型风险选择人财物组织管理风险等。投资风险控制及早地发现或预测到这些风险并能及时地采取有效措施，化解或缓和减轻控制这些风险。房地产投资成功在很大程度上依赖于对风险认识和管理。该项目控制风险方式包括三项措施通过加快进度来回避风险开发经营周期越长项目建成以后经济形势就越难预测。其次，开发经营周期越长项目建成以后政治形势也越难预测。所以回避房地产开发经营风险办法快完成开发项目。针对该项目，我们采取提高选址速度利用法律手段来保证迁址工作顺利进行采用招投标办法和建设单位签订具有法律效应承包合同，以保证资金充分供应，与建筑材料等物资供应赏签订施工材料供应合同。这样极可能避免不必要因素影响。通过市场调查来降低风险通过市场调查，获得尽可能多信息。获得信息有关投资环境和投资项目市场信息越多，作出预测就越精确，从而能进行正确科学决策，包括投资项目选择区位选择时机选择融资选择租售选择等等。这样就能把不确定性降低到最低限度，较好地控制房地产投资过程中风险。通过加强管理来控制风险良好项目管理是重要保证。从投资开发来看，项目全过程投资进度和质量是重点。聘请有经验房地产专家进行指导是非常有必要，可以有效地减少经营费用提高收益水平，进而降低并控制风险。第九章研究结论与建议研究结论在经过经济效益，社会效益，环境效益综合分析后，可以得出本项目可行性研究结论项目具有较好社会经济环境效益，项目可行。项目建设本项目建筑工程量较大，施工周期较长。工程建设中应多听取有关专家意见和建议，有关设计论证施工要紧密配合。对于建设过程中出现问题，应用科学方法进行分析比较论证，在设计和施工中，吸取国内外建筑综合体建设经验，采用合理，可行有效技术手段，确保工程万无失。因为本项目施工质量要求较高，投资较大，建议建设方采用招标方式择优选取有类似施工经验单位进行现场施工，在严把质量关，保证工程质量前提下合理科学控制建设成本，努力降低造价，确保工程建设按期完成。第章总论项目概况项目名称大型综合性站式购物休闲商业中心投资方担保有限公司开发商房地产开发有限公司暂定名商业管理商业管理有限公司设计单位中国建筑设计研究院项目介绍位于中国山东省市河东新区商业娱乐区地块，大型综合性站式购物休闲商业中心，拟建设大型单体五星级豪华酒店级写字楼别墅，占地面积内红线平方米亩，外红线平方米亩，总建筑面积万平方米，总建筑面积万平方米。项目定位市及周边地区高端市场，建成后将成为市乃至山东省形象工程标志性建筑。区域状况项目位于河东新区商业娱乐区，河东中心区位于老城区与经济开发区之间，西起岔河风景区，东至新兴路含金融条街，北起花园路，南至东方路南侧号到路线，总面积平方公里。项目地块四面临路，周边道路状况较好，交通便捷度较好。项目位于新区，新区为统规划建设区域，新区内建有大学城商务中心文化中心行政中心集中绿地，自然和人文环境较好，地理位置优越。项目四至地块东至新兴路南至新河路西至河东大道北至号线，土地面积平方米，矩形，形状规则，可利用程度好。项目技术参数占地面积内红线平方米亩外红线平方米亩总建筑面积万平方米其中单体万平方米五星级豪华酒店万平方米级写字楼万平方米别墅万平方米经营方式大型级写字楼别墅以销售为主，五星级豪华酒店委托国际知名酒店管理公司管理经营。人文精神表现为种朴素，平和人文气质，商业建筑则应表达出较强宣传丰富。对步行空间强调是生活感受中最重要部分之，本方案将步行空间引入建筑中，将步行感受转为建筑中空间，建筑成为步行背景，跌落空间层次成为步行街景。不同步行线路阶梯，玻璃通行主轴，形成了功能多样，层次丰富半室外共享空间城市与建筑过渡空间。同时又将建筑各个不同功能区有机联系起来。现代社会各界对于健康环境关注超过了以往任何时期，而半室外空间良好自然通风，在为人员密集大型集会文化健身娱乐活动提供了便利同时，它又有力保护了人们健康。同时屋顶平台又自然形成了个避难层，为主楼及群房人员安全疏散提供了有力条件。交通组织与停车办公楼群地下层，为主要停车场，地下层结合人防设置。机动车沿南北路入地下停车场。商业楼群地下层商业，地下层为机房及仓库，局部计作为个群体设计项目，坐落于新城这样个建筑环境优美大环境中，设计本身协调感是设计品质最重要基础。协调理念从个层次进行理解。设计主题和理念与时代背景，城市背景，开发背景协调。设计主题选择信息时代主流理念信息建筑理念及其总思路已在前文提到。作为新城建筑，设计应表达出如下与城市背景协调理念文脉延承长期历史沉淀形成了建筑气质和风格，各个阶段建筑中包含着城市不同时期历史记忆，在这些记忆中，积淀了城市各个时代建筑文化特色，成为都市中珍贵建筑文化脉络。之后建筑，在对这条文脉继承中生成，在新时期建筑手段，建筑材料中，更丰富理解和解译本设计建筑气质，统于城市建筑气氛中，又使城市风格表达更加丰富。对步行空间强调是生活感受中最重要部分之，本方案将步行空间引入建筑中，将步行感受转为建筑中空间，建筑成为步行背景，跌落空间层次成为步行街景。不同步行线路阶梯，玻璃通廊，孤行信步道相互穿插，形成丰富步行感受。人文氛围建筑人文氛围形成有两个因素，是商业群体建筑内涵，既属于建筑种类内涵。二是个性建筑有别于社会其他同类建筑特征。人文精神表现为种朴素，平和人文气质，商业建筑则应表达出较强宣传特性。本设计以典雅和谐为基调，以洁净体量和信息化理念作为商业建筑个性特征，在典雅人文气质基调上进行空间组织。从开发角度，设计按照周边开发情整体发展特点，以及未来使用者特点进行协调设计。总体布置为集中围合型，商业娱乐部分和写字楼，酒店自然形成围合界面，居住区自成体系，又与商业区做形式和形态呼应，各个功能部分即分又合，按功能结合成组布置。过多装饰和复杂建筑构成方式对于群体建筑风格并不合适，我们在设计中希望寻求种朴素大气建筑风格，使用合理建筑材料进行协调组织，在经济上较低投入，而达到良好效果，使整体风格在较高设计基调中作到和谐统。二建筑群体关系协调设计应表达出如下群体设计协调理念层次秩序在具体设计中，建筑表达出丰富而有机空间内涵。其空间在广场导引展开主体交流结束空间基本序列中变化，服从主序列，并生成次序列。各部分形成广场分轴线分功能次轴线次功能次序，按主分次三个层次组织空间。整合景观设计应在整体空间架构中生成。本案规划道路骨架和空间整体关系为外围内分，外围形成围合，内部功能则分开布置，形成不同分区体系。这种原则决定了本方案总体框架。并进步决定次级设计，如景观和细部设计方法，本设计原则是对整体设计体系遵从，着力于发展与整体和谐建筑环境。三群体中各个单体建筑内涵协调，包括建筑秩序明确，建筑风格清晰，单体建筑各细部呼应，不同建筑部分间收放配合和单体整体空间流畅。在单体设计意象上，体现商业居住性建筑特色，在设计中力求简洁大方，细部处理追求简约中丰富变化。设计手法中体量简明，高层写字楼与高层酒店，采用简洁立面划分，与精美细部结合，运用现代简洁手法阐释建筑个性意象。单体细部形式，采用多层次组织节奏，室内外空间互相呼应，使单体内每处空间都充满生机与活力。同时利用构架等与退台配合，虚实变化，使立面更显生动。个体不同局部注意商业建筑时代品质特征同时强调温馨和谐气氛和典雅尺度，使整体气氛产生协调而富有内涵现代商业品质。各部分功能间产生丰富联系。交流空间成为建筑重要特征。项目规划设计方案规划总体结构本案占地平方米，由组较大功能分区组成相对独立组群区域，主要为商业区，高层办公区，酒店区和居住区。商业区采用多层集中式布置，高层办公区采用塔式办公楼和板式酒店，与空间丰富商业娱乐区结合布置方式，居住区独立成组布置。通过外环组织交通。