1、“.....物业管理费用需求物业管理费承担能力研究美元平米月以下以上在物业管理费承受能力研究中，我们发现美元平米月和美元平米月分别有和客户接受，美元平米月以上高价也有客户表示能够承担，本项目竣工时间是否符合公司扩张计划是否符合贵司扩张计划基本符合不好说不符合研究发现，企业扩张符合本项目开发期，企业现在不好说是否符合本项目开发期。第四章项目分析和结论建议分析项目优势本项目为世纪北京市大标志性建筑，米双塔写字楼将成为东二环沿线标志性建筑，醒目气派恢弘。本项目为北京是目前最大公建项目，总建筑规模达万平米，集高档写字楼酒店酒店式公寓机场轻轨地面公交换乘为体综合性建筑群体，在成功完善配套设施同时也有效聚拢了人气，具有得天独厚规模优势。机场轻轨投入运营和机场高速路延伸，使本项目成为名副其实国门，诱人概念无疑将为本项目吸引更多眼球。做为奥运会配套工程......”。

2、“.....项目劣势本项目规模和体量堪称目前北京写字楼市场之最，在多种功能和业态并存为项目带来便利和卖点同时，能否为客户营造个舒适办公环境成为本项目大隐患。深访显示，标准层面积是国际企业集团选择物业时重要参考依据，写字楼部分做为东华广场部分，且具有地标性建筑景观同时，必然牺牲了占地面积，直接导致标准层面积收缩，不利于吸引大型集团总部入住。项目机会在房地产市场中，概念对个项目成功起着举足轻重作用，交通枢纽国门商务区第二空港概念旦推出，无疑将成为市场中亮点，加之地标性建筑景观，米高写字楼将成为屹立在国门颗璀璨明珠。在年项目落成投入使用后，庞大体量在很好营造了商业务氛围同时，附以项目三大概念，必将吸引众多国内外集团企业眼球，但东直门地区稀缺土地资源必将使本项目成为客户唯镖靶。项目东邻第二使馆区南距外交部公里北到首都机场轻轨直达仅分钟左右......”。

3、“.....确立了本项目在日渐成熟东直门商圈核心地位。项目风险东直门地区目前商务业氛围均不够浓厚，就目前情况看，在项目未投入运营前，对招商不利。深访期间，有少数客户例如东盛科技对本项目能否按期交付使用持怀疑态度，但也说明在项目尚未动工时，已经有客户对区域表示出了定兴趣。二客群定位主力次主力潜在主力客群描述运输贸易类和金融投资类企业是最本项目接受度在以上企业，他们应视为本项目主力客群，其中金融投资类可承受售价范围在美金平米，金融投资类企业可以接受租金范围是美元平米月运输贸易类企业对本项目只考虑租赁，租金范围较为分散，但也有运输贸易类企业客户可以承受美元平米月租金，美元平米月和美元平米月租金各有客户可以接受，表明主力客群，尤其是金融投资类企业经济承受能力是非常强......”。

4、“.....我们将这三类企业视为次主力客群，广告传媒类企业客户可以接受元平米价位，元平米高价承受者全部来自咨询服务类企业，但同时剩余咨询服务类企业可以承受价格却是最低元平米，只能表明该行业经济接受能力比较强，通讯类企业在售价承受范围都在元平米，是经济承受能力最弱次主力客群企业，详见下表附表次主力客群特征企业类型接受度主力售价承受范围所占比例主力租金承受范围所占比例广告传媒类美金平米美元平米月通讯类美金平米美元平米月咨询服务类美金平米美元平米月潜在客群描述汽车工业类企业和制造类企业对本项目接受度均在以下，我们将这两类企业定位于潜在客户......”。

5、“.....可自由分割空间整层出售将地标性米双塔写字楼定位于国内外大型企业集团总部办公区。米中庭式生态写字楼金融投资类咨询服务类企业，主推生态概念和中庭式概念，打造成具有舒适创作空间和惬意办公环境纯生态写字楼。小户型写字楼传媒类企业，尤其是全球知名媒体驻京联络处特殊政治因素和历史背景使境外媒体记者站直入住在外交部指定涉外公寓楼内办公，且对该类企业有严格人员控制，租金水平也在美元平米月以内，历史习惯使该类企业钟爱于在小户型写字楼内办公且该类企业对交通与外交部距离扎堆成规模要求非常之高，项目距离机场交通方便南距外交部公里，且政策业已放开，所以只需成功吸引家记者站，就会有家闻风而动，从而顺利将最不被人看好鸡肋小户型写字楼，缔造成最具特色最具卖点国际传媒港。四产品功能设计建议电梯以每万平米部分区电梯高标准配置，将电梯间做宽敞明亮......”。

6、“.....例如，嘉里中心北楼英特尔公司位于层，分区电梯为层，导致层客户对电梯不满意度加剧。因此，最好将大企业安排在分区电梯顶层。空调采取每天小时分户计量单层独立调控，出风口分散，避免自由组合空间后导致个别出风口位于办公区域出入口位置带来制冷效果不佳。尽可能采用四管式中央空调。物业管理以深访中口碑最佳美国汉斯物业管理公司为例，做到人性化对刚入住企业实施多项优惠和关照对公共部位维修要及时宁可多收美分物业费，也要避免单独收取材料费手工费等附加费用，业主对每月多付千余元物业费不是很在乎，但对单项收费十分反感。停车管理调研涉及北京市顶级写字楼中，多数入住年多业主仍不能分清地下停车场布局，建议在提高服务质量同时，于设计阶段做好真正智能指示系统。保安系统对保安素质严格把关同时，做好地面停车场及周边安保工作......”。

7、“.....过万平米，从下图来看，写字楼供给高峰时段集中在年年，年总体供给量接近万平米，年更是减至万平米。上半年下半年上半年下半年年年年待定附图北京在售在建写字楼项目供应体量分时段不同在建在售写字楼项目供给分析从不同区域在建在售写字楼供给体量来看，东部基本上占半，达到万平米，占在建在售面积金融街居第二位，到达万平米，占在建在售面积，其次是中关村区域，在建在售面积接近万平米，占总体再次是亚奥区域，在建在售面积达到万平米，占总体西直门和北三环地区分别以万平米和万平米占和。东部区域金融街中关村亚奥西直门北三环附图北京不同区域在售在建写字楼项目供应体量东部区域金融街中关村亚奥西直门北三环附图北京不同区域在售在建写字楼供应比例总体来讲，东部区域写字楼供给仍然比较密集，年年供给量都比较平稳，每年供给体量主要集中在万平米之间，年是供给高峰时期，接近万平米......”。

8、“.....处于第二位，除年以外，其他年份供给量相对比较稳定。年全年供给量接近万平米，年接近万平米，年接近万平米，由于目前有部分项目具体时间表没有最后确定接近万平米体量，所以不排除金融街在年形成供给高峰时期，金融街供给量主要来源于金融街中心区项目。年上半年下半年上半年下半年年年年不确定附图年年金融街写字楼供给情况从目前掌握情况来看，中关村地区在建在售项目竣工时间主要集中在年下半年。接近万平米，中关村区域供给量主要来源于中关村西区。年上半年下半年上半年下半年年年年不确定附图年年中关村写字楼供给情况亚运村和奥运村地区，随着奥运会临近，写字楼供给面积也呈现上升区域，该区域目前主要有金泉广场和摩根中心个巨型项目在建设，从项目竣工交付使用时间表来看，主要集中在年和年期间......”。

9、“.....北三环主要有金隅嘉业皇安大厦新燕莎集团燕莎盛世城建大厦西直门区域主要有西环广场项目富海中心枫蓝国际中心等项目。年上半年下半年上半年下半年年年年不确定北三环供给量西直门供给量附图年年其他区域写字楼供给情况在建在售写字楼项目高度分析目前在建在售项目最高国贸期，达到米，全北京市写字楼项目高度超过或者接近本项目还有中关村金融中心米，中环世贸广场米，北京财富中心米，华贸中心米，银泰中心米。朝阳门东直门国贸建国门外金融街王府井西长安街西直门中关村北三环总体区域平均高度最高高度附图不同区域在建在售写字楼项目高度分析在建在售项目层数分析建国门外国贸北三环亚奥东直门西直门中关村朝阳门东长安街金融街西长安街总体平均值最高层数值附图不同区域在建在售写字楼项目层数分析在建在售项目项目使用率在建在售项目使用率基本上在之间......”。