1、“.....南北长总用地面积平方米总建筑面积平方米容积率覆盖率绿地率物业型态多层住宅社区商业后期建议考虑局部开发少量规模的投资型物业产权酒店优势环境优势项目所在地自然条件优越，海资源特别是水资源优势将为项目的景观营造创造了有利条件，降低了景观营造成本地段优势项目紧靠将来从青威高速到银滩的新路，交通方便，同时靠近成熟社区，对周边辐射力强规模优势项目总规模近万平方米，较大的规模有利于景观规划及形成良好的配套品牌优势中房作为有实力的开发商，在消费者心中有较高的认同度，有利于减少购买阻力公关优势发展商在当地拥有良好的社会资源，将对项目操作带来便利劣势项目地形呈南北向狭长形，观海面积减少，导致对海景房数量减少，影响总体销价项目地形南高北低，不利于景观规划，势必增加景观营造成本项目所在地市政配套基础不完善......”。

2、“.....有相当程度上依靠外来市场，势必导致推广难度加大和费用的增加机会项目的设计处于初级阶段，可根据项目定位进行调整，通过差异化的形象营造，在规划上领先于其项目，达到减少同类竞争物业，促进销售乳山市政府积极发展旅游产业银滩是整个乳山旅游产业的重头戏，银滩的发展和知名度的提高将为项目带来契机伴随山东经济的发展，特别是山东中西部地区经济发展，产出了相当量的富有阶层，这将可能成为项目的最强有力的潜在客户潜在客户对于本项目自然条件地段认同度高，减少了销售障碍通过高素质产品中档价位定价，打造心理价位与销售价位的差距通过合理布局，缩小单位面积，在单价差距不大时创造总价优势乳山市政府南移带来的政治经济中心的南移，有可能促进本地购买力的增强威胁当地同区域市场阶段性供应量大，呈现出供过于求局面，有可能发生价格战影响销售及开发利润潜在客户分布区域分散......”。

3、“.....该项目的主流购买群体会以鲁中西部地区为主，将导致推广费用高推广难度大威海日照青岛等拥有良好自然条件的地区，房地产业也正在大力发展，有可能造成客户的分流由于度假型物业对后期经营水准要求比较高，但经营不善将影响开发商品牌及后期利润二项目分析小结海景在片区内无明显优势，但是水景是在片区中的唯项目可能阻碍片区不成熟，市政配套不完善市场认知度不高同区开发量过大，引发项目间的恶性竞争销售渠道过度分散，难以集中项目可能机会产品差异化带来的市场机会银滩大开发带来的区域市场大发展市场对银滩度假区前景的看好鲁中西地区强大的潜在购买群的发掘潜在购买群体对高品质生活的向往三项目整体思路项目操作的目的和原则利润最大化价值最大化品牌形象塑造制定区域滨海物业游戏规则，抬高滨海类型物业门槛......”。

4、“.....素质上彻底击败竞争对手深度挖掘海景资源，提升社区整体价值从社区高价值定位入手制定滨海物业开发模式与标准与传统的三室居家型物业户型定位等区分，强化特定城市产品的市场区隔营销引导先炒片区提倡新的生活方式第三代滨海物业后炒中房蔚蓝海岸，消除未成熟的片区影响推广方式手法策略多样化区域城市路演旅游地产营销体验营销旅游看房概念银滩三日游等项目操作策略根据项目特点，结合项目整体优势，规避项目劣势，整合项目资源，塑造鲜明的项目形象。资源整合政府资源通过与政府的紧密合作......”。

5、“.....将项目的宣传推广形象树立与整体趋势有机地结合起来社会资源整合项目的社会资源，与项目周边的高尔夫资源疗养院资源大庆资源等与项目进行结合，将社会功能项目化，增加项目的附加值旅游资源本地区是个旅游资源丰富的地区，非常规人流量的多寡与旅游季节因素息息相关。因此，与当地旅游部门旅游行业结合，在推广区域旅游资源的同时，将本项目推介给广大的消费者，同时，在政府旅游活动中与项目形成有机地宣传互动，在旅游人群的结点摆放项目的宣传资料，扩大项目宣传面，与旅行社等结合，进行特色化旅游看房活动等。区域产业资源将区域产业旅游业渔业农业等与项目进行复合，将项目的区域特质凸显出来，对项目进行深入的价值挖掘价值提升乳山区域项目价值提升利用政府资源整体造势，提升整体区域价值采取市场形象领先战略，由中房发起，成立区域项目推广联合体，凸显市场形象和产品形象组合项目资源......”。

6、“.....提倡海文化海韵等内质，与其它区域同类项目进行区隔同时结合旅游文化进行文化提升理念价值推广差异化项目形象营造定位差异形象定位差异价格差异总价产品的差异建筑规划理念对水概念亲海概念内水景概念的充分挖掘景观概念等的差异项目资源整合和附加价值设计的差异服务内容和质量如物业管理等的差异营销推广能力整合的差异。市场调查篇项目所在区域概况乳山市况地理位置乳山市位于山东半岛东南端，北纬至，东经至。东邻文登市，西毗海阳市，北接烟台市牟平区，南濒黄海。国道和青威高速公路穿境而过。东西最大横距公里，南北最大纵距公里，总面积平方公里。乳山市海岸线西起乳山口，东至浪暖口，全长公里。市区至青岛烟台威海三市汽车路程均在个半小时以内。气候环境乳山市地处中纬度暖温带季风气候区，四季变化和季风进退都较明显，与同纬度的内陆相比，具有气候温和温差较小雨水丰沛光照充足无霜期长的特点......”。

7、“.....累年平均气温，累年平均降水量毫米，累年平均气压百帕，累年平均无霜期为天，累年平均相对湿度为。秋冬季以北风西北风为主，春夏季以南风东南风或西南风为主，累年平均风速为米秒。人口情况乳山市总人口约万人，人口密度为人平方公里。全市共有个民族汉族佤族拉祜族朝鲜族白族傣族彝族满族布朗族纳西族傈僳族壮族藏族苗族回族哈尼族蒙古族土家族布依族怒族普米族水族达斡尔族维吾尔族哈萨克族黎族高山族畲族，汉族占全市总人口的。自然资源乳山依山傍海，资源丰富，素有金岭银滩之誉。年产对虾扇贝海参鲍鱼等海珍品及各种鱼类贝类多万吨，年产苹果阳梨板栗等多种水果及干杂果多万先后成功接待了国家少年足球队国家青年足球队天津泰达足球队深圳平安足球队及青岛啤酒足球队。青岛颐中足球训练中心不仅成为海牛队常设性的训练基地，也是中国北方最大的封闭性足球训练基地。南海湾宾馆该项目由黑龙江绥芬河春龙房地产公司兴建......”。

8、“.....建筑面积平方米，拥有标准客房间，其中甲级客房间元床位，乙级客房间元床位，豪华套房处元床位，小套房处元床位，可同时容纳人就餐娱乐，是集海上吃住游玩娱为体的综合性旅游项目。鑫源度假村该度假村为河南省鑫港房地产开发公司投资万元在银滩开发建设的，其中位于度假村内的鑫港大酒店投资多万元人民币，已于年正式建成对外营业。鑫港度假村设有淡水游泳池，并建有直通海边的灯光长廊。乳山财税培训中心该项目由乳山市财政投资公司投资建设。总投资万元人民币，建筑面积平方米。财税培训中心是集餐饮娱乐旅游度假会议接待为体的综合性旅游服务设施。长庆度假村该项目由长庆油田投资万元人民币开发建设栋别墅栋综合楼，建筑面积平方米，是集旅游度假餐饮为体的综合性旅游度假单元。该度假村已于年正式对外营业。分析由于银滩的经济是个以旅游业为主导的季节性经济，所以，在银滩近年的开发历程中......”。

9、“.....伴随着银滩的大开发和银滩旅游度假业的发展，酒店类地产，特别是新型的酒店类物业例如分时度假酒店特小面积别墅等在整个银滩开发进程中将继续扮演着重要的角色。五项目参照区域与竞争楼盘日照市参照区域比较日照地理位置地处中国沿海中段，山东半岛南翼，东临黄海，隔海与日本韩国相望，北邻青岛，南接江苏连云港，西通中国内陆诸省区。现辖东港区五莲县莒县，设置岚山办事处日照开发区山海天旅游度假区，面积平方公里。自然资源自然资源丰富，包括农业资源林木资源非金属矿产资源以及海洋资源，拥有全国最大的海产品交易市场，是国内四大水产品育苗中心之。旅游资源日照依山傍海，旅游资源突出，境内有日照海滨国家森林公园山海天旅游度假区万平口景区灯塔景区及多处海水浴场。龙山文化的典型代表两城遗址被誉为亚洲最早的城市。河山摩崖石刻日照二字为世界汉字摩崖之最。浮来山有距今余年的天下第银杏树和刘勰故居......”。