1、“.....本阶段由于销售的基本要素如楼书卖场沙盘模型及销售队伍等已经完成，可以接受内部认购不收订金，。正式销售阶段项目主体工程结构封顶后年第四季度月份开始，预计时间十个月建立在前两个阶段的公关效果之上，在这阶段，推广的力度和费用都达到了最大极限。报纸户外广告直邮现场展销宣传资料模型等所有公关手段和销售工具全面展开。本阶段，集中宣传，造成项目销售的轰动效应，以迅速完成销售目标。甚至可以考虑委托内地目标区域市场的销售机构进行异地销售。第四章项目投资收益分析项目基本情况项目概况该项目产权登记的房屋类型为旅馆，土地规定用途为旅宾馆，产权登记总建筑面积，主体结构为框架结构共十层，外加地下室层及层顶加层共二层，土地使用期限为年月日至年月日止。目前层为天翔大酒店酒店，共有套客房层主要由大宴楼餐厅经营。现拟将该项目整体收购，并在原有结构基础上进行扩建。扩建计划为按标准层结构加高层，使总层数达到层......”。

2、“.....使总建筑面积达到平方米。扩建后项目用途仍为旅宾馆，并预按产权式酒店进行产权分割与销售项目收购价格范围经测算，本项目地价现有建筑及部分设施设备的正常收购单价范围应在元平米左右，正常收购总价范围应在万万元人民币之间，本次投资收益分析中暂按单价元平米，总价万元计算。二项目最佳利用方式构思根据该项目所处地段经营现状及项目土地规定用途，该地块项目要想获得最大收益，最可行的方案就是在原有基础上规划档次更为提高的宾馆酒店，定位为产权式酒店，争取中高端投资客户，确保以优越的地理位臵交通条件和全面的配套设施来赢得市场。项目扩建总体规划方案设计总基底面积，项目主要经济指标分别见表。项目主要技术经济指标项目数量单位总建筑面积地上建筑面积客房建筑面积客房套数套餐厅建筑面积配套设施建筑面积其他车位地下车库建筑面积地下车位数个地上车位数个最佳开发建设方案设计鉴于项目当前经营状况良好......”。

3、“.....在扩建加层过程中加强工程管理，确保安全防尘防噪等达到下面正常营业的要求，并符合相关规定。计划整个地块的开发建设周期为个月，销售周期为个月。其中可行性研究及规划报批等前期准备阶段为个月，项目收购后个月开始扩建工程施工，预计个月后扩建工程主体与装修基本完成，再开始层以下的装修改造工程。计划至工程全部结束时完成全部销售。与此对应的项目投资与融资计划如下表所示开发进度安排本项目自年月开始编制项目建议书及可行性研究，计划拟于年月开工，年月竣工，建设期为个月。建设形象进度详见下表序时间内容年年号可行性研究初步设计施工图设计扩建工程扩建装配工程十层以下改造及装配工程市政配套工程收尾工程竣工三投资收益分析总成本费用营业成本项目收购费用预计正常的项目收购费用为万元建设投资根据估算，建设投资万元。不可预见费估算为开发成本的。详见下表总成本费用预测表单位万元项目建设经营期合计年年年投资总额......”。

4、“.....项目产权酒店部分均价定为元平米，产权酒店可销售面积约为平米另有至三层餐厅平米及地下室平米拟租赁经营，本次未计入销售面积，据此可以测算出产权酒店部分总销售收入为万元。具体测算详见下表。项目销售进度表时间内容建设期年年年销售比例经营收入预测表经营收入预测表单位万元项目合计计算期年年年总销售收入，年预售，年预售，年销售，项目投资收益分析项目损益分析项目总预计总销售收入为万元，总成本为万元，净利润可达到万元，利润率达到。项目损益表单位万元项目合计计算期年年年销售收入总成本销售费用销售税金利润所得税净利润净利润率项目财务效益分析经测算，项目全部投资财务内部收益率为，远远高于银行年贷款利率。以年月为折现时点，按的折现率测算的财务净现值为万元，远大于，投资回收期为年......”。

5、“.....现金流出总成本费用，销售税金销售费用所得税金净现金流量，累计净现金流量，财务净现值万元设定折现率为累计财务净现值万元内部收益率投资回收期四投资收益分析结论根据测算，本项目总成本万元，总收入万元，所得税前利润万元，净利润率为，按的折现率计算，财务净现值为万元，内部收益率为，投资回收期为年，这些指标均大大优于社会同类平均经济指标，从经济指标上来看，表明本项目具有非常好的投资效益，因此本项目不但可行，更是个房产投资潜力股。附件项目投资收益分析表项目相关技术指标项目开发成本项目销售项目占地面积平米项目收购成本万产权式客房销售总建筑面积平米，收购单价元项目产权式客房总销售面积平方米，其中客房建筑面积平米，收购建筑面积平米项目每平方米销售均价元，其中餐厅建筑面积平米，扩建建造成本项目客房总销售金额万，其中公建配套建筑面积扩建工程建造单价元项目至三层销售地下层总面积平米......”。

6、“.....扩建装修成本万销售单价，装修单价元至二层总销售金额，建筑面积平米项目地下部分销售扩建配套设施设备成本地下层销售面积配套设施设备扩容单价元建筑面积平米项目投资回报原有建筑装修改造成本项目可售总建筑面积平方米，内外装修改造单价万项目总销售金额万，原有建筑面积项目预计成本万，合计，项目每平方米预计成本元不可预见费项目产权客房每平方米销售均价元，成本总计，项目至二层入境旅游人次的增长拉动对三星级及以上客房的需求。年入境旅游增幅迅速，同比增长，入境旅游人次达到万人次。提前完成了上海市政府年制定的上海旅游发展三年行动规划的到年突破万人次的目标。会议以来，上海的国际影响力日益增强，上海现已成为全球知名的会议展览举办地。根据三年行动规划，年上海的国际展览预期达到个。在年预计将举办场国际性展览和会议。加上年世博会筹办过程中拉动的入境客源增加......”。

7、“.....势必推动入境旅游人次快速增长。目前上海三星级及以上酒店每年的饱和供应能力为万房夜次，按照目前出租率算，实际供应量为万房夜次。而年入境旅游拉动的客房需求为万房夜次，意味着由于三星级及以上酒店客房供应的紧张，部分入境客源被分流到二星级以下去。按照未来四年入境旅游每年新增的需求万测算，相当于目前三星级及以上酒店实际供应量的左右。由此可见，三星级及以上酒店的客房需求仍将保持强劲增长态势，每年至少有的增长空间。相当于每年新增家三星级及以上酒店才能满足需求。而年至今，每年新增的所有星级酒店的家数亦不过多家。国内旅游人次的增加会对三星级以下经济型酒店客房需求起拉动作用。年，在上海总共接待的万游客中，四分之三强为国内游客，国内游客的人数比年增长。根据抽样统计分析，预计未来三到五年，上海国内旅游人次仍可能保持左右增长，折合成住宿需求，每年递增万房夜次，与入境旅游的增量需求相当。这部分增长需求......”。

8、“.....目前上海市三星级和三星级以下经济型酒店的客房年饱和供应能力为万夜房次左右，按照左右出租率，实际年供应量为万夜房次。因此，每年经济型酒店的需求增长为，相当于每年新增家左右经济型酒店。而年上海三星级以下经济型酒店的增量大约也就是家。总体来说，我们认为上海酒店业短期不会见顶，景气仍将维持，近两年上海的酒店需求仍大于供给，整体发展环境向好。酒店业受大环境影响较大，存在较大的不确定性，但上海的十五发展规划要大力，其每年的投资回报是由其起初的投资总额直接决定的，所以，以此种模式运作的产权式酒店，其不同的房间依据其朝向位臵面积大小，定价是不同的，这点直接决定了购房者的收益大小，而且相对固定。以此种模式开发的酒店，其开发主体般为专业的酒店经营公司，以利用其专业的酒店经营管理经验，赚取酒店正常的经营管理利润，其销售目的不过是回收其开发投资......”。

9、“.....上述两种产权式酒店的运营方式均是以保证购买者收益前提的，而度假式产权酒店的根本利益体现在交换和休闲度假上。般以此类方式为开发目的的酒店，均会选择个国际性的度假酒店交换组织作为依托，以所开发的酒店加入该交换组织，购买其酒店客房的业主可以以此物业作为资源与该组织内其他地方的酒店业主进行时间上的交换，以换取其他地方酒店的免费入住权，用于休闲度假。此种类型的酒店多建设与世界或全国知名的旅游度假胜地，开发主体多为旅游度假类的开发公司，以自然或人为塑造的旅休闲项目为依托，购买者的购买目的多为休闲为目的，不指望其产生金钱上的收益。所以，其与上述两个产权式酒店运营方式上的不同就在于其是以消费为目的的，而非以收益为目的的。目前，此种模式的产权酒店正在以国际化的酒店交换组织为依托进行大规模的扩张，但其对加盟酒店的要求和审查往往相当严格......”。