金及附加营业税城市建设维护税教育费附加印花税房产交易费项目损益表单位万元序号项目名称第年第年合计经营收入销售收入出租收入自营收入经营成本产品分摊成本运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税利润总额税前弥补亏损所得税税后利润税后弥补亏损盈余公积金公益金应付利润未分配利润注本表适用于法人房地产开发项目项目公司。非法人房地产开发项目可参照本表使用，同时应注意开发企业开发建设投资经营资金运营费用所得税和债务等合理分摊。项目全部投资现金流量表单位万元序号项目合计第年合计现金流入销售收入出租收入自营收入其他收入回收固定资产余值回收经营资金现金流出开发建设投资经营资金运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税净现金流量折现净现金流量财务内部收益率折现率财务净现值，注本表适用于法人房地产开发项目项目公司。非法人房地产开发项目可参照本表使用，同时应注意开发企业开发建设投资经营资金运营费用所得税和债务等合理分摊开发建设投资中应注意不含财务费用。评估表项目贷款偿还期计算表单位万元序号项目建设期经营期第年第年借款偿还年初借款累计本年借款增加本年应计利息本年还本本年付息年末借款累计二还款资金来源利润折旧费摊销费其它还款资金项目贷款偿还期年四资金筹措本项目投资款项贷款万，其他部分自筹解决。第十章效益分析经济效益分析销售收入估算本项目住宅建筑面积万平方米，商业用房建筑面积万平方米。销售价格参照项目所在地福山目前平均房产价格，遵循谨慎原则，分四个价格档次进行销售预测，其中最低销售价格低于福山区最低市场成交价格，最高销售价格低于福山区最高市场成交价格住宅房平均价格元平方，商业网点元平方。以此测算销售收入多层住宅总面积元万元万万元万万元万万元万元小高层高层住宅总面积元万万万万元商业用房总面积元万万万万元项中加在起得出可行性平均价销售收入为万元，最高销售收入为万元，最低销售收入为万元。二营业税及附加估算根据有关税法，本项目出售住宅应按销售收入交纳营业税，按营业税交纳城市维护建设税，按营业税交纳教育附加税，印花税房产交易费分别按照销售收入估算，经计算，本项目应交纳营业税及附加共计万元最高交纳万元最少交纳万元。三销售利润估算销售利润为销售收入减营业税及附加再减项目投资额，经测算，本项目销售利润平均为万元，最高为万元，最低为万元四投资净利润率和投资利润率平均投资净利润率最高投资净利润率最低投资净利润率平均投资利润率最高投资利润率最低投资利润率二社会效益分析随着经济发展，人民生活水平提高，人们对住宅多样化，可选择性以及功能质量和环境质量要求越来越高。如何满足人们对提高居住质量要求，体现小康居住生活水平，各方面都在探索和实施。本项目建成，按照高起点现代化要求，体现出超前性科学性及示范性规划设计建设标准在现行标准基础上要适应可持续发展要求，体现超前性充分推广使用各种新技术新材料，体现科学性在规划设计环境质量公建服务设施物业管理等方面都具有明显导向作用，体现示范性，达到国内先进水平。以人性化为设计准则，汲取国内外先进设计理念，并融入烟台福山区地域文化及地形特色，实现规划布局街坊化，配套管理智能化，营造个度假式生活高级住宅区，为烟台市展示出个具有超前性和导向性住宅小区新模式，并起到推广普及示范作用。从而以点带面，推动本市及周围地区住宅建设发展。另外，随着项目实施，将带动周围地区商业及餐饮娱乐商业等行业进步发展，直接间接地为社会提供更多就业机会。因此具有良好社会效益。第十二章不确定性分析盈亏平衡点房地产市场供不应求使房产价格短时期内不会下降，我们取平均值计算收入为万元，项目投资总额为万元，盈亏平衡点为，即当项目销售达到时，盈亏达到平衡点。二敏感性分析影响本项目财务效益主要不确定性因素为建安费用和价格水平。因而，敏感性分析针对项目税后全部投资内部收益率，计算销售价格上下波动和建设投资上下波动时，对经济评价指标影响。见敏感性分析表。售价变动建设投资从表中可以看出当销售价格不变，建设投资成本增加时，利润率为，项目可行。当建设投资成本不变，售价降低时，利润率为，项目可行。项目抗风险能力较强。口之，是胶东经贸旅游及文化交流中心区域，与朝鲜韩国隔海相望，地理位置优越城市铁路公路海运通讯事业发达，是中国对外通商重要口岸。烟台市物产丰富，经济发达，堪称是寸土寸金经商宝地，目前已进入全国投资硬环境优城市。年月日正式开通中国烟台网上商品交易会，标志着烟台经济走进国际网络，融入全球经济，增强了烟台与世界各国合作交流，提高了知名度。不久前更是被评为全国十大魅力城市。三配套条件供电电源接自市区供电网，电源供应有保证。给水项目日用水量立方米日，年用水量为万立方米年，市区自来水公司能保证满足生活用水水量水压水质要求。排水该项目统规划雨污水处理管网。雨水经暗渠汇集后可直接排入雨水网，生活污水经化粪池处理后排入市政污水管网。通讯电话通讯小区敷设电话电缆分区域安装电话交接箱，每个单元都敷设壁嵌式电话箱，每户室均预埋电话暗线。电视及其他有线电视线路沿道路第章总论项目概况项目名称富豪青年国际广场二建设地点本项目位于烟台市福山区福海路东，天府街北侧。三主要建设指标该项目规划总用地范围公顷计，亩，居住总户数户，小区内设有大型地下停车场，大型购物超市及门市网点幼儿园托儿所以及小区会所等全面配套设施。开发总面积万平方米住宅面积万平方米商业用房建筑面积万平方米建筑密度容积率三项目承办单位烟台天府房地产开发有限公司四可行性研究报告编制单位核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,编制单位烟台业设计研究院有限公司资质等级工程咨询乙级，证书编号工咨乙发证机关中华人民共和国国家发展和改革委员会二可行性研究依据项目建设单位关于编制本项目可行性研究报告委托书旧村改造项目规划方案国家现行政策法规及有关设计规范项目建设单位提供有关技术基础资料三研究范围及内容项目背景及建设必要性市场分析建设规模建筑设计方案环境保护与节能项目实施进度安排物业管理投资估算与资金筹措财务效益评估不确定性分析四研究结论该项目占地亩，总建筑面积万平方米。本项目固定资产投资万元。其中，企业自筹万元项目资本金万元，预售收入万元，银行贷款万元。项目完成后平均可实现销售收入万元，实现利润总额万元，投资利润率为，投资净利润率为。项目住宅部分将向社会提供约套优质商品住房，将为客户展示出个具有超前性和导向性住宅楼新模式，推动本市及周围地区住宅建设发展，缓解市区住房紧张状况，满足当地人民住房需求，促进国家房改政策实施，推动国民经济发展。项目商业部分可向市场提供近万平方米经营面积，对于健全区域商业配套活跃区域商业气氛带动市场发展起到积极作用。项目建设开发具有良好经济效益和社会效益，因此本项目建设是必要可行。五项目主要经济技术指标本项目主要技术经济指标见下表序号项目单位数量项目占地面积万平方米总建筑面积万平方米住宅套数套住宅建筑面积万平方米商业用房建筑面积万平方米工程费用万元经营资金万元建筑容积率固定资产投资万元单位建筑面积平均造价元平方米第二章项目提出背景及建设必要性项目提出背景自我国提出要把住宅业培育成新经济增长点和支柱产业以来，我国房地产业尤其是住宅产业先抑后扬，于三年前走出低谷，房价开始触底反弹，年开始呈现供销两旺局面，从竞争实力和投资循环等多方面看，我国房地产业已经具备了成为支柱产业必要条件。房地产业发展与国民经济发展呈正相关关系，经验表明，当国民经济发展速度在至时，房地产处于稳定发展状态当国民经济发展速度大于时，房地产开始高速增长。我国经济已经连续多年以大于或相当于高速度增长，人民群众生活水平和消费水平有了很大提高，人们对住房要求不再局限于基本居住空间基础上，对改善居住质量愿望强烈，伴随着国家系列促进住房消费政策出台，极大推动了城市居民购房置业，年开始商品房热销局面直延续到现在。根据国务院关于进步深化城镇住房制度改革指示精神，到年底，我省已基本停止了住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，烟台市政府为了更好贯彻国务院省政府关于深化住房制度改革指示精神，同时也为了更好发展烟台市房地产业，决定调整住房投资结构，是逐步开发建设批适合于广大双职工低收入阶层居住住宅，以便尽快解决困难职工住房问题二是建设部分大面积，高档次住宅，激励社会消费，拉动经济增长。在市场经济条件下，有效市场需求决定了市场供给，烟台市高层次新型住宅小区供不应求，尤其是本项目周边区域，通过本公司前三期工程项目热销可以验证。此类小区供给结构与市场需求仍不相适应，供不应求，本项目就是在此基础上提出。二项目建设必要性符合国家产业政策及地方发展规划要求建设经济适用商品住宅是当前国家重点鼓励发展产业，也是为了抑制目前高处理措施，完全可以达到环境保护要求，对周围环境不会产生污染。第七章节能能耗指标分析本项目主要为住宅楼，能耗主要是水和电。项目设计用水量为万立方米年。二节能措施所有设备电器等选用符合国家规定要求节能型设备，新型高效电器。灯具推广采用高效节能灯具。住宅卫生间采取节水措施，采用节水型安全卫生洁具及物件。采用新型安全环保墙体材料，推广使用新技术，新工艺，充分利用自然光，以节能降耗，保证人身安全。另外，住宅楼管理机构将加强物业管理，完善各项规章制度，定期对各类设备管道等进行检查维修，防止跑，冒滴漏，减少不必要浪费。第八章施工进度安排项目计划安排项目批复后，尽快着手进行前期准备工作。及时委托勘察和设计单位进行勘察及施工设计，并开始进行场地平整工作。项目计划年月至年月止。二各项工作实施进度情况本项目在可研报告审批后，项目建设单位应抓紧项目初步设计场地平整等工作，力求在短时间内，保质保量地完成项目建设任务，本项目预计从年月开工至