1、“.....具备各式康乐及运动设备，其中包括咖啡厅小食店及泳池。其他设施有健身中心桑拿浴室旋涡浴池网球场壁球场美式壁球场乒乓球桌及桌球室二段海澄湖畔住客会所临海而建，面积近万平方米。高尔夫球会及球场愉景湾高尔夫球场位于愉景湾南部山岭风景区。球场占地，平方米，长米，为个洞，标准棒球场。球场内设有多个人工湖，既能灌溉球场绿地，也可作为练球区。高尔夫球会会所总面积为平方米，内设餐厅网球场游泳池体育用品店及休息室等。愉景湾游艇会游艇会客供私人游艇停泊房地产网房地产物业管理资料库研究顾问部附录项目发展背景研究大白湾沙滩及其他康乐设施长约米大白湾沙滩，为香港首个人工沙滩。区内提供单车风帆等水上活动康乐设施。学校除了愉景湾现有五所学校，由英基学校协会主办中小学直属国际学校及香港天主教教区主办条龙政府资助中小学传统学校将于年在海澄湖畔落成......”。

2、“.....以及紧急直升机救援服务。医疗服务除紧急救护车外，愉景湾有诊所设于商业中心二楼。房地产网房地产物业管理资料库研究顾问部附录项目发展背景研究邮政服务区内每天均有邮差递送邮件，码头附近咨询中心设有邮件收集箱。户型设计由于愉景湾项目开发时间较早，开发周期长，在户型设计方面仅对项目第期最新期部分户型作介绍。物业类型栋数层数户型建筑面积平方米户型特色联排别墅地下层储物间厨房工人房带卫生间厅客厅饭厅卫生间花园后院层主人房客房卫生间平台全部花园洋房围绕海澄湖而建，附设私家花园及后院所有单位饱览万平方米中央公园及海澄湖全景所有单位均采用正方形或长方形设计......”。

3、“.....层至米多层洋房至三房四房临二白湾海景或万平方米欧式中央公园园景地下单位户户拥有私家花园平台层高米房两房社区文化三大生活文化三大文化具体体现消闲保健愉景湾社区规划以低密度绿化为本，杜绝区内环境污染◇消闲保健绿化环境全方位活动◇社交文化中西荟萃人情味浓厚◇学习发展全人培育多元化发展房地产网房地产物业管理资料库研究顾问部附录项目发展背景研究住宅物业大部分依山面海而建，空间广阔，清新空气畅通无大开发用地，进行集中开发。开发片区位置选择考虑因素已取得地块位于整个尖岗山片区东片区。在开发用地位置选择上应该有利于化解已取得用地地势较低地形较为平坦等不利条件，形成整合开发，提高土地开发价值。从土地景观资源和利用条件来看，尖岗山居住区东片区四面环山，地势变化较大，景观较好，更利于开发高档物业。因此......”。

4、“.....尖岗山居住区东区总用地面积约万平方米，建筑总面积约万平方米，建设规模仍然较大，只有捆绑片区公建配套及周边市政公园建设，对政府才有吸引力公建配套位于东区内，岭下山尖岗山等市政公园也围绕在东区周围，起捆绑开发公建配套设施和市政公园有利于对东片区进行整体规划和项目开发总体安排，充分利用周边园林资源为优先选择开发尖岗山居住区东片区项目制造卖点，提升东区开发价值。经上述分析，我们认为，集中开发应当捆绑公建配套，开发模式采用捆绑开发模式。在具体操作上建议仍然采用招标与拍卖相结合土地出让方式。现已取得宗地开发策略如果政府仍然不同意整体出让尖岗山片区东区，而只考虑分宗拍卖出让尖岗山片区用地，争对现已取得号宗地，可以采取以下开发策略捆绑开发模式与政府签订捆绑式框架协议，以捆绑建设尖岗山居住区公建配套及周边市政公园设施为条件，通过公开招标拍卖方式取得尖岗山居住区东区开发用地，对片区进行集中开发......”。

5、“.....其开发情况对整个片区整体形象和日后发展至关重要，政府和其他开发商都非常关注。如果该宗地推迟开发，必然会使其他开发商对尖岗山片区开发前景心存疑虑，在尖岗山片区拿地决心有所动摇，从而影响其在尖岗山拿地积极性，这便使华侨城招商能有机会以较低价格拿取后续出让宗地。推迟开发有利于迫使政府回到采纳集中开发模式谈判桌上由于已取得号宗地开发关系到尖岗山片区整体发展，政府非常关注该宗地开发情况，如果推迟开发，片区开发进度放慢，则会给政府形成压力，方面有机会争取重新回到集中开发模式谈判桌上，另方面，也有可能推动政府加速出让后续地块，从而有利于本项目宗地开发策略后阶段实施。由于号宗地存在地势较低成本较高等开发难点，目前开发时机尚不成熟。要求政府出让尖岗山片区后续宗地，参加土地拍卖既然无法实现综合开发和集中开发......”。

6、“.....那么就要求政府尽快出让尖岗山片区后续宗地，争取取得合适地块，与已取得地块整合，形成开发优势。后续出让土地建议建议后续出让土地捆绑区公建配套用地区公建配套概况用地代码位置用地面积建筑面积容积率建筑密度用途菠萝场公建会所商业菠萝场公建商业办公小计区公建配套位于尖岗山居住区中心菠萝场，东区西部，离已取得地块较近，后续出让土地捆绑区公建配套用地有利于项目整体规划和项目开发总体安排区公建配套是尖岗山片区核心配套，规划作会所商业办公用途，建筑面积约平方米。如不捆绑绑大型基础设施建设项目，投资将会非常大，对开发商财力是个考验但如果捆绑尖岗山居住区共建配套设施和周边市政公园等项目，由于投资不大，政府能独立完成，对政府吸引力不大。综合上述分析，深圳地铁号线模式成功难度较大。捆绑开发模式开发模式与政府签订捆绑式框架协议......”。

7、“.....通过公开招标结合拍卖方式取得整个尖岗山居住区开发用地，对片区进行综合开发。分析该模式无需与政府分享土地增值收益，不影响政府土地收益，政府较容易接受捆绑开发尖岗山居住区公建配套及周边市政公园设施能减少政府资金投入，节约政府资金。同时捆绑公建设施建设，也有利于发展商控制开发节奏，配合项目开发进度。出让建设用地时捆绑学校居委会管理用房等公建配套做法，在深圳过去拍卖出让土地时已被多次采用，在尖岗山项目上也应该容易被采纳采用公开招标结合拍卖出让方式，符合政府土地出让政策规定，政府在推动该模式时没有政策障碍。而且采用招标方式，不仅考虑出价，还要考察投标者设计方案等，有利于项目获得最佳开发方案，同时也是对项目负责任做法。因此，捆绑开发模式可行性较大。综合以上对三种综合开发模式分析，建议通过捆绑开发模式取得尖岗山片区整体项目用地。捆绑开发模式与政府签订捆绑式框架协议......”。

8、“.....通过公开招标拍卖方式取得整个尖岗山居住区开发用地，对片区进行综合开发。综合开发模式实施要点在采用捆绑开发模式过程中，要关注以下实施要点。选择公开招标与拍卖相结合土地出让方式，采取综合评标方法。根据政府规定，商业旅游娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标拍卖或者挂牌方式出让，而拍卖和挂牌方式都是出价高者得，不能确保项目用地定由华侨城拿到，因此必须选择招标结合拍卖方式，招标阶段除了考虑投标者出价，还应充分考虑投标者规划方案开发实力等，通过设置有利于华侨城评标条件，减少竞争对手，增加华侨城中标机会。采用公开招标结合拍卖出让土地，综合评标选择开发商方式在国内其他城市也被广泛采用。其中中海兴业在成都拿到地王方式就是个很好范例。成都地王出让案例具体实施步骤建议本项目采用招标拍卖土地出让方式......”。

9、“.....符合资格条件投标人才能参与投标。参加投标者必须准备规划该阶段通过设置有利于华侨城投标人资格，如土地开发资质曾完成片区综合开发规模成该案例中土地出让方式采用招标与拍卖结合方式进行。第阶段意向竞买人在土地出让公告发布之日起至年月日前，参加成都国土部门组织规划设计方案招标，按照有关规定自费编制规划设计成果文件，提交专家评审委员会进行初审。第二阶段意向竞买人规划设计成果文件经专家评审委员会初审，评分获前三名入围，入围者按专家评审委员提出修改意见自费修改完善后交专家评审委员会终审。终审通过，可以申请参加土地拍卖。第三阶段竞买人参加土地拍卖，以价高者得。设计方案过往开发经历等在内成果文件功完成片区综合开发项目数量等，减少参与投标竞争者步骤二由评审委员会对各投标人提供规划设计方案进行评审，按分数评选出三名入围者，取得参加土地拍卖资格。争取华侨城和招商地产都能通过该轮评审......”。