1、“.....人流量大，城市商业地位较高解放路以服饰品牌专卖婚纱摄影商务宾馆为主要业态市区最宽主干道，消费环境较好上海路宜昌路大卖场批发市场家具家电日常消费品市场轻纺市场等大卖场批发市场家具家电日常消费品市场轻纺市场等人民街锦州特色餐饮全国各地餐饮经营较好，尤其晚餐时段，影响力较大士英街足浴和各种休闲会所经营较好，尤其是足浴等影响力较大南京路家居婚纱摄影车行等日常生活业态经营状况般，商业气氛不足结论根据以上分析得出，锦州商街各业态经营较为齐全，经营状态较好。根据租金水平可以看出，中央大街沿解放路及上海路段，为锦州租金最高商街，主要是由于该区域为锦州市最早形成商业区，锦州主要百货商场大多集中在本区段，人流购物均集中于此，商业氛围较浓。其他主要商街也均形成自己特色街区，经营状态相对中央商街稍差，但也较为繁华，特别是人民街特色餐饮街及士英街休闲街区......”。

2、“.....大多分布在中央大街解放路市府路等地段，多数写字楼内为各大银行总部基地。写字楼市场中融国际信息产业大厦天宇商务大厦喜来登酒店层凯旋大厦海锦大厦序号名称现状具体情况喜来登酒店层使用中锦州银行天宇商务大厦使用中三栋分别为平安保险锦州市房管局农业银行三家机构收购中融国际信息产业大厦在建为中国联通代建物业凯旋大厦使用中层为平方米写字楼海锦大厦使用中层为商务办公写字楼租金水平以下为写字楼调研情况办公楼名称建筑面积租金水平楼层位置经营情况天宇商务大厦万元天地上层，地下层，栋凌河区洛阳路中央大街年投入使用，除少量对外出租，主要为锦州市房管局平安保险农业银行三家整体收购。海锦大厦万元天地上层凌河区洛阳路三段号年建成，被宝地集团整体收购改建成住宅，年售完。层为门市银行证券教育培训等，层为商务办公，层以上改建为公寓。凯旋大厦万元天地下层，地上层......”。

3、“.....西邻锦华街年建成，年投入使用。地下层为超市，层为门市房，经营咖啡西餐美发银行等，层为平方米写字楼，层为高档住宅，可办公。分析结论通过以上基本情况可知，锦州市场实际投入使用进行供给写字楼较少，加灵活多变。现有岛式商业主要有两种形式与传统商业业态布局相当，但通过情景形式将商业更多去体验休闲购物功能，通过公园植被水系小品下沉广场休闲场所等将整个商业置于环境中在与第种岛式商业相同环境前提上，不同商业体均有自己装修风格及产品特色，每个岛都为个旗舰店或者休闲餐饮娱乐场所。岛式商业在锦州市场建立机会对于锦州市场来说，岛式商业是个较为新颖商业形态，如采用岛式商业建筑形态，机会有以下几个方面首先在锦州集中商业开发量上升情况下，岛式商业可通过新颖建筑形式，形成多条内街门市，使得可售物业较多其次对客户及消费者来说具有较大视觉冲击力和购物全新体验......”。

4、“.....真正将园林绿化水系广场引进到商业氛围中第三岛式商业自身形成多条临街门市，使得商业动线丰富，由于岛式商业围合成个完整购物环境，自身对客户产生定引力来进行消费。岛式商业在锦州市场建立风险新尝试必然会带来系列问题及风险首先岛式商业形式较为新颖，在锦州市场上并无先例，因此对岛式商业建筑形态设计业态划分及交通动线设置问题对我集团是个新挑战其次由于岛式商业业态分布相对零散性，如进行岛式商业建设，应提前进行项目招商，招商先行应提前进行相应工作。岛式商业案例及分析岛式商业案例上海金桥岛式商业案例北京三里屯岛式商业案例分析从以上图片可以看出，岛式商业建立真正将购物休闲娱乐等功能充分完美结合在起，它更多体现是休闲功能，让人们在购物同时，享受着环境清新及生活乐趣，避免了以往商业单纯以购物为主商业模式，吸引客户来此进行消费......”。

5、“.....岛式商业优点顾客可以从四面八方进入岛式商业区，使整个区域人流由外至内，由分散到集中再到分散岛式商业能够给商家更大发挥空间，能够通过灵活组合给顾客耳目新感觉室内购物区与室外购物区组合，通过空间转换，可不断刺激消费者视觉感官，引起购物者各阶段兴奋点④型人流路线，便于客户有目性光顾及比较消费，内部交通灵活，不存在浪费客源现象本项目岛式商业可行性结论根据以上对岛式商业在锦州建立机会威胁及些岛式商业案例分析可以看出，岛式商业街区属于新兴商业形式，岛式商业摒弃了以往大型购物中心些缺点，真正将休闲购物娱乐完美结合在起，可是消费者在休闲中购物，在购物中休闲。通过上面论证可以得出结论本项目进行岛式商业开发具有可行性。本项目岛式商业定位通过对项目自身概况运营条件市场环境等分析，我部认为该项目可行，主要原因如下集团已与古塔区对该项目达成意向，按照相关意向......”。

6、“.....因此对该项目土地使用权获得具有定排它性大楼东扩十四军项目太阳广场项目上海路解放路二轻项目中央大街集团对土地成本控制具有先导性拆迁以宝地集团为主，拆迁成本既为土地地价款集团所持有出租物业具备稳定收益性通过初步测算项目资金沉淀可由销售公寓及商业产品予以消化，基本实现自求平衡该土地属于锦州商业核心区域，各项配套相对完善，住宅及商业氛围均较好，未来商业办公住宅产品销售均有定潜力。广场大润发超市凌河区新玛特超市松山新区家具建材市场未来中央大街核心区将分为七大区域如右图交通枢纽位于铁路站前广场区域，以集散交通功能办公为主商务办公以现代商务办公功能为主，依托于交通枢纽区商业商贸为商业活动主力区域，现代式购物体验核心区，集文化娱乐购物餐饮于体商业步行街酒店公寓现代旅游酒店服务业聚集区商务办公高端商务办公区域公寓办公现代高端居住社区及居住办公混合区文化展示现代文化博物展示中心......”。

7、“.....从区域规划可以看出，政府力求将中央大街打造成为崭新商务办公区域现代式金融总部基地，集金融办公文化娱乐购物餐饮于体。商圈内商业租金水平分析以下为古塔区商业市场租金水平调研结果商业类型商业名称建筑规模租金情况经营业态百货商场千盛购物广场万平米地下层，地上层地下层万万目前客户出租平为万元每年为赔钱项目概况项目现状情况项目四至情况东至中央大街，西至山西街，南至宜昌路，北至上海路。项目占地平方米。项目地块包括建宇支行地块锦州饭店地块五七楼地块及新华书店地块四个区域项目分块情况建宇支行地块建宇支行地块占地平方米，建筑物占地面积平方米。民生里号楼楼底商与房产证信息不符现场勘察为个门市，房产证登记为个，具体情况如下坐落住宅办公商铺户数户面积户数户面积户数户面积上海路三段号上海路三段号山西街号民生里号层小高层总计五七楼地块核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传......”。

8、“.....建筑物占地面积平方米。坐落住宅办公商铺户数户面积户数户面积户数户面积民生里号山西街号广西街号山西街号广西街号宜昌路三段号宜昌路三段号宜家商务宾馆龙福商务宾馆总计新华书店地块新华书店地块占地平方米，即在农户无占地面积平方米。目运动。层电影院餐饮。锦华万平方米地上层层元天二层元天三层元天层副食。二层服装鞋运动装。三层电子市场英特地上层层元天二层元天三层元天层品牌男装精品店精品间面积平米二层女装精品店平米三层时尚女装精品店平米电子市场广厦电子市场层元天层元天电脑及其他电子产品及配件锦华电子市场元天电子产品及配件超市大润发面积万平方米，地上层外场年签，元天超市，外场零售餐饮新玛特超市面积约平方米地下层超市千盛购物广场超市面积约平方米楼超市，外场零售城市生活广场大商超市面积万平方米地上层，地下层层商铺元天层零售餐饮层超市......”。

9、“.....服装元天，古玩元天服装小百古玩等和平路手机条街元天手机及配件锦州市商业市场分析结论根据商业分布及租金水平可以看出，锦州市商业主要集中在古塔区，大多分布在中央大街两侧。主要百货商业租金为经营者与商场以扣点形式进行分配，锦华与英特等中低档商场为对外租售，并均设有招商办公室进行招商。这主要由于商场定位及管理体制不同，主要百货商场招商是针对知名品牌进行，审查较为严格，如果品牌经营不善，商家可将该品牌进行清退，而低档商场定位为低端，无品牌而言，品牌经营好坏与商场无关，商场经营风险小。电子市场主要有广厦及辽西两个电子市场。但广厦电子市场现经营状况及租金水平要好于辽西电子市场。原因主要有以下几个方面辽西电子市场体量小，层侧经营业态零散，无品牌电子，无法形成集聚氛围本电子市场面对广厦电子出口处未开设通往电子市场开口......”。