1、“.....其能否按时搬迁，起决于新厂建设进度，这是风险所在。风险控制土地方保证按时交地，同时在合同中约定每笔付款与立项拆迁等工作进度相结合，同时约定如果工作延迟，我方可从其补偿款中扣除我方损失。政策性风险评估项目周边居住区刚开始启动，新开工面积在万平米左右，是由政府组织实施项目，该项目上马定会对黄庄居住区造成很大压力，政府出于地方保护原因，会控制该区域商品房上市量，这样该项目会被推迟立项，不能马上开发，由于政府政策原因，该项目立项会遇到较大阻力，但我们分析，根据昌晟公司与当地政府良好关系，通过多方工作，应能解决立项问题。政府对污染企业外迁和东移有许多优惠政策，如对利用污染企业原土地进行商品房开发，土地出让金可按土地评估值收取，但该项目能否顺利按执行，是个待定因素。我们分析，如果没有大政策变化，应能实施，同时在与土地方合同中约定，土地方必须保证土地出让金降到以下，否则......”。

2、“.....二项目合作方式及风险评估合作方介绍土地方为神木县黄庄村，为神木黄庄村集体土地。合作方式合作方式陕西昌晟房地产开发有限公司与黄庄村集体合作开发。操作方式昌晟与土地方黄庄村集体签定土地开发补偿协议，然后在市土地局办理土地出让手续，与市土地局签定土地出让合同交纳土地出让金，办理国有土地使用证。主要合作条件与土地方黄庄村土地价款及付款进度土地价款总占地面积为亩，土地补偿费总额约为万元以万元亩价格计算，最终以实际测量面积为准，每亩单价不变，补偿数额多退少补，土地补偿费包括土地使用权转让及地上地下建构筑物各种管线设备设施等拆迁补偿费。付款计划双方签订协议后周内万科公司支付给土地方万元，并打入双方共同指定公证处帐户。然后昌晟公司去办理项目立项，如果该项目立项不成，该笔款如数退回给昌晟公司。昌晟公司与市土地局签定国有土地出让合同后，由公证处将万元存入土地方指定帐户......”。

3、“.....该笔款延迟到期用地交地后周内支付。在昌晟公司与市土地局签定国有土地出让合同后年内分四次支付万元补偿费，每个月付四分之即万元。在土地方将全部开发用地按要求交给昌晟公司后年内分两次付清余款，每个月付余款，万元。土地方主要工作负责在项目立项后日内提供沿规划路拆迁完毕后约亩开发用地，其余用地在年月底前提供给昌晟公司使用。拆迁内容包括负责拆迁地上房屋与构筑物及其基础，架空线路管线拆除，硬化路面及铁路线拆除地下构筑物及各种管线拆除等影响项目万元单位成本说明土地成本土地方补偿费，总用地亩，每亩万元地价中包含土地使用权转让及地上地下建构筑物各种管线设施拆迁合作方补偿费，与合作方初步确定。出让金，出让面积亩万平米，评估价约元平米，应按计算，应为元平米，污染企业外迁可优惠到，计元平米大市政配套费，建筑面积万平米元平米......”。

4、“.....勘察设计费，报批报建费，三通平费场地具备道路场地平整，按新城标准考虑临水万元临电万元临时设施费临时围墙万临时办公室装修临时围板万三主体工程费，新城东区多层签约价元平米，变更及签证元平米，本项目按元平米考虑另考虑套样板间万考虑提高建造档次万，折元平米四社区管网费，给排水系统费，供暖系统费，含换热站建设费红线外管网费元平米锅炉房建设费元平米锅炉房征地费元平米区内工程费为元平米室外燃气系统，含气源发展基金元平米区内工程费元平米灶表费元平米室外高低压，室外消防系统室外智能系统道路及广新城此项造价约为元平方米场综合管网设计工程费。五园林环境，依设计方案不同而不同环境设计环境工程总造价绿化建设费，区内区外绿化支出，新城约为元平方米建筑小品新城此项造价约为元平方米围墙建造费包括永久性围墙围栏及大门，约为元延米，本项目围墙约为米室外照明室外照明电气工程，如路灯草坪灯......”。

5、“.....新城此项造价约为元平方米六公建配套费，幼儿园按平米考虑，每平米土建元，配置费元平米儿童游乐设施土建设备各项设施，非营业性会所居委会等平米，土建元平公建米，设备及装修元平米七直接费合计八不可预见费直接成本九开发间接费，监理费万元平行政管理费万万每月利息万十开发成本十营销费用，销售收入十二总投资二税务分析通过公司争取，般可从政府取得灵活优惠税收政策，目前昌晟发展公司享受所得税营业税区外项目均为优惠住宅发展公司享受营业税及所得税优惠，目前初步计划以住宅发展公司名义开发该项目，但能否实现税收优惠尚有定不确定性，保守测算，按国家法定税率考虑营业税及附加销售收入所得税税前利润土地转让契税土地成本拆迁补偿费土地出让金大市政配套费即使按法定所得税率，因昌晟公司亏损项目业务及公司本部费用存在，实际税付可能远低于，但从项目评价角度，暂不考虑该因素......”。

6、“.....该项目总体经营情况如下经济指标单位数值元项目总金额万到消费者认同，但由于昌晟在榆林市场直未有开发项目，故造成了定追随其他品牌潜在客群存在，宗地开发，将极充分调动这部分潜在人群。昌晟品牌及开发手法在神木县境内处于流水平，在竞争中处于有利位置。本案所在区域购买力较强，中高档市场发育较为成熟，据统计，今年上半年成交货值在万元以上产品占本区需求量，占全市该档次产品成交，占全市该档次产品成交之首。宗地内原厂区植被极其丰富，且种植相对规整，同时在项目周边有大量绿地和水面，在项目规划中便于利用。二项目劣势但就本项目目前主要出行方向黄庄路两侧来看，仍有许多小作坊，同时道路两侧房屋绿化均较破旧，同麟州路沿线比较，差别较大，地理环境不占据绝对优势。项目位于黄庄路沿线中间端，距离城市商业区公里，位置相对太中心，项目周边需要安静清雅环境需要大力建设......”。

7、“.....为昌晟公司在神木又树立个标志性产品，同时投资回报率较高，具有开发价值，该项目可行。原来部分农业用地，由于城市发展原因，大多已搬迁改造，像华山小区，新村，四中等已经建成了如今新生活商业教育工业园区逐步带动了该区域住宅市场滨河路改造为项目区域快速交通提供了保障，窟眼河整治为县城提供了良好水景和气候。二郎山亮化使县城美如画，使得城市品位大大提高。黄庄小区优良区域优势使之成为县城上佳人住宅项目。周边近期及远期规划对周边环境主要影响该项目距离规划神木锦界快速通道不足公里，快速通道修建对该项目出行将会带来很大方便，锦界工业园区是规划八大园区之，是神木县规划重要园区组成部分，其功能是完善神木县工业布局，联系县城为县城城市保障和城市保障提供服务作用，快速通道建设已列入交通发展规划中，预计年年底通车。黄庄路规划为米宽城市主干道......”。

8、“.....两边绿化带宽米，在项目周边有大量商业娱乐项目，形成道生态景观，既调节了空气，又带来了休闲，对项目带来好处可谓目录第章项目决策背景内部因素外部因素第二章项目概述项目区位及用地项目宗地现状项目周边社区配套项目周边环境项目市政配套分析土地价格第三章项目法律及政策性风险分析项目用地取得土地使用权法律手续分析项目合作方式及风险评估总体评价第四章市场研究区域市场成长状况区域市场供应产品特征整体市场对本案影响因素目标客户产品及价格定位第五章规划设计要点初步规划设计思路规划设计可行性分析第六章项目开发计划开发机遇开发周期安排销售周期安排第七章投资收益分析成本预测税务分析经济效益分析项目资金预测第八章可行性结论项目优势项目劣势结论及建议核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,第章项目决策背景内部因素陕西昌晟房地产开发有限公司公司自年进成立以来，先后开发了世家新城金陕世家锦东苑小区等项目......”。

9、“.....该区域原为旧城区，具备基本市政配套条件，具体分析如下给水在东兴街有输水管，可从中引出配水管为该项目提供水源。排水在该项目用地南侧规划有雨水泵站，小区内雨水通过该雨水泵站排入窟眼河。电力按照规划，该控规单元电力由区外变电站解决，原玻璃厂两路千伏电力就分别由东电塔千伏和锦界工业园区千伏电站提供，容量为，现有容量不足以满足项目需要，还需通过上述电站提供增容。通讯该项目为神木电信局服务范围，解放南路现状有孔电信电缆。燃气气源为天然气，在东兴街有中压天然气管道，为项目气源源头。供热为供热空白区，按照规划由陈塘庄热电厂提供集中供热，近期在集中供热不到位时由政府供热部门提供临时锅炉房供热。六土地价格补偿费用与土地方补偿价格按总规划占地面积计算，市政代征地与可建设用地价格相同。可建设用地中，住宅用地与配套公建用地补偿价格相同，即总占地面积为亩，土地补偿费总额约为万元以万元亩价格计算......”。