1、“.....铁路，公路以及航空均十分便捷。景观优势从空中鸟瞰本项目，高达绿地率和户外生态绿洲勃勃生机本项目沿袭了青少年科普乐园文化气质，使本项目保持着浓厚书香氛围，加之发展商创新理念和别具心裁建筑风格，使项目成为内外俱秀市区标志性建筑物，引领人们种新生活体验。配套优势本项目位于成熟社区，周边各项配套相应俱全。本项目范围内亦设有超市，停车场，青少年培训基地，科普展馆，青少年生态植物园，儿童乐园，市民活动休闲广场，喷水广场，健身俱乐部，餐饮等功能，使本项目具备良好综合质素和竞争优势。政策优势本项目经盘锦政府办公会议初步定位为本区重点项目已经开始申报市重点项目，并由区政府组织成立项目协调小组，协助相关手续办理和理顺有关部门关系，为项目顺利建设护航。产品优势项目规划及建设规模在荷塘区属领先。劣势保险公司和中国银行位于项目南北两端，造成定程度视觉障碍，有损项目整体形象......”。

2、“.....加上周边学校，汽车站流动人群以及附近小区居住人群，给经商环境带来充足人气。本项目所在区域目前仅有量贩购物城，居民购物已不局限于此家，大多经常移步至其他区，本项目启动在吸引新星客户分流同时也将吸引其他区域居民前往本项目青少年素质培训基地功能，给广大青少年提供了个多元舞台，同时也给商家带来勃勃商机。发展商别具匠心建筑风格，造就个宜商宜居，集休闲，娱乐，观赏等多功能为体商住胜地，将大大吸引市民前来购物。进入大背景下，随着城市化进程加速，盘锦区物流配送领袖地位将促进经济产业发展，各种基础设施配套和周边环境将持续改善，城市品味将得到极大提升。周边楼盘开发成功带动了整个区域市场盘活，区域高尚人文居住板块正形成。威胁周边出现其他新兴商品住宅以及机关单位配套住宅项目将以竞争者姿态出现，并分流部分潜在客户。双台子区居住环境与超前市政规划对盘锦区地产开发分流影响......”。

3、“.....由于紧靠项目，项目启动对本项目而言形成了直接威胁。企业经营外部环境主要有经营环境，硬件环境，政策法律环境等，处在不断变化经营环境中心内容是市场。正确经营决策，抓住有利投资机会，就能使企业不断盈利，在竞争中立于不败之地。本项目存在威胁主要来自竞争对手。第三章项目定位及销售预测项目定位项目市场定位定位地标盘锦区乃至全市特色商住项目定位二城市形象窗口盘锦商业形象典型代表目标市场定位目标区域由于本项目地用万，其他财务费用暂不考虑。项目总成本费用上述项之和即为项目总成本费用，计算期内总成本费用为万元......”。

4、“.....具体分析情况见下表变化率净利润万元投资利润率基本方案投资总额销售价格计算结果表明，投资因素和销售价格对项目投资收益影响都很大。因此应严格控制建设成本，把握销售价格，尽可能回避风险。六临界点分析商场部分最低售价与最低销售量以总成本费用与销售收入相等时盈亏平衡点平均销售价格作为最低售价。商场最低平均售价房屋单位造价营业税金及附加元平方米正常情况下平均销售价格销售收入销售面积元平方米最低销售量万平方米最低销售率即项目销售率为时达到盈亏平衡点，即刚能保本。般认为当盈亏平衡点时，项目风险低当盈亏平衡点时，项目风险般当盈亏平衡点大于时风险较高本项目抗风险能力般，项目实施中应注意控制成本。第十章项目风险及防范措施本项目在实际运营过程中，可能出现许多风险，我们在可行性研究阶段，考虑到以下几个方面风险因素......”。

5、“.....市场风险市场是决定项目可行性最主要因素。本项目市场风险主要是实际市场供求状况与预测值发生偏差或在项目营运过程中市场对手发生变化等。防范措施在做好市场调研基础上，定期跟踪扫描市场，了解市场动态，把握市场发展趋势，以求更真实反映市场并做出相应对策。在政策允许范围内调整规划设计方案，以增加可销售面积，抓紧落实政府部门有关政策优惠，降低开发成本，加快资金回笼，最终获取预期经济效益。竞争风险由于项目周边直接竞争对手较多，经调查与本项目定位接近，从而使得本项目面临直接竞争风险，为了规避此风险，须从两方面着手解决是时间上，我们必须充分利用现有资源，加快施工进度，与对手抢时间，比速度二是在项目包装上要形成差异化，个性化。筹资风险由于该项目建设资金需求量大，筹资有定难度，如果资金落实不到位，势必会影响项目进度，甚至贻误商机......”。

6、“.....按时将银行贷款和按揭办理到位采取有效营销措施，加快房屋预售加强出租房屋押金收取选择有资金实力施场基础上，确定其预期售价，这在很大程度上依赖与目前盘锦市房地产市场供求关系和未来几年我国政治，经济，和人民生活水平稳定发展。鉴于国家对宏观经济进步调控，控制经济过快过热增长，将在今后相当长段时间内左右市场变化。售价将是最敏感因素之，同时物业质量与开发管理水平对在激烈时常竞争中能保持较好售价水平也至关重要发展商除应密切地注意市场，选择合适市场策略外，还应组织支高素质，高水平开发管理队伍，从设计，施工，营销到物业管理均能达到较好水平，以抓住机会，减少风险，达到项目预期盈利目标，并取得良好社会效益与环境效益。建筑工程中不可预见因素很多，工期，质量，成本，原材料供应等都会影响到项目总体目标实现。由于该项目工程施工较为复杂，因此在工程实施进程中，是要加强施工管理......”。

7、“.....有效控制成本，落实资金供应计划三要及时与设计部门沟通，分析解决技术难题，以确保项目经营目标顺利实现。，抑制投资冲动，遏制低水平重复建设，并不是搞刀切限制，不会影响正常经济发展和社会需求，当然政策带来振荡不可避免波及到盘锦市地产市场。征地拆迁影响中央强调不允许占用亩基本农田。上收县级以下土地审批权限。堵住以前土地协议出让口子，经营性土地律实行招标挂牌拍卖。土地交易价格和征地拆迁费用大幅上涨。今年省级也把新征土地补偿等三项列入八件实事考核当中，盘锦市贯彻落实毫不含糊。是征土地补偿费用个月内支付率二是征地补偿清欠无拖欠情况三是涉及征地拆迁补偿信访办结率。立项规划影响坚决刹住各种形象工程，停止建设大广场高尔夫球场行政办公楼培训中心会展中心大学城等项目，加大规划审批力度，严格限制突破规划加大高度密度及改变使用用途，使规划审批难度越来越大......”。

8、“.....因此，对正在建设中项目不会受到大冲击。资金来源影响银根紧缩给供需两方带来影响。开发第章概论项目名称盘锦市现代广场项目二项目地点位于盘锦市双台子区建设广场西南角三区域特点自然条件地表具有丰富自然景观条件，树木郁郁葱葱，是该区域难得块绿地。商业价值地块三面临街，地处该区之交通要塞建设广场，南来北往各地商贾云集，商业价值较高。交通条件项目用地规划主入口临红旗大街，周边有多个公交车站，长途汽车站也近在咫尺，纵横交错，南北东西交通条件均极为发达。四建设规模项目总占地面积亩，总建筑面积，该项目建设分三期进行期工程包括现代商业广场，首层建筑面积，总建筑面积，共层高，二层层高为，三层高，四五层为。二期工程包括锦绣花园和青少年活动中心二部分锦绣花园为住宅楼，总建筑面积为，分为两栋。栋层，栋层，首层为架空层，设作停积成倍增长，累计预售面积万平方米，同比增长倍二是空置上升......”。

9、“.....从空置时间上看，年内占在年至三年内占三年以上仅占。空置类型以住宅居多，占。空置面积大多是去年末竣工，今年开始现房销售房屋，由于没有实际预售，销售周期拉长，因此时点数体现空置率上升。如银苑和明珠房地产小区空置超过万多平方米就属这类情况。乐观是今年盘锦市以住宅开发为主投资速度已经减慢，同比下降，缓冲下半年空置压力。趋势判断随着国土资源日益紧缺以及政府相关限制土地报批报建相关法规颁布，对于房地产市场情况变化趋势，可总结出以下几点城镇居民住房需求十分强劲。当前城镇居民住房需求正在从满足生存需要向舒适型转变。盘锦省统计局最新统计资料表明，城镇有居民对现有住房不满意，不满意集中反映在住房面积小，地理位置欠佳，环境卫生物业管理差住房消费占城镇居民消费支出第二位，居民有购房意向。盘锦省城镇居民人均使用购房贷款元，与全国城镇人均使用购房贷款元相比，还有定距离。只要转变消费观念......”。